2 dni temu
W wielu przypadkach zaciągnięcie kredytu poprzedzone jest przynajmniej kilkuletnim zbieraniem pieniędzy na wkład własny. Młodzi ludzie mają do wyboru dwie opcje, chcąc wyprowadzić się od rodziców i zacząć mieszkać na swoim. Pierwszą jest wynajem mieszkania (a częściej pokoju), a drugą kredyt hipoteczny. Trzeciej choćby tu nie uwzględniamy, bowiem kogo, dopiero wchodzącego w dorosłość, stać na kupno mieszkania „z miejsca”? Wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych, choćby w mniejszym mieście, na najbardziej podstawową potrzebę jaką jest mieszkanie, to absolutna abstrakcja.
Lata wyrzeczeń
Wkład własny do kredytu hipotecznego to zwykle 20 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to, iż jeżeli mieszkanie kosztuje 300 tys. zł, to musimy uzbierać 60 tys. zł, natomiast jeżeli mieszkanie kosztuje 500 tys. zł, to do uskładania mamy aż 100 tys. zł. Kilka, czasami kilkanaście lat oszczędzania, odmawianie sobie wakacji, nowego samochodu, roweru czy laptopa. Do tego walka o umowę na czas nieokreślony w pracy, którą nie zawsze się lubi, ale w przypadku zmiany pracodawcy do umowy na czas nieokreślony będzie jeszcze dalej. Wtedy widmo uzyskania kredytu na wymarzone M oddala się jeszcze bardziej. To wszystko w sytuacji, gdy mamy ponad 30 lat, wciąż mieszkamy z rodzicami i nie możemy rozwinąć skrzydeł we własnym życiu.
W końcu się udało. Na koncie wymagana suma na wkład własny, stabilna pozycja w pracy, jeden z banków zgodził się udzielić kredytu, choć według skomplikowanych wyliczeń nasza zdolność kredytowa i tak była na granicy wymaganego minimum. To jednak nieważne, bowiem po latach rezygnowania z większości przyjemności w końcu możemy cieszyć się życiem i wyprowadzić się na swoje, bowiem w okolicy deweloper właśnie oddał do użytku nowe osiedle. Radość, uśmiech, wolność.
No właśnie, wolność?
Otóż nie. Kredyt będziemy spłacać przez najbliższe 20, a może i 30 lat. Do tego zapłacimy bankowi sumę znacznie przewyższającą wartość nieruchomości, sami się na to godząc. W Polsce mamy aktualnie najwyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na terenie całej Unii Europejskiej. Cieszą się banki, bo to one na tym zarabiają. Oprocentowanie jest jednym z głównych źródeł dochodu banków udzielających kredytów. Proces ten można wyjaśnić na kilka sposobów:
a) marża banku: Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: marży banku i stopy bazowej (np. WIBOR, LIBOR, EURIBOR). Marża banku to zysk, który bank osiąga na kredycie. Bank ustala ją na podstawie ryzyka, jakie ponosi, kosztów operacyjnych oraz swoich celów zysku. Im wyższa marża, tym większy zysk dla banku.
b) odsetki od kredytu: Główna część zarobku banku to odsetki, które klient płaci za pożyczenie pieniędzy. Przy kredytach hipotecznych, które są długoterminowe (np. 20-30 lat), suma odsetek może być znaczna. Chociaż klient spłaca kredyt w ratach, to przez wiele lat bank zarabia na odsetkach.
c) rozłożenie ryzyka i kosztów: Banki mogą uzyskać finansowanie z różnych źródeł (np. poprzez depozyty klientów czy emisję obligacji) po niższych stopach procentowych niż te, które oferują w kredytach hipotecznych. Różnica między kosztem pozyskania kapitału a oprocentowaniem kredytów stanowi zysk dla banku.
d) konstrukcja spłaty kredytu: Kredyty hipoteczne zwykle są spłacane w ratach annuitetowych, gdzie na początku większa część raty to odsetki, a mniejsza to kapitał. Oznacza to, iż bank zarabia najwięcej w pierwszych latach spłaty, kiedy odsetki są wyższe, co maksymalizuje jego zyski.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie. Statystyki
Na podstawie opracowania portalu Bankier.pl, który wziął pod uwagę dane Europejskiego Banku Centralnego (strefa euro, lipiec 2024 r.) i kilkunastu narodowych banków w Europie, Polska jest w czubie tabeli. Banki się cieszą, a klienci płacą. I płaczą. Przez dziesiątki lat. W zestawieniu wyprzedza nas tylko Serbia, która członkiem UE nie jest.
Serbia – 11.50 proc.
Polska – 7.90 proc.
Rumunia – 7.38 proc.
Węgry – 7.24 proc.
Norwegia – 5.73 proc.
Łotwa – 5.68 proc.
Estonia – 5.53 proc.
Litwa – 5.36 proc.
Czechy – 4.88 proc.
Dania – 4.75 proc.
Szwecja – 4.44 proc.
Wielka Brytania – 4.34 proc.
Cypr – 4.33 proc.
Słowacja – 4.19 proc.
Finlandia – 4.10 proc.
Irlandia – 4.08 proc.
Luksemburg – 3.95 proc.
Austria – 3.94 proc.
Niemcy – 3.92 proc.
Holandia – 3.88 proc.
Grecja – 3.87 proc.
Chorwacja – 3.75 proc.
Portugalia – 3.70 proc.
Słowenia – 3.61 proc.
Włochy – 3.44 proc.
Belgia – 3.41 proc.
Francja – 3.41 proc.
Hiszpania – 3.34 proc.
Bułgaria – 2.53 proc.
Szwajcaria – 2.21 proc.
Malta – 2.19 proc.
Co to oznacza w praktyce? Weźmy pod uwagę prosty przykład. 30-letni kredyt na 500 tys. zł. Wkład własny 100 tys. zł, stałe oprocentowanie wynoszące wskazane w zestawieniu ok. 8 proc. Wtedy do spłaty mamy ok. 1 mln zł. Dwukrotnie więcej. Warto naprawdę dobrze się zastanowić.
