9 godzin temu
Wojciech Kurowski, twórca Optima Development Poland i inwestor związany z Rezydencją Gubałówka w Zakopanem, jest poszukiwany przez policję na podstawie art. 286 § 1 Kodeksu karnego, dotyczącego oszustwa.
To kolejny rozdział historii przedsiębiorcy, którego spółka pozyskała od inwestorów około 70 mln zł, a następnie ogłosiła upadłość. Sprawa ponownie zwraca uwagę na ryzyka związane z rynkiem condohoteli, w tym obietnice wysokich, gwarantowanych czynszów, skomplikowane struktury właścicielskie oraz zależność nabywców apartamentów od operatorów i podmiotów kontrolujących hotelową infrastrukturę.
Informacja o poszukiwaniach Wojciecha Kurowskiego została opublikowana w oficjalnym serwisie polskiej policji. Wpis z 19 września 2026 roku wskazuje, iż przedsiębiorcy poszukuje Komisariat I Policji w Krakowie, a podstawą jest przepis dotyczący oszustwa. Nie ujawniono jednak szczegółów postępowania, w związku z którym wydano list gończy. Nie wiadomo zatem, czy obecne poszukiwania dotyczą działalności Optima Development Poland, inwestycji w Zakopanem, czy innej sprawy.
Samo wydanie listu gończego nie przesądza o winie osoby poszukiwanej. Nie można również automatycznie utożsamiać podstawy obecnych poszukiwań z zarzutami stawianymi Kurowskiemu w innym, wcześniej ujawnionym postępowaniu karnym. Niezależnie od tej kwestii historia Optimy jest jednak jednym z przykładów poważnych problemów finansowych, które w ostatnich latach dotknęły część polskiego rynku inwestycji hotelowych.
Optima Development Poland. Około 70 mln zł pozyskanych od inwestorów
Wojciech Kurowski był założycielem i wieloletnim prezesem Optima Development Poland. Spółka rozwijała projekty hotelowe, w tym Rezydencję Gubałówka w Zakopanem, która miała być jednym z elementów większego przedsięwzięcia obejmującego kilka condohoteli. Wcześniej Kurowski był również związany z otwartym w 2016 roku hotelem SixtySix przy Nowym Świecie w Warszawie.
Według informacji przedstawionych przez „Puls Biznesu” Optima pozyskała około 50 mln zł z emisji obligacji oraz blisko 20 mln zł ze sprzedaży apartamentów. Łącznie oznacza to około 70 mln zł środków pochodzących od inwestorów i nabywców lokali. Mimo zapowiedzi realizacji kilku obiektów ukończona została jedynie Rezydencja Gubałówka. Hotel początkowo miał działać pod marką Best Western, jednak ostatecznie nie wszedł do tej sieci.
Problemy finansowe spółki narastały przez kolejne lata. Już we wrześniu 2022 roku zobowiązania Optimy szacowano na co najmniej 57,8 mln zł. Próby restrukturyzacji nie przyniosły oczekiwanego rezultatu i w maju 2024 roku ogłoszono upadłość przedsiębiorstwa. Funkcję syndyka objęła spółka Alerion.
W lutym 2026 roku „Puls Biznesu” informował, iż łączne zadłużenie Optimy mogło przekraczać 80 mln zł, podczas gdy wartość jej nieruchomości oszacowano na około 32,4 mln zł. Tak znaczna różnica pomiędzy zobowiązaniami a wyceną majątku wskazuje na ryzyko, iż nie wszyscy wierzyciele odzyskają pełne kwoty swoich należności. Ostateczny poziom zaspokojenia roszczeń zależy jednak od przebiegu postępowania upadłościowego, odzyskania majątku i jego sprzedaży.
Część rekreacyjna hotelu sprzedana za 10 tys. zł. Sprawa trafiła do sądu
Jednym z najważniejszych wątków związanych z upadłością Optimy jest transakcja przeprowadzona w grudniu 2019 roku. Dotyczyła ona sprzedaży części rekreacyjnej Rezydencji Gubałówka, obejmującej ponad 800 mkw., oraz udziałów w garażu. Nieruchomości zostały przeniesione do innej spółki zarządzanej przez Wojciecha Kurowskiego, a wartość transakcji wyniosła 10 tys. zł.
Według prokuratury operacja ta miała wyrządzić Optimie szkodę w wysokości niemal 6,1 mln zł. W lutym 2026 roku przed Sądem Okręgowym w Katowicach rozpoczął się proces, w którym Kurowski został oskarżony o działanie na szkodę spółki i jej wierzycieli. Przedsiębiorca nie przyznawał się do zarzutów, utrzymując, iż transakcja była zgodna z prawem.
