W II kwartale nie odnotowano zmian stóp kapitalizacji na ponad ¾ rynków nieruchomości

1 dzień temu

Z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W) „DNA of Real Estate” wynika, iż w II kwartale br. rynki nieruchomości w Europie utrzymywały stabilny kurs.

Odnotowano wzrost czynszów w najważniejszych sektorach (biurowym, logistycznym i handlowym) pomimo pierwszych od dwóch lat oznak dekompresji stóp kapitalizacji. W Polsce największą dynamikę wzrostu czynszów zaobserwowano na rynku biurowym, gdzie stawki za najlepsze powierzchnie zwiększyły się o ponad 8,5% rok do roku.

Wraz z podwyżkami stóp procentowych przez EBC perspektywa kompresji stóp kapitalizacji osłabła

II kwartał upłynął pod znakiem zawirowań geopolitycznych związanych z utrzymującymi się napięciami na Bliskim Wschodzie. W tym okresie rentowności obligacji pozostawały na wysokim poziomie, nieznacznie obniżając się pod koniec kwartału w związku z nadziejami na zawarcie porozumienia pokojowego. Wraz z podwyżkami stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny (EBC) perspektywa kompresji stóp kapitalizacji osłabła, co wywarło presję na ceny nieruchomości.

Pomimo niesprzyjających uwarunkowań nie odnotowano zmian stóp kapitalizacji na ponad trzech czwartych analizowanych rynków, choć ich wzrosty pojawiają się w coraz większej liczbie regionów Europy. Ostatecznie w skali całego kontynentu stopy kapitalizacji wzrosły w sektorach nieruchomości biurowych i logistycznych. Pozytywnym zjawiskiem była natomiast poprawa sytuacji na rynkach najmu, na których czynsze wzrosły zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, szczególnie w sektorze biurowym. Wszystko to w dalszym ciągu przekłada się na umiarkowany wzrost cen nieruchomości na poziomie ogólnoeuropejskim, jak i w większości regionów.

Wyniki regionalne

Rynki Europy Południowej i Środkowo-Wschodniej utrzymały pozycję najbardziej odpornych regionów, łącząc stosunkowo duże wzrosty czynszów ze stabilnymi lub nieznacznie zniżkującymi stopami kapitalizacji. Zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym stopy kapitalizacji w obu regionach pozostawały stabilne lub nieznacznie się obniżyły, podczas gdy czynsze utrzymywały się na dotychczasowym poziomie lub wzrosły.

Polska

Spośród analizowanych sektorów w Polsce największą dynamikę wzrostu czynszów odnotowano na rynku biurowym. Stawki za wynajem najlepszych powierzchni wzrosły w drugim kwartale o 0,25 euro za mkw. miesięcznie, a w ujęciu rocznym o 2,25 euro, co oznacza dynamikę przekraczającą 8,5%. Jednocześnie stopy kapitalizacji obniżyły się o 25 pb kwartał do kwartału, powracając do poziomu notowanego przed rokiem.

– Wzrost czynszów na warszawskim rynku biurowym koncentruje się przede wszystkim w najlepszych budynkach zlokalizowanych w centrum miasta, zarówno istniejących, jak i będących w budowie. To efekt ograniczonej dostępności wysokiej jakości powierzchni oraz utrzymujących się wysokich kosztów realizacji i finansowania nowych projektów. Poza centrum presja wzrostowa jest wyraźnie mniejsza i w większym stopniu odpowiada poziomowi inflacji. W przypadku starszych biurowców najważniejsze znaczenie ma natomiast ich zdolność do konkurowania o najemców jakością, lokalizacją i standardem oferowanej powierzchni – komentuje Vitalii Arkhypenko, Research Analyst, w C&W.

Na rynku logistycznym odnotowano umiarkowany wzrost czynszów, przy stabilnych stopach kapitalizacji w ujęciu kwartalnym.

– Stabilność czynszów na rynku logistycznym wynika przede wszystkim z utrzymującego się wysokiego zainteresowania najmem, które wspiera poziom stawek w najlepszych lokalizacjach. Dodatkowym czynnikiem jest ostrożne podejście deweloperów do nowych inwestycji i ograniczona skala projektów spekulacyjnych, co pomaga zachować równowagę między podażą a popytem. Jednocześnie na ostateczne warunki najmu przez cały czas wpływa zakres zachęt oferowanych najemcom – komentuje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics Agency w C&W.