Zarabiaj na dywidendach i nieruchomościach bez dużego kapitału! Poznaj REIT-y

Chcesz zarabiać na nieruchomościach bez kredytów, remontów, najemców i grzebania w kranach?

Chcesz mieć udział w luksusowych hotelach, wielkich magazynach albo biurowcach w centrum, nie mając na koncie milionów?

Witam w świecie REIT-ów. Brzmi jak magia? Nie, to po prostu inwestowanie w nieruchomości… ale… przez giełdę.

Dziś pokażę wam, czym dokładnie są REIT-y, jak działają, gdzie mają przewagę, gdzie są słabe i – najważniejsze – czy warto w nie inwestować? Zaczynamy!

Zarabiaj na dywidendach i nieruchomościach bez dużego kapitału! Poznaj REIT-y

Załóż konto na Freedom24 i odbierz od 3 do 20 darmowych akcji o wartości choćby 800 USD każda!

Szczegółowy opis promocji znajdziesz na: https://freedom24.club/dnarynkow_welcome

Czym są REIT-y i jak działają?

Inwestowanie w prestiżowe biurowce, luksusowe hotele czy potężne magazyny logistyczne bez milionów na koncie i bez konieczności zarządzania najemcami? Właśnie to oferują REIT-y (Real Estate Investment Trusts), które umożliwiają każdemu wejście na rynek nieruchomości przez… giełdę i to z relatywnie małym kapitałem.

Brzmi świetnie? Dla wielu takie jest, bo REIT-y potrafią zapewniać pasywny dochód w postaci prawnie gwarantowanych dywidend. Do tego oferują płynność inwestycji i zapewniają szeroką dywersyfikację.

Do tego w przeciwieństwie do bezpośredniego zakupu mieszkań czy biurowców tu nie musisz martwić się remontami, ani problematycznymi lokatorami, ale jak wszystko, mają też swoje wady, na przykład zmienność na rynku REIT-ów zdecydowanie przebija tą na rynku nieruchomości.

Dobra, ale zacznijmy od tego co to adekwatnie jest ten cały REIT?

REIT to spółka giełdowa, która ma obowiązek wypłacać akcjonariuszom minimum 90% swojego rocznego zysku netto w formie dywidend i prowadzi działalność polegającą na inwestowaniu w nieruchomości. To dwie charakterystyczne cechy, które odróżniają REIT od każdej innej spółki giełdowej.

Obowiązek wypłaty 90% dywidendy to cena, jaką REIT ponosi w zamian za zwolnienie z podatku CIT, czyli podatku dochodowego od osób prawnych. To sprawia, iż tego typu spółki są szczególnie atrakcyjne dla inwestorów szukających regularnych i wysokich wypłat z zysków.

Tym, co wyróżnia REIT-y spośród innych form inwestowania, jest właśnie wymóg przekazywania niemal całego zysku w formie dywidend oraz preferencyjne traktowanie podatkowe.

Efekt? Dostajemy miks, który dla wielu inwestorów może być całkiem atrakcyjny. To interesująca opcja inwestycyjna dla kogoś, kto poszukuje stałych przepływów pieniężnych ze swoich inwestycji, bo w zasadzie tylko w przypadku REIT ma prawną gwarancję, iż ta dywidenda zostanie wypłacona. O ile oczywiście REIT osiągnie zysk, ale sztuką byłoby w jego przypadku nieosiągnięcie tego zysku.

Wymagania regulacyjne wobec REITÓW potrafią się nieco różnić w zależności od kraju, ale to USA jest tym, kto przetarł szlaki dla REITÓW i to tamtejszy rynek odpowiada za 60% kapitalizacji całego rynku Reitów, dlatego to na nim skupimy się dalej.

Geneza i regulacje – REIT-y na świecie

To USA pierwsze wprowadziły REIT-y jako odrębną kategorię prawną i funkcjonują tam one od 1960 roku. Aby spółka w USA mogła uzyskać status REIT-u, musi spełnić następujące trzy najważniejsze wymagania:

Jeden – spółka musi zarabiać na nieruchomościach.

Dwa – spółka nie może być skoncentrowana w rękach kilku właścicieli, co ma zapewnić demokratyzację zysków, z nieruchomości.

Trzy – spółka musi wypłacać olbrzymie dywidendy.

