5 miesięcy temu
Od wejścia Polski do Unii Europejskiej, czyli w ciągu ostatnich 20 lat, całkowity wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych osiągnął blisko 78,5 mld euro.
Największy wolumen transakcyjny zanotował sektor biurowy odpowiadając za ponad 38 proc. zainwestowanego kapitału, niedaleko za nim plasuje się sektor handlowy, a następnie magazynowy. Te wiodące branże na rynku inwestycyjnym odpowiadały łącznie za ponad 90 proc. całkowitej wartości transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych.
Wpływ wysokich kosztów finansowania na wolumeny transakcji
Dynamika na rynku inwestycyjnym na przestrzeni lat bardzo się zmieniała. Jednym z głównych czynników wpływających na rynek była fluktuacja kosztów finasowania w ciągu ostatnich 20 lat. Najlepszym przykładem niech będzie bezprecedensowa seria podwyżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny rozpoczęta w drugiej połowie 2022 r. Na skutek tej zdecydowanej polityki monetarnej, koszty finasowania osiągnęły w 2023 r. poziom skutecznie zniechęcający inwestorów do zakupów wysokiej klasy aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych, które, przy swoim poziomie cen generowały jedynie nieznaczną nadwyżkę na kosztem kapitału. W rezultacie obroty na rynku inwestycyjnym w ubiegłym roku osiągnęły swoje wieloletnie minima, nie tylko w Polsce, ale i na niemal wszystkich rozwiniętych rynkach. Wpływ wspomnianych wysokich kosztów finansowania był zdecydowanie silniejszy niż bezpośredni efekt zarówno pandemii COVID-19, jak i wybuchu wojny w Ukrainie. Właśnie dlatego niezwykle ważne dla rynku inwestycyjnego było czerwcowe obniżenie przez Europejski Bank Centralny stóp procentowych, dające zielone światło dla kolejnych obniżek.
– Niedawna obniżka stóp procentowych to zdecydowanie pozytywny sygnał dla rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych. Obniżka przyczyni się do zmniejszenia kosztów finansowania transakcji, co powinno zachęcić inwestorów do aktywniejszego poszukiwania nowych możliwości inwestycyjnych. Jednakże, warto zauważyć, iż od dłuższego czasu oczekiwaliśmy spadku stóp procentowych i w pewnym stopniu było to wyceniane przez rynek i inwestorów. Większość transakcji finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przez banki wymaga zabezpieczenia poziomu stóp procentowych na okres finansowania najczęściej poprzez transakcję typu SWAP – mówi Marcin Sulewski, Szef Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych.
Perspektywy dla rynku inwestycyjnego
– Aktualna zmiana stóp procentowych nie spowoduje jednak skokowego wzrostu wolumenu transakcji w krótkim okresie, ale przyczyni się do długoterminowego kształtowania rynku inwestycyjnego. To pierwszy krok we adekwatnym kierunku. Otwiera on drzwi zarówno do kolejnych cięć, jak i do potencjalnej kompresji stóp kapitalizacji w przyszłości. Powrót inwestorów do pełnej aktywności transakcyjnej musi być potwierdzony przez dalsze obniżki stóp procentowych, które zgodnie z oczekiwaniami, powinny nastąpić w 2025 roku. Niemniej, już w drugiej połowie bieżącego roku spodziewamy się zwiększonej aktywności ze strony inwestorów, których ruchy transakcyjne wyznaczą nowe punkty odniesienia do długo wyczekiwanej stabilizacji rynku, po burzliwym okresie zmian oraz niepewności. Taka stabilizacja pozwoli inwestorom podejmować bardziej świadome decyzje i zmniejszy ich niepewność co do przyszłych stóp zwrotu generowanych przez nieruchomości komercyjne. Niższe koszty kredytowania i potencjalny wzrost wartości nieruchomości przyczynią się do poprawy płynności na rynku kredytowym a co za tym idzie do zwiększania obrotów inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Pamiętajmy również, iż wysokość kosztów finasowania jest tylko jednym z czynników przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Inwestorzy bacznie analizują między innymi potencjał wzrostu czynszów, popyt na rynku najmu oraz ogólną sytuację gospodarczą danego kraju. Na szczęście, sytuacja na polskim rynku wygląda bardzo dobrze pod tym kątem zwłaszcza na tle innych głównych rynków europejskich – dodaje Marcin Sulewski.
