5 godzin temu
Na rynkach biurowych największych polskich miast budynki dojrzałe i starsze stanowią od 40% do choćby 77% zasobów, a co trzeci nowoczesny obiekt handlowy ma ponad 20 lat, wynika z raportu firmy doradczej Colliers. Oznacza to, iż znacząca część istniejących zasobów wymaga modernizacji lub gruntownej transformacji, aby sprostać rosnącym wymaganiom najemców i inwestorów.
Raport „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości – modernizować, przekształcać czy wyburzać?” pokazuje skalę wyzwań stojących przed właścicielami budynków biurowych i handlowych, które – ze względu na wiek, standard techniczny oraz zmieniające się oczekiwania najemców – tracą konkurencyjność. Starsze budynki często borykają się z wyższym poziomem pustostanów i presją na obniżki czynszów. Jednocześnie rosną koszty ich utrzymania, a dostęp do finansowania staje się bardziej ograniczony, zwłaszcza bez jasno określonej strategii transformacji.
Od 2020 r. z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. m2 powierzchni biurowej w 52 budynkach, a kolejne 222,6 tys. m2 zniknęło z rynków regionalnych. Jak podaje Colliers, rekordowy pod tym względem był 2025 r., kiedy tylko w Warszawie wyłączono z użytkowania 165,8 tys. m2 biur w 17 budynkach. Co więcej, już w 2023 r. stołeczny rynek po raz pierwszy w historii zaczął się kurczyć – wycofano ponad 84 tys. m2 powierzchni, podczas gdy deweloperzy dostarczyli 61 tys. m2 nowych biur, podkreślono.
„Polski rynek biurowy w ostatnich latach przechodzi istotne zmiany strukturalne, wynikające zarówno z ewolucji modelu pracy, jak i rosnących wymagań regulacyjnych oraz jakościowych. w tej chwili obserwujemy rosnącą polaryzację rynku – nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze budynki, zwłaszcza te zlokalizowane poza centrum, mierzą się z rosnącą presją pustostanów oraz koniecznością dostosowań technicznych i funkcjonalnych. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność podjęcia strategicznych decyzji dotyczących modernizacji, zmiany funkcji lub choćby wyburzenia aktywa. W najbliższych latach to właśnie sposób zarządzania dojrzałym i starszym zasobem, a nie skala nowej podaży, będzie jednym z głównych czynników kształtujących rynek biurowy w Polsce” – powiedziała dyrektor działu Market Insights w Colliers Dominika Jędrak, cytowana w komunikacie.
Struktura wieku zasobów biurowych coraz wyraźniej różnicuje sytuację poszczególnych rynków. W Warszawie już 28% zasobu stanowią obiekty starsze niż 21 lat, a 64% powierzchni biurowej znajduje się w budynkach mających ponad 10 lat. Podobny proces obserwujemy na rynkach regionalnych – w Szczecinie budynki dojrzałe i starsze odpowiadają za 77% zasobów, a w Poznaniu za 58%. Coraz wyraźniej widać również wpływ wieku budynków na ich wyniki rynkowe, zwłaszcza w strefach pozacentralnych, gdzie wskaźnik pustostanów w budynkach mających 11-20 lat sięga już 14,2%, natomiast we Wrocławiu w najstarszych obiektach osiąga choćby 34%.
Właściciele starszych nieruchomości coraz częściej stają przed wyborem jednej z trzech ścieżek „drugiego życia” budynku: modernizacji, konwersji lub wyburzenia i ponownej zabudowy. Najmniej inwazyjnym rozwiązaniem pozostaje modernizacja. Tego typu projekty pozwalają utrzymać funkcję biurową obiektu, poprawić efektywność energetyczną, podnieść standard techniczny oraz zwiększyć czynsze choćby o 10-25%, jednak ich opłacalność uzależniona jest od lokalizacji obiektu i poziomu stawek czynszowych.
„Coraz większe znaczenie zyskują również konwersje biurowców, czyli zmiana funkcji budynku na mieszkaniową, akademikową lub hotelową. Najczęściej dotyczą one projektów mieszkaniowych, które odpowiadają za ok. 55% analizowanych przez Colliers transformacji, podczas gdy akademiki stanowią 13%, a hotele 9%. Choć proces ten wymaga znacznie większych nakładów kapitałowych oraz dłuższego horyzontu realizacji, może generować stopy zwrotu z inwestycji na poziomie 10-16%. Jednocześnie umożliwia uwolnienie wartości aktywów w lokalizacjach tracących atrakcyjność biurową oraz lepsze dopasowanie funkcji budynku do zmieniającej się struktury popytu” – czytamy dalej.
Najbardziej radykalnym scenariuszem pozostaje wyburzenie, opłacalne głównie tam, gdzie możliwe jest istotne zwiększenie powierzchni użytkowej nowej inwestycji. To rozwiązanie wiąże się z najwyższym ryzykiem oraz najdłuższym okresem bez przychodów, ale jednocześnie daje inwestorom pełną swobodę projektową i potencjał osiągnięcia stóp zwrotu z inwestycji sięgających 12-20%.
„Konwersja starszego biurowca na funkcję mieszkaniową może być procesem choćby o ponad połowę szybszym niż realizacja nowej inwestycji od podstaw, co istotnie skraca czas wejścia projektu na rynek. Temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne – spadek wartości starszych biurowców, wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, ale jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku” – wskazał dyrektor w Colliers Define Paweł Szafarczyk.
Podobne procesy coraz wyraźniej dotyczą również rynku handlowego, który wchodzi dziś w analogiczną fazę dojrzałości. Spośród blisko 14 mln m2 nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce aż 4,5 mln m2 stanowią obiekty mające ponad 20 lat. Dla wielu centrów handlowych oznacza to konieczność redefinicji swojej funkcji i pozycji rynkowej w odpowiedzi na zmieniające się oczekiwania konsumentów, rozwój e-commerce oraz rosnące wymagania środowiskowe. W efekcie właściciele coraz częściej decydują się nie tylko na rekomercjalizację i modernizację obiektów, ale również częściowe wyburzenia, przebudowy czy całkowitą zmianę funkcji nieruchomości. Na rynku pojawiają się już przykłady całkowitych rozbiórek starszych galerii handlowych, jak Galeria Plaza w Krakowie, Malta w Poznaniu czy Arkady Wrocławskie, ale także rozszerzenie funkcji o komponent biurowy – jak w przypadku Placu Unii w Warszawie, Renomy we Wrocławiu czy katowickiego Supersamu, podkreślono.
Podobne procesy obserwowane są w regionie Europy ŚrodkowoWschodniej, gdzie rynki biurowe również wchodzą w fazę dojrzałości. W większości stolic CEE rośnie udział starszych budynków, a jednocześnie ograniczana jest nowa podaż, co prowadzi do wyraźnej polaryzacji rynku. Najemcy coraz częściej wybierają nowoczesne, energooszczędne biura, podczas gdy starsze obiekty notują wyższe poziomy pustostanów i wymagają kosztownych modernizacji lub zmiany funkcji. Jednocześnie, podobnie jak w Polsce, rośnie znaczenie konwersji – szczególnie na cele mieszkaniowe i PRS – co wynika z niedoborów lokalowych w największych miastach regionu oraz zmieniającej się struktury popytu. W efekcie transformacja istniejących zasobów staje się jednym z kluczowych trendów kształtujących rynek nieruchomości biurowych w całym CEE.
Źródło: ISBnews
