2 godzin temu
W 2025 r. wolumen inwestycji w sektorze usług opieki długoterminowej osiągnął 16,1 mld euro, z czego rekordowe 11,8 mld euro przypadło na Wlk. Brytanię.
Co więcej aktywność inwestorów, choćby po wyłączeniu brytyjskiego rynku, niemal się podwoiła w porównaniu z rokiem 2024, co było napędzane głównie odbiciem w krajach nordyckich. choćby wyłączając zarówno Wielką Brytanię, jak i kraje nordyckie, aktywność wzrosła o około 20%, co sygnalizuje stopniowe ponowne otwieranie się rynku. Na tym tle Polska i reszta CEE mają spore pole do poprawy.
W Polsce na każde 100 osób powyżej 80. roku życia przypada mniej niż 10 łóżek w przystosowanych do opieki ośrodkach
Ponadto w naszym kraju na każde 100 osób powyżej 80. roku życia przypada mniej niż 10 łóżek w przystosowanych do opieki ośrodkach – wynika z najnowszego raportu Marketbeat Nursing Home in Europe 2026 przygotowanego przez międzynarodową agencję doradczą Cushman & Wakefield (C&W).
Silne fundamenty i poprawa sytuacji operacyjnej
Rok 2025 przyniósł wyraźną stabilizację sytuacji operacyjnej. W większości państw odnotowano wzrost obłożenia, a operatorzy raportowali bardziej przewidywalne marże. Jednocześnie postępowała konsolidacja rynku. Jak wynika z raportu C&W, prywatni operatorzy odpowiadają dziś za około 40% dostępnych miejsc w domach opieki w skali całej Europy. Z perspektywy inwestycyjnej fundamenty sektora pozostają silne, a stopy kapitalizacji prime dla najlepszych aktywów w 2025 roku zasadniczo się ustabilizowały. Na dojrzałych rynkach utrzymywały się w okolicach 5,00%–5,10% – m.in. we Francji i Finlandii na poziomie 5,00%, a w Niemczech na poziomie 5,10%. W Europie Południowej, szczególnie we Włoszech i Portugalii, pozostawały wyższe i wynosiły około 5,75%, choć raport wskazuje na pierwsze oznaki ożywienia. Z kolei w Szwecji i Holandii widoczne były już pierwsze oznaki kompresji yieldów, w 2025 r. wynosiły one odpowiednio około 4,10% i 4,75%.
– Po kilku latach niepewności sektor wraca na ścieżkę stabilizacji, zarówno operacyjnej, jak i inwestycyjnej. Widzimy poprawę fundamentów, ale też wyraźną zmianę podejścia inwestorów – dziś najważniejsze znaczenie ma jakość aktywów, siła operatora oraz długoterminowa trwałość przepływów pieniężnych – mówi Karolina Furmańska, Associate, Living Sector w C&W.
Rynek inwestycyjny: powrót kapitału i dominacja USA
Po trzech latach spadków wolumenów inwestycyjnych w kontynentalnej Europie, aktywność zaczęła się odbudowywać, osiągając łączną wartość 16,1 mld euro. Na rynku brytyjskim, który odpowiadał za prawie 75% całkowitych wolumenów europejskich, dominował kapitał z USA, stanowiący blisko 90% aktywności transakcyjnej.
– Powrót kapitału widoczny jest także w rosnącej aktywności inwestorów międzynarodowych oraz poprawiających się warunkach finansowania. Jednocześnie rynek staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy koncentrują się na aktywach spełniających wysokie standardy operacyjne i środowiskowe, a obiekty niespełniające kryteriów rentowności lub ESG są odsuwane na boczny tor. Obserwujemy powrót płynności, ale w bardziej wymagającym środowisku, ponieważ kryteria inwestycyjne są dziś znacznie bardziej rygorystyczne niż przed okresem spowolnienia – dodaje Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting & ESG Advisory w C&W.
