1 rok temu
Firma Deloitte przedstawiła wyniki swojego dwunastego już badania z serii „Deloitte Property Index 2022”. Raport ten analizuje sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 27 krajach i 76 miastach europejskich.
W tegorocznej edycji badania uwzględniono cztery nowe kraje: Estonię, Grecję, Litwę oraz Izrael. Co ciekawe, Izrael jako jedyny kraj z regionu Bliskiego Wschodu od razu znalazł się na szczycie zestawienia, z imponującą średnią wartością nieruchomości wynoszącą 5701 euro za metr kwadratowy. Dla porównania, w 2022 r. Polsce średnia cena za metr kwadratowy mieszkania wynosiła 1975 euro.
Austria utrzymała swoją pozycję w rankingu jako drugi najdroższy rynek, z średnimi cenami transakcyjnymi wynoszącymi 4925 euro za metr kwadratowy (podobnie było w ubiegłorocznej edycji badania). Kolejnym państwem na liście były Niemcy z ceną na poziomie 4800 euro, Francja z 4639 euro i Norwegia z 4204 euro za metr kwadratowy. Bośnia i Hercegowina zajęły w zestawieniu ostatnie miejsce z najniższą średnią ceną transakcyjną nowych mieszkań wynoszącą 1237 euro za metr kwadratowy. Tuż przed nimi uplasowała się Grecja z ceną 1330 euro za 1 mkw., a jeszcze przed nią – Rumunia z ceną 1417 euro.
Ceny, ceny, ceny…
Co ciekawe, w 2022 roku odnotowano spadki średnich cen transakcyjnych tylko w trzech krajach: Wielkiej Brytanii (-18,8 proc.), Danii (-9,7 proc.) i Francji (-0,2 proc.). W pozostałych krajach ceny nieruchomości wzrosły.
Liderem w Europie pod względem ilości oddanych do użytkowania mieszkań i domów w dalszym ciągu jest Francja. W roku 2022 w kraju tym oddano do użytku 482,2 tys. nieruchomości. Niemcy i Polska zajmują w tym zestawieniu kolejno drugie i trzecie miejsce z odpowiednio 295,3 tysiącami i 238,6 tysiącami nowych lokali mieszkalnych.
Najniższe wskaźniki nowych mieszkań odnotowano w Bośni i Hercegowinie (0,88), Hiszpanii (1,69) i Portugalii (1,92). Ponadto, jeżeli spojrzymy na negatywne tendencje w ilości nowych inwestycji oddanych do użytkowania w ciągu ostatnich dwóch lat, można zauważyć kilka krajów, które odnotowały spadek. Są nimi Belgia (-5,7 proc.), Hiszpania (-4,9 proc.), Estonia (-3,2 proc.), Słowacja (-2,1 proc.) czy Norwegia (-1,4 proc.).
Warto zaznaczyć, iż Bułgaria posiadała największą liczbę zasobów mieszkaniowych na mieszkańca, osiągając imponujący poziom 624 mieszkań na 1 tysiąc obywateli. Kolejne miejsca w zestawieniu zajmują Portugalia i Francja, z odpowiednio 585 i 552 lokali na 1 tysiąc mieszkańców. Z raportu Deloitte wynika, iż ten wskaźnik zasobności mieszkaniowej jest często uważany za istotny czynnik wpływający na jakość życia i rozwój gospodarczy danego państwa. Średnia ilość zasobów mieszkaniowych w krajach europejskich wynosiła 473 mieszkania na 1 tysiąc mieszkańców w ubiegłym roku, podczas gdy w Polsce wynosiła ona 413 mieszkań na 1 tysiąc mieszkańców.
Najniższe zasoby mieszkaniowe były notowane w Grecji (285), Izraelu (295) i Wielkiej Brytanii (371). Warto również podkreślić, iż pod względem bezwzględnym, Niemcy (43,4 mln), Francja (37,6 mln) i Hiszpania (26,1 mln) posiadały najwięcej zasobów mieszkaniowych, podczas gdy w Polsce było to 15,6 mln mieszkań.
Własne mieszkanie – jak długo trzeba na nie pracować?