Sprawa ma szczególne znaczenie, ponieważ dotyczy składników majątku niezbędnych do funkcjonowania hotelu. W obiektach typu condo część rekreacyjna, restauracja, recepcja czy garaże mogą stanowić odrębne nieruchomości i należeć do innych podmiotów niż właściciele pokoi. Taki podział sam w sobie nie jest niezgodny z prawem, ale może prowadzić do poważnych komplikacji, gdy pomiędzy poszczególnymi spółkami lub właścicielami pojawia się konflikt.
O sytuacji Kurowskiego i Optimy informowaliśmy już w marcu 2025 roku w artykule „Kontrowersyjny inwestor hotelowy traci majątek”. Opisywaliśmy wówczas rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego w Nowym Sączu dotyczące umowy przenoszącej nieruchomości związane z zakopiańskim obiektem. Uznanie transakcji za nieważną otworzyło syndykowi drogę do dochodzenia majątku, który może zostać wykorzystany do zaspokojenia wierzycieli.
Rezydencja Gubałówka zaczęła funkcjonować pod nową nazwą
Problemy spółki deweloperskiej nie oznaczały automatycznie zakończenia działalności samego hotelu. W toku postępowania upadłościowego syndyk przejął najważniejsze nieruchomości obiektu i oddał je w najem spółce Gubałówka Plus, utworzonej przez prywatnych właścicieli apartamentów. Hotel rozpoczął następnie działalność pod nazwą Rezydencja Nova.
To istotny element tej historii, pokazujący, iż właściciele lokali mogą próbować samodzielnie zabezpieczyć funkcjonowanie obiektu po upadłości dotychczasowego operatora lub dewelopera. Wymaga to jednak porozumienia pomiędzy inwestorami, uzyskania dostępu do infrastruktury wspólnej i wypracowania nowego modelu zarządzania. Nie w każdym condohotelu podobne rozwiązanie jest możliwe, szczególnie jeżeli najważniejsze części nieruchomości pozostają pod kontrolą innych podmiotów lub są obciążone zobowiązaniami.
Sprawa Rezydencji Gubałówka pokazuje również, jak bardzo sytuacja właściciela apartamentu może różnić się od sytuacji nabywcy tradycyjnego mieszkania inwestycyjnego. Samo prawo własności lokalu nie gwarantuje możliwości prowadzenia w nim działalności hotelowej na dotychczasowych zasadach. Konieczny może być dostęp do recepcji, systemów rezerwacyjnych, zaplecza gastronomicznego, infrastruktury rekreacyjnej i profesjonalnej obsługi, a także odpowiednie uregulowanie zasad korzystania z tych elementów.
Gwarantowane 6–9 proc. rocznie. Skąd miały pochodzić pieniądze?
Historia Optimy wpisuje się w szerszą dyskusję o sposobie finansowania inwestycji typu condo. Przez lata wiele takich przedsięwzięć było promowanych jako możliwość zakupu apartamentu hotelowego i uzyskiwania stałego, gwarantowanego dochodu z najmu. W ofertach pojawiały się stopy zwrotu na poziomie 6–9 proc. rocznie, a niekiedy choćby wyższe. Dla osób poszukujących alternatywy wobec lokat bankowych zakup nieruchomości w popularnej miejscowości turystycznej mógł wydawać się rozwiązaniem stosunkowo bezpiecznym.
Problem polega na tym, iż gwarantowany czynsz zapisany w umowie nie jest równoznaczny z gwarancją ekonomicznej rentowności przedsięwzięcia. Hotel musi osiągać przychody wystarczające na pokrycie kosztów operacyjnych, utrzymania nieruchomości, wynagrodzeń pracowników, mediów, marketingu i zobowiązań wobec właścicieli lokali. o ile przychody nie pokrywają tych wydatków, operator musi finansować różnicę z innych źródeł albo renegocjować warunki współpracy.
Wśród krytyków rynku condo pojawia się hipoteza, iż w niektórych projektach pierwsze wypłaty gwarantowanych czynszów mogły być finansowane nie tyle z rzeczywistych wyników hotelu, ile z nadwyżki uzyskanej dzięki wysokiej marży przy sprzedaży lokali. W takim wariancie inwestor kupowałby apartament po cenie uwzględniającej część przyszłych wypłat, a następnie przez określony czas otrzymywał środki, które ekonomicznie pochodziłyby z wcześniej wpłaconego kapitału.
