Wojenne nastroje a rynek mieszkaniowy

Niemal z dnia na dzień przybierające na sile napięcia geopolityczne związane głównie z toczącą się wojną za wschodnią granicą sprawiają, iż kwestia bezpieczeństwa cywilnego Polaków coraz mocniej wkracza do debaty publicznej i gospodarczej, stając się tematem przewodnim coraz liczniejszych medialnych publikacji. Analitycy portalu RynekPierwotny podjęli próbę odpowiedzi na pytanie, jak wzrost niepewności i obaw o pokojową przyszłość kraju, a w końcu narastający strach o własne bezpieczeństwo, mogą wpływać na decyzje nabywców oraz inwestorów na rynku nieruchomości, a co za tym idzie na rozwój koniunktury w rodzimej mieszkaniówce.

Zapomniana rynkowa cykliczność

Rynek nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak wszelkie inne segmenty gospodarki czy rynek kapitałowy, jest rynkiem cyklicznym i to w pełnym słowa tego znaczeniu. Istnieje ścisły związek koniunktury gospodarczej z koniunkturą na rynku nieruchomości, która zależy od szeregu czynników bezpośrednio związanych z gospodarką. Zdaniem eksperta portalu, można tu wymienić choćby aktualne tempo wzrostu gospodarczego, wskaźniki bezrobocia, wysokość wynagrodzeń, poziom stóp procentowych, czy wreszcie sentyment uczestników rynku nieruchomości, a choćby cykliczność demograficzną, czyli wyże i niże demograficzne. Wiele wskazuje na to, iż w tej chwili do czynników mogących wpływać na rynkową cykliczność należy dopisać wielkimi literami sytuację geopolityczną i jej perspektywy rozwoju.

Licząc od daty wejścia Polski do UE, krajowy rynek mieszkaniowy zyskał charakterystyczną dla rynków dojrzałych adekwatność cykliczności. Łatwo zauważyć, iż od 2004 roku zaliczył on już następujące po sobie fazy dynamicznego ożywienia z boomem i szczytem w 2008 roku, a następnie spowolnienia w latach 2009 – 2013, trwające równo po 55 miesięcy. Z kolei od 2014 roku obserwujemy trwające już z górą dekadę ożywienie koniunkturalne, które już od połowy ubiegłego roku ulega wyraźnemu wyhamowaniu. Pytanie, czy może to oznaczać początek cyklicznego spowolnienia koniunktury, zapowiadającego nadchodzącą fazę kryzysu z finalną depresją.

Ostatni raz krajowy rynek mieszkaniowy borykał się z tego typu sytuacją kilkanaście lat temu, czyli na tyle długi okres czasu, iż mógł sprawiać wrażenie nie kończącego się boomu w mieszkaniówce, skutkującego praktycznie niesłabnącym popytem windującym ceny mieszkań na kolejne rekordowe poziomy. Dekada mieszkaniowej prosperity to efekt kilkuletniego okresu bliskich zeru stóp procentowych, setek miliardów złotych transferów socjalnych, windowania płacy minimalnej, a za nią średniej krajowej, kolejnego programu dopłat do hipotek BK2%, dostępności gruntów inwestycyjnych, wreszcie pędzącej gospodarki i utrwalonego w czasie niskiego bezrobocia – wylicza ekspert.

Niestety nic nie trwa wiecznie i uczestnicy rynku nieruchomości prędzej czy później będą musieli sobie przypomnieć o rynkowej cykliczności. Pytanie, czy to już jest ta chwila i czy tym razem czynnikiem destrukcyjnym koniunktury rynku mieszkaniowego będą nie tyle pogarszające się parametry gospodarki czy rynku pracy, co zdecydowanie rosnące napięcie sytuacji geopolitycznej, związanej w decydującym stopniu z wojną w Ukrainie.

Stan rosnącego zagrożenia eskalacją wojny za wschodnią granicą

W ostatnich tygodniach internet wręcz zaroił się od publikacji w formie opinii, porad czy sondaży dotyczących ryzyka przeniesienia się konfliktu zbrojnego na teren Polski ze wszelkimi tego konsekwencjami. Pojęcie „wojny” jest w ich ramach wymieniane we wszystkich przypadkach, co może sugerować nieuchronność najbardziej pesymistycznego rozwoju sytuacji.