Popyt strukturalny napędzany demografią
Fundamentem wzrostu pozostają nieuchronne trendy demograficzne. Według stanu na styczeń 2025 r. w UE mieszkało 450,4 mln osób, z czego udział populacji w wieku 65 lat i więcej wzrósł we wszystkich krajach wspólnoty z poziomu 16,4% do 21,6%.
– Jeszcze dynamiczniej rośnie grupa osób w wieku 80 lat i więcej, której udział w populacji zwiększył się z 3,8% do 6,1% w latach 2004–2024, a do 2050 roku ma osiągnąć około 15,3%. Równolegle rośnie też wskaźnik obciążenia demograficznego, który porównuje liczbę osób starszych do ludności w wieku produkcyjnym. Ma on wzrosnąć z poziomu 34,4% na początku 2025 r. do aż 50,4% w 2050 r., co oznacza, iż na każdą osobę starszą będzie przypadać mniej niż dwóch pracujących dorosłych – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research w C&W.
Polska i CEE: strukturalna luka podaży i rosnąca rola rynku prywatnego
Na tle Europy Polska oraz szerzej – region Europy Środkowo-Wschodniej pozostają rynkami o wyraźnym niedoborze infrastruktury opieki długoterminowej. Wskaźnik wyposażenia (equipment rate), mierzony jako stosunek liczby łóżek do populacji powyżej 80. roku życia, wynosi w Polsce zaledwie 9,5%, co jest jednym z najniższych wyników obok Włoch (9%) i Czech (11,9%). Według danych GUS w Polsce żyje w tej chwili ok. 1,6 mln osób w wieku 80 lat i więcej, a ich liczba będzie dynamicznie rosnąć – do 2040 roku przekroczy 3 mln. Oznacza to dalszy wzrost strukturalnego popytu na profesjonalną opiekę długoterminową i pogłębienie potrzeby rozwoju nowoczesnej infrastruktury senioralnej.
– Polska charakteryzuje się odmienną strukturą rynku, gdzie sektor prywatny zarządza jedynie około 22% łóżek, podczas gdy w krajach takich jak Wlk. Brytania, Irlandia czy Włochy prywatni operatorzy kontrolują od 75% do 85% rynku. Sektor w naszym kraju jest wysoce rozdrobniony, a na rynku obecnych jest tylko dwóch głównych operatorów instytucjonalnych. Najniższą dostępność infrastruktury odnotowuje się w województwach wielkopolskim i lubelskim, co wskazuje na znaczący potencjał dla nowych inwestycji – tłumaczy Karolina Furmańska.
Polska i region CEE znajdują się dziś na wcześniejszym etapie rozwoju rynku niż Europa Zachodnia
Specyfika polskiego rynku wynika przede wszystkim z uwarunkowań systemowych i historycznych, w tym modelu finansowania opieki oraz roli tradycyjnych struktur rodzinnych w opiece nad osobami starszymi. Jednak można oczekiwać rosnącego zapotrzebowania na zinstytucjonalizowane formy opieki, co będzie sprzyjać rozwojowi sektora prywatnego oraz napływowi kapitału zagranicznego, który w 2025 r. zaczął ponownie napływać do Polski z Francji, Wlk. Brytanii i USA.
– Polska i region CEE znajdują się dziś na wcześniejszym etapie rozwoju rynku niż Europa Zachodnia, co z jednej strony oznacza większe wyzwania systemowe, ale z drugiej – znacznie większy potencjał wzrostu. Skala niedoboru nowoczesnej infrastruktury, przy jednoczesnym dynamicznym starzeniu się społeczeństwa, będzie w kolejnych latach prowadzić do stopniowej profesjonalizacji rynku i wzrostu znaczenia operatorów prywatnych. Widzimy już pierwsze oznaki tego procesu – rosnące zainteresowanie inwestorów, większą aktywność transakcyjną oraz stopniowe budowanie platform operatorskich. W dłuższej perspektywie Polska może stać się jednym z kluczowych rynków wzrostowych w Europie w tym segmencie – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