Nie ma jednak podstaw, aby uznać taki mechanizm za udowodniony we wszystkich problematycznych condohotelach, w tym w przypadku Optimy. Jego występowanie w konkretnej inwestycji wymagałoby analizy przepływów pieniężnych, cen sprzedaży lokali, marż deweloperskich oraz źródeł finansowania czynszów. Sam fakt wypłacania wysokich czynszów przez pierwsze lata, a następnie wystąpienia problemów finansowych, nie dowodzi jeszcze stosowania takiego modelu.
Ryzyko związane z obietnicami wysokich zysków nie jest natomiast wyłącznie przedmiotem dyskusji inwestorów. Już w 2019 roku Komisja Nadzoru Finansowego i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzegały, iż deklarowane stopy zwrotu mogą być nieosiągalne, a choćby dopłacanie przez operatora do czynszów nie zabezpiecza nabywców przed jego niewypłacalnością.
Kto kontroluje recepcję, restaurację i SPA, ten może mieć przewagę
Drugim istotnym problemem jest struktura własnościowa condohoteli. W tradycyjnym hotelu jeden podmiot lub grupa właścicielska kontroluje zwykle całą nieruchomość i odpowiada za jej funkcjonowanie. W modelu condo poszczególne pokoje lub apartamenty należą natomiast do wielu prywatnych inwestorów, podczas gdy części wspólne i infrastruktura komercyjna mogą pozostawać własnością dewelopera albo powiązanych z nim spółek.
Takie rozwiązanie może działać prawidłowo przez wiele lat, pod warunkiem przejrzystych umów i stabilnej współpracy. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy operator przestaje regulować czynsze, ogłasza restrukturyzację lub upadłość, a właściciele lokali próbują samodzielnie przejąć zarządzanie obiektem.
Wówczas okazuje się, iż posiadanie pokoju hotelowego nie musi oznaczać możliwości swobodnego korzystania z recepcji, restauracji, basenu, SPA, zaplecza technicznego czy choćby określonych ciągów komunikacyjnych. o ile infrastruktura należy do odrębnego podmiotu, konieczne może być zawarcie nowych umów dotyczących jej użytkowania. Właściciele lokali mogą znaleźć się w trudnej pozycji negocjacyjnej, szczególnie jeżeli bez dostępu do tych elementów prowadzenie działalności hotelowej jest praktycznie niemożliwe.
W skrajnym scenariuszu kontrola infrastruktury może stać się narzędziem nacisku na właścicieli apartamentów, zmuszając ich do zaakceptowania niższych czynszów, nowych opłat lub mniej korzystnych warunków współpracy. Jest to jednak opis potencjalnego mechanizmu ekonomicznego, a nie stwierdzenie, iż każdy podmiot zarządzający odrębną infrastrukturą hotelową stosuje takie praktyki.
Przypadek Rezydencji Gubałówka pokazuje, dlaczego struktura własności części rekreacyjnej może mieć tak duże znaczenie. Transakcja dotycząca ponad 800 mkw. infrastruktury i udziałów w garażu stała się przedmiotem sporu sądowego oraz postępowania karnego. To nie tylko kwestia wartości nieruchomości, ale również możliwości prowadzenia działalności hotelowej i ochrony interesów wierzycieli.
Seidorf Mountain Resort. Kolejna sprawa pokazująca problemy rynku
Podobne zagadnienia związane z zależnością właścicieli lokali od operatora oraz przepływami finansowymi pomiędzy powiązanymi spółkami pojawiają się w sprawie Seidorf Mountain Resort w Karkonoszach. Jest to jednak odrębne przedsięwzięcie, a jego sytuacji prawnej nie należy utożsamiać z postępowaniami dotyczącymi Wojciecha Kurowskiego i Optimy.
W lutym 2026 roku „Puls Biznesu” opisywał problemy finansowe spółki Seidorf Mountain Resort, jej nieudane próby restrukturyzacji oraz działania wierzycieli zmierzające do odzyskania należności. Jednym z największych wierzycieli są fundusze zarządzane przez CVI Dom Maklerski, które objęły obligacje spółki o wartości nominalnej 40 mln zł. Według danych przytoczonych przez dziennik zaległości w obsłudze tych papierów już we wrześniu 2025 roku przekraczały 10,3 mln zł.