Punktem zapalnym stała się sytuacja z 10 września, czyli nocnego wtargnięcia do Polski rosyjskich dronów, które uświadomiło rodzimej opinii publicznej stan rosnącego zagrożenia. W ostatnim czasie wypowiedzi czołowych rodzimych polityków czy wysokich rangą wojskowych zdają się potwierdzać stan przyśpieszonego wzrostu zagrożenia kraju inwazją ze wschodu. Być może media jeszcze nie osiągnęły tym samym stanu typowej psychozy wojennej, ale są prawdopodobnie na najlepszej do takowej drodze.

Środowisko gospodarcze coraz mniej przyjazne deweloperom

Jak podkreśla ekspert Jarosław Jędrzyński, publikowane ostatnio badania sondażowe, komunikujące rosnący optymizm deweloperów mieszkaniowych, nie znajdują potwierdzenia w rynkowych statystykach. Sprzedaż nowych mieszkań w ostatnich miesiącach wyraźnie zatraciła swój spektakularny trend wzrostowy, a ich ceny zdecydowanie zwolniły progres, co w wybranych lokalizacjach oznacza już realne spadki stawek w relacji rok do roku. Z kolei utrzymująca się na rekordowych poziomach deweloperska oferta jest głównym powodem ograniczania nowych inwestycji przez deweloperów. W efekcie zaznacza się graniczący już z załamaniem statystyk regres danych GUS mieszkań rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę. Można to uznać za dość wiarygodne ostrzeżenie przed nadchodzącą dekoniunkturą.

Co więcej, obowiązująca od przyszłego roku ustawa schronowa, poza specyficznym efektem psychologicznym, podbije koszty budowy we wciąż jeszcze nie do końca określonym wymiarze, co raczej trudno będzie deweloperom przerzucić na nabywców.

Kolejnym problemem już teraz staje się poszukiwanie przez rząd kolejnych fiskalnych źródeł zasilania budżetu państwa w związku z finansowaniem kosztów programu dozbrajania armii. Jednym z nich jest wywindowanie podatku bankowego do poziomu 30 proc., które wymusi wyraźne podniesienie marż bankowych nie tylko dla kredytów mieszkaniowych, ale wszystkich innych z deweloperskimi włącznie. To osłabi efekt ewentualnych kolejnych obniżek stóp procentowych z dość oczywistym skutkiem dla rynkowej koniunktury.

Wciąż natomiast dyskusyjny pozostaje temat 30-krotnego podniesienia podatku od pustostanów (mieszkań zalegających w ofercie deweloperów) z 1,19 zł do 34 zł. Na razie temat jest rozwojowy i nie do końca wiadomo co z tego wyniknie, ale pokazuje pewną niekorzystną dla branży budowniczych mieszkań tendencję.

I wreszcie podatek katastralny, który wisi niczym „miecz Damoklesa” nad całą rodzimą mieszkaniówką, a w przypadku deweloperów mieszkaniowych w szczególności. Faktem jest, iż wprowadzenie klasycznego opodatkowania nieruchomości podatkiem od wartości katastralnej to melodia raczej dość odległej przyszłości, ale jest wielce prawdopodobne, iż już w przewidywalnej perspektywie rynek doczeka regulacji wprowadzającej progresję podatku od nieruchomości w przypadku posiadanie większej ilości mieszkań.

Decydujące zachowanie nabywców i inwestorów

Docierające z rynku mieszkaniowego i coraz częściej komunikowane w mediach sygnały wskazują na pogłębiająca się z tygodnia na tydzień ostrożność strony popytowej zarówno na rynku pierwotnym jaki wtórnym. Rośnie udział osób, które odkładają decyzję o zakupie, wskazując jako powód niepewność geopolityczną i gospodarczą. Szczególnie niepokojąco wygląda to w przypadku inwestorów, którzy coraz częściej rozważają przeniesienie zakupów poza granice Polski. Z kolei posiadający już większe ilości lokali w kraju, rozważają i realizują proces sprzedaży części lokali w celu redukcji ryzyka poprzez dywersyfikację inwestycji, przeniesienia ich poza granice państwa bądź ulokowania w bezpiecznych aktywach typu obligacje skarbowe lub złoto.