Podobnie jak w poprzednich edycjach indeksu, dokonano oceny przystępności cenowej mieszkań w każdym badanym kraju. W tym celu uwzględniono ile średnich rocznych wynagrodzeń brutto jest potrzebnych do zakupu standardowego nowego mieszkania o średniej powierzchni 70 metrów kwadratowych. Najnowsze dane wykazały, iż spośród państw objętych badaniem, Słowacja jest najmniej dostępna cenowo i wymaga aż 14,1 rocznych pensji brutto, aby zakupić mieszkanie. Następnie na liście plasują się Czesi, którzy potrzebują 13,3 lat, a na trzecim miejscu znajduje się Serbia, gdzie zakup przeciętnego nowego mieszkania wymaga równowartości 11,8-letniego średniego wynagrodzenia brutto. Warto również zaznaczyć, iż mieszkańcy Estonii, Izraela, Węgier, Litwy, Chorwacji, Bośni i Hercegowiny, Irlandii oraz Polski muszą oszczędzać na ten cel od ośmiu do jedenastu średnich rocznych wynagrodzeń.
Wśród miast objętych badaniem, nie znalazło się żadne z średnią ceną transakcyjną poniżej 1 tys. euro za metr kwadratowy. Najniższe wartości zanotowano w Patras w Grecji (1 056 euro) oraz Niszu i Nowym Sadzie w Serbii, kolejno 1 270 i 1 540 euro. Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania spadła w 3 miastach Danii, tj. w Kopenhadze o 10,7%, w Odense o 9,5% oraz w Aarhus o 8,6%.
Porównując rok 2022 do poprzedniego, możemy zauważyć wzrost dynamiki nowych rozpoczętych budów tylko w jedenaściu z dwudziestu pięciu analizowanych krajów. Największy wzrost liczby nowych inwestycji mieszkaniowych w 2022 roku odnotowano w Serbii (+27,6 proc.), Bułgarii (+20,5 proc.) i na Węgrzech (+16,9 proc.). Jednocześnie, Polska (-27,8 proc.), Estonia (-22,9 proc.), Austria (-22,5 proc.) oraz Dania (-20,5 proc.) doświadczyły największych spadków w tej dziedzinie. Krajem, w którym zanotowano najwięcej nowych budów w przeliczeniu na 1 tysiąc mieszkańców, był Izrael, ze wskaźnikiem wynoszącym 6,95, tuż za nim znalazły się Austria i Litwa (odpowiednio 6,47 i 5,81).
Polska: jakie są tu szanse na własne mieszkanie?
W Polsce w minionym roku na rynku mieszkaniowym, zaobserwowano znaczne spowolnienie. Niestabilność gospodarcza i polityczna, w tym konflikt na Ukrainie, wysoka inflacja oraz pogarszająca się sytuacja ekonomiczna społeczeństwa miały istotny negatywny wpływ na nastroje uczestników rynku. Wzrost stóp procentowych spowodował obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, a także ograniczył dostępność finansowania dla deweloperów. To zaowocowało spadkiem liczby nowych inwestycji o prawie 30 proc. w porównaniu do roku poprzedniego.
W przeważającej liczbie przypadków ceny nieruchomości mieszkalnych w Polsce wzrosły lub pozostały stabilne. Wobec dynamicznego wzrostu kosztów budowy, deweloperzy byli mało skłonni do obniżek cen, ale zamiast tego częściej niż wcześniej oferowali różnego rodzaju promocyjne zachęty. Średni roczny wzrost cen transakcyjnych i cen wywoławczych w zależności od miasta oscylował między 3 a 15 procentami w euro, przy czym, biorąc pod uwagę dewaluację złotego, wynosił nieco więcej, od 5 do 18 procent.
Warto podkreślić, iż rok 2022 okazał się przełomowy na polskim rynku najmu. Masywny napływ uchodźców z Ukrainy, surowe kryteria przyznawania kredytów hipotecznych oraz rosnące koszty energii spowodowały gwałtowny wzrost czynszów za mieszkania, osiągając choćby w największych miastach poziomy od 20 do 35 procent w porównaniu do roku poprzedniego. Chociaż na początku 2023 roku zaczęły się pojawiać oznaki lekkiej korekty na rynku, szacowaną na poziomie od 5 do 10 procent w porównaniu do roku wcześniejszego, to czynsze przez cały czas utrzymują się na relatywnie wysokim poziomie, co stanowi wyzwanie dla przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń.
Co przyniesie przyszłość?
Eksperci z firmy Deloitte przewidują, iż w 2023 roku europejski rynek mieszkaniowy będzie charakteryzować się silnym popytem, ze szczególnym uwzględnieniem zmiany preferencji konsumentów w kierunku mieszkań na wynajem oraz związanych z tym koncepcji dostosowanych do różnych grup ludności. Ponadto wzrastać będzie nacisk na zrównoważone i energooszczędne budownictwo oraz na integrację technologii w sektorze nieruchomości mieszkalnych.