Istotne kontrowersje wzbudziło również przeniesienie działalności operatorskiej z Seidorf Mountain Resort na odrębną spółkę Seidorf, zarządzaną przez Krzysztofa Pleszewskiego i powiązaną kapitałowo z tym samym zapleczem właścicielskim. Wierzyciele krytykowali to rozwiązanie, wskazując na ryzyko ograniczenia możliwości egzekwowania należności od dotychczasowego operatora. Przedstawiciele spółki kwestionowali natomiast część zarzutów i interpretacji pojawiających się w publikacjach prasowych.
W maju 2026 roku „Puls Biznesu” poinformował o sądowej odmowie zatwierdzenia jednego z układów restrukturyzacyjnych oraz odmowie otwarcia kolejnego postępowania. Z relacji dziennika wynika, iż sąd krytycznie ocenił również przeniesienie działalności operacyjnej do powiązanej spółki, wskazując na ograniczenie majątku dostępnego dla wierzycieli.
Równolegle przed Sądem Okręgowym w Jeleniej Górze rozpoczął się proces Krzysztofa Pleszewskiego, oskarżonego o przywłaszczenie niemal 1 mln zł wpłaconych przez nabywców jednego z lokali. Według relacji „Pulsu Biznesu” chodzi o środki, których inwestorzy nie odzyskali po odstąpieniu od zakupu z powodu opóźnienia w przekazaniu nieruchomości. Pleszewski nie przyznaje się do winy, a samo wniesienie oskarżenia nie oznacza przesądzenia jego odpowiedzialności karnej.
Sprawa Seidorfa jest istotna z punktu widzenia całego rynku, ponieważ pokazuje, iż problemy finansowe condohoteli mogą dotyczyć jednocześnie wielu grup wierzycieli: prywatnych nabywców lokali, obligatariuszy, kontrahentów oraz podmiotów publicznych. Konflikty pomiędzy tymi grupami mogą dodatkowo utrudniać restrukturyzację i dalsze funkcjonowanie obiektu.
UOKiK stawia zarzuty kolejnym przedsiębiorcom
O tym, iż problemy rynku condo nie ograniczają się do pojedynczych inwestycji, świadczą również działania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W lipcu 2026 roku UOKiK poinformował o zarzutach wobec spółek Linea Mare, związanej z inwestycją w Pobierowie, oraz Beskid Resort Properties, związanej z Mercure Szczyrk Resort. Zarzuty dotyczyły między innymi sposobu przedstawiania potencjalnych zysków, kosztów i ryzyka inwestycyjnego.
Urząd zwrócił uwagę, iż hasła reklamowe obiecujące określoną roczną stopę zwrotu mogą wprowadzać konsumentów w błąd, o ile nie towarzyszą im rzetelne informacje o kosztach, podatkach, opłatach eksploatacyjnych i czynnikach wpływających na rentowność najmu. Szczególne znaczenie ma również sytuacja po wygaśnięciu umowy z operatorem, kiedy właściciel lokalu może zostać pozbawiony przychodów, a jednocześnie przez cały czas ponosić koszty utrzymania nieruchomości.
UOKiK przypomniał ponadto, iż lokale oferowane w condohotelach mają często charakter użytkowy, a ich nabywcy w większości przypadków nie korzystają z ochrony przewidzianej w ustawie deweloperskiej. To istotna różnica w porównaniu z zakupem mieszkania, o której potencjalni inwestorzy nie zawsze mają wystarczającą wiedzę.
Wcześniejsze działania urzędu obejmowały również inne przedsięwzięcia condo i aparthotelowe. Wśród analizowanych problemów pojawiały się nieprawidłowe informacje o bezpieczeństwie inwestycji, zawyżanie spodziewanych zysków oraz niekorzystne postanowienia umowne. Postępowania i zarzuty administracyjne należy jednak odróżniać od prawomocnego stwierdzenia naruszenia prawa, podobnie jak problemy z wypłatą czynszów nie są automatycznie dowodem oszustwa.
Condohotel to nie lokata bankowa
Najważniejszym wnioskiem płynącym z dotychczasowych problemów rynku jest konieczność adekwatnego rozumienia charakteru inwestycji. Zakup apartamentu hotelowego nie jest odpowiednikiem lokaty bankowej, choćby jeżeli oferta przewiduje stałą wypłatę określonego procentu wartości lokalu. W rzeczywistości nabywca uczestniczy w przedsięwzięciu gospodarczym, którego powodzenie zależy od wielu czynników pozostających poza jego bezpośrednią kontrolą.