Tymczasem doradcy rynku nieruchomości wskazują na narastający u planujących zakup nieruchomości mieszkaniowych, w tym także w przypadku wielu inwestorów efekt emocjonalny wynikający ze spadku poczucia bezpieczeństwa, który coraz powszechniej wypiera kalkulację ekonomiczną.

W tej sytuacji znaczenia nabiera fakt bliżej nieokreślonej, ale liczonej prawdopodobnie w grubych tysiącach liczby własnościowych, inwestycyjnych pustostanów mieszkaniowych tylko w największych krajowych aglomeracjach, stanowiących dość newralgiczny rezerwuar podażowy. jeżeli tylko jakaś dość znacząca część tych lokali trafiłaby jednocześnie na rynek w efekcie reakcji emocjonalnej wywołanej szokiem podażowym ich właścicieli, spowodowanym choćby pojedynczym groźnym incydentem zbrojnym pomiędzy Rosją a NATO, który może stać się faktem w każdej dosłownie chwili, mogłoby to uruchomić kryzysogenny efekt domina.

Możliwe scenariusze rozwoju koniunktury

Zdaniem eksperta, potęgowanie w mediach wojennej psychozy, z której pierwszymi symptomami rynki już są zmuszone się mierzyć, może już w przewidywalnej przyszłości doprowadzić do eskalacji niepewności, a choćby strachu, czego efektem będzie wyprzedaż aktywów nie tylko w postaci nieruchomości, ale wszelkich innych o podwyższonym stopniu ryzyka z akcjami spółek notowanych na GPW na czele. Na razie warszawska giełda zareagowała na sytuację z 10 września tylko chwilowym osłabieniem, jednak obiecująco rozwijająca się jeszcze niedawno hossa została tymczasem na dobre zastopowana.

Z kolei WIG-Nieruchomości po wzroście w roku bieżącym o 30 proc., od dwóch miesięcy stabilizuje się w bezpośrednim sąsiedztwie szczytu 13-letniej hossy, nie zdradzając żadnych niepokojących sygnałów. Sęk w tym, iż nie jest to reprezentatywny wskaźnik koniunktury całej rodzimej branży deweloperskiej, a jedynie kilku największych spółek giełdowych z Dom Development i Develią na czele, czyli dwóch branżowych tuzów z udziałem w kapitalizacji indeksu na poziomie 55 proc. Wciąż bardzo obiecujące notowania WIG-Nieruchomości w istotnym stopniu mogą być efektem kilku rekomendacji kupna akcji deweloperów mieszkaniowych z kursem docelowym znacznie powyżej obecnej wyceny. Trudno jednak oczekiwać, iż w okolicznościach znacznego pogorszenia koniunktury sprzedażowej pierwotnego rynku mieszkaniowego, wyceny choćby najbardziej renomowanych deweloperów giełdowych uda się utrzymać na obecnych poziomach.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest w tej chwili silnie zależny od rozwoju sytuacji geopolitycznej, a w związku z tym podobnie nieprzewidywalny jak ta sytuacja. W związku z tym możliwe są scenariusze od względnie pozytywnych, w przypadku zakończenia wojny w Ukrainie w przewidywalnej przyszłości i na dających się zaakceptować warunkach, do zdecydowanie pesymistycznych, zakładających zapaść koniunkturalną w przypadku niekontrolowanej eskalacji wojny w Ukrainie z groźnymi incydentami na granicach państw NATO.

W sumie rodzima mieszkaniówka wchodzi w okres, w którym utrwalona przez ostatnie lata w świadomości rodaków zasada, według której „na nieruchomościach nie da się stracić” może zostać zdecydowanie zachwiana, nie tylko przez koniunkturalną rynkową cykliczność, ale także przez strach i regulacje związane z bezpieczeństwem państwa i jego obywateli – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.

Źródło: RynekPierwotny