Na wynik finansowy wpływają między innymi lokalizacja obiektu, sezonowość, obłożenie, średnia cena sprzedanego pokoju, koszty operacyjne, poziom zadłużenia, jakość zarządzania oraz konkurencja. choćby atrakcyjnie położony i dobrze wyposażony hotel może mieć trudności z osiąganiem przychodów wystarczających do wypłaty czynszów na poziomie 8 czy 9 proc. wartości nieruchomości rocznie.
Przed zakupem lokalu istotne jest więc nie tylko sprawdzenie deklarowanej stopy zwrotu, ale również sytuacji finansowej dewelopera i operatora, źródeł finansowania budowy, struktury właścicielskiej nieruchomości oraz zasad korzystania z infrastruktury wspólnej. Szczególnej analizy wymagają zapisy określające, co stanie się w przypadku niewypłacalności operatora, wygaśnięcia umowy najmu, zmiany właściciela części rekreacyjnej lub konieczności przejęcia zarządzania przez samych właścicieli lokali.
Warto również zweryfikować, czy deklarowany czynsz ma ekonomiczne uzasadnienie w prognozowanych wynikach hotelu. o ile przychody operacyjne nie wystarczają na jego pokrycie, konieczne jest ustalenie, z jakich środków operator zamierza finansować różnicę i jak długo będzie w stanie to robić.
Problem wykracza poza straty inwestorów
Konsekwencje nieudanych inwestycji condohotelowych mogą wykraczać poza sytuację ich bezpośrednich wierzycieli. Duże obiekty wypoczynkowe wpływają na lokalny rynek pracy, zapotrzebowanie na usługi, infrastrukturę komunikacyjną oraz gospodarkę przestrzenną miejscowości turystycznych. Ich budowa wiąże się często ze znaczną ingerencją w krajobraz, a późniejsze problemy finansowe mogą prowadzić do niedokończonych inwestycji lub ograniczenia działalności.
Nie oznacza to jednak, iż każda inwestycja condo stanowi obciążenie dla lokalnego samorządu lub prowadzi do negatywnych skutków środowiskowych. Skala oddziaływania zależy od lokalizacji, projektu, sposobu finansowania i faktycznego funkcjonowania obiektu. W przypadku konkretnych przedsięwzięć takie skutki powinny być oceniane na podstawie dokumentacji planistycznej, analiz ekonomicznych i danych dotyczących infrastruktury.
Warto również pamiętać, iż na rynku funkcjonują condohotele, które realizują swoje zobowiązania i prowadzą rentowną działalność. Problemy części operatorów nie uzasadniają traktowania całego segmentu jako nieuczciwego. Pokazują jednak, jak poważne mogą być konsekwencje niewłaściwej konstrukcji finansowej i prawnej inwestycji.
List gończy to kolejny etap historii, która jeszcze się nie zakończyła
Poszukiwania Wojciecha Kurowskiego nadają sprawie Optimy nowy wymiar, ale nie rozstrzygają odpowiedzialności przedsiębiorcy za straty poniesione przez inwestorów. Podstawą poszukiwań jest przepis dotyczący oszustwa, jednak szczegóły tego postępowania nie zostały ujawnione. Odrębnie toczy się sprawa dotycząca transakcji związanej z majątkiem Rezydencji Gubałówka, w której Kurowski nie przyznawał się do zarzutów.
Dla wierzycieli Optimy najważniejsze pozostają możliwości odzyskania pieniędzy. Z kolei dla całej branży hotelarskiej historia ta stanowi przypomnienie, iż atrakcyjna lokalizacja, wysoki standard obiektu i deklarowany gwarantowany dochód nie zastępują przejrzystej struktury właścicielskiej, odpowiedzialnego finansowania oraz rzeczywistej rentowności działalności.
Przypadki Optimy i Seidorfa, a także kolejne działania UOKiK pokazują, iż polski rynek condohoteli wymaga szczególnej uwagi w obszarze ochrony nabywców, transparentności finansowej i zasad zarządzania wspólną infrastrukturą. Nie wszystkie inwestycje są dotknięte tymi samymi problemami, ale powtarzające się konflikty ujawniają słabości modelu, w którym prywatni właściciele lokali mogą ponosić znaczną część ryzyka biznesowego, nie mając jednocześnie pełnej kontroli nad funkcjonowaniem obiektu.
Ostatecznie najważniejsze pytanie nie brzmi, jaki zysk obiecuje deweloper, ale czy hotel jest w stanie ten zysk rzeczywiście wypracować i czy właściciel apartamentu zachowa możliwość korzystania ze swojej nieruchomości, gdy dotychczasowy operator przestanie wywiązywać się z umowy.