REIT-y to taki trochę sposób na demokratyzację i uspołecznienie zysków z rynku nieruchomości. Sposób, za pomocą którego prawie każdy może zyskać ekspozycję na zyski wypracowywane dzięki wynajmowaniu mieszkań i innych nieruchomości.

Poza Stanami Zjednoczonymi REIT-y funkcjonują w blisko 100 krajach, a w większości z nich obowiązują podobne regulacje, choć często z pewnymi lokalnymi modyfikacjami, np. w Australii REIT muszą oddać 100% zysku inwestorom netto w formie dywidendy, a we Włoszech 70%.

Dołącz do nas na Twitterze oraz YouTube i bądź na bieżąco!

Obserwuj

Subskrybuj

W co inwestują REIT-y? Nieruchomości to dopiero początek

Co najważniejsze, REIT-y dają szansę na ekspozycję na nieruchomości, które normalnie nie byłyby dla zwykłego inwestora dostępne. REITY to nie są tylko fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. To inwestycje w sklepy, centra handlowe, magazyny, hotele, kasyna, domy starości, fabryki, a choćby maszty telekomunikacyjne czy centra danych! Innymi słowy, wszystko co może być jakąś budowlą.

Na świecie, to właśnie nieruchomości związane z przemysłem (magazyny, fabryki) dominują na tym rynku i mają największą kapitalizację. Z kolei nieruchomości zajmujące się centrami danych stanowiły już 5% globalnej kapitalizacji rynku REITów jeszcze w 2022 roku, kiedy w 2010 nie były choćby ujęte w zestawieniu.

Nic więc nie stoi na przeszkodzie, żeby za pośrednictwem REIT-a zdobyć ekspozycje zarówno na rynek nieruchomości, jak i rynek AI jednocześnie, a dodatkowo czerpać z tego korzyści w postaci uwielbianych przez polskiego inwestora dywidend.

Przykładem takiego REIT-u, który posiada i wynajmuje centra danych klientom z różnych branż, takich jak technologie, telekomunikacja, finanse czy e-commerce jest spółka Equinix, notowana na giełdzie Nasdaq.

Equinix nie prowadzi własnych usług chmurowych, ale wynajmuje powierzchnię i infrastrukturę IT firmom takim jak Amazon Web Services, Microsoft Azure, Google Cloud czy Meta. Umożliwia też firmom umieszczanie własnego sprzętu serwerowego w jego centrach danych. Zapewnia łącza o niskich opóźnieniach i bezpośrednie połączenia między klientami, co jest najważniejsze dla szybkiej wymiany danych.

Sam raczej nigdy nie zbudowałbyś centra danych na wynajem, żeby na nim zarabiać, a tak proszę bardzo. Nie ma problemu.

Jak wypadają REIT-y na tle rynku?

Ok, ale do tych najciekawszych REIT-ów jeszcze przejdziemy. Tylko czy takie podmioty w ogóle radzą sobie dobrze na tle szerokiego rynku akcji?

Najbardziej znany indeks dla REIT-ów w USA, opracowany przez FTSE Russell we współpracy z Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts), to FTSE Nareit Equity REITs Index.

Na przestrzeni ostatnich 10 lat wypracował stopę zwrotu na poziomie około 100%. Dla porównania S&P500 w tym czasie dał zarobić jakieś 191%, a indeks akcji globalnych MSCI ACWI również około 100%, a dokładnie 102%.

Trzeba jednak zauważyć, iż w tym okresie amerykańskie REITY przez długi czas biły na głowę globalne akcje i dopiero w 2023 roku ich wynik mniej więcej się zrównał. Wszystko za sprawą gigantycznych podwyżek stóp procentowych, które dla takich podmiotów, które de facto są zastępnikami dla rynku obligacji były jak nóż w plecy.

Gdy stopy procentowe były przez lata na ultraniskim poziomie, to działały jak dodatkowy wiatr w żagle dla REIT-ów. To m.in. dzięki temu w latach 2001-2020 dawały one średniorocznie o wiele lepszą stopę zwrotu niż inne klasy aktywów.

Czy ten okres ponadprzeciętnie dobrego wyniku się utrzyma kolejne 20 lat? Osobiście nie sądzę, bo nie sądzę, iż wrócimy do dziesięcioleci ponadprzeciętnie niskich stóp procentowych, ale inwestor interesujący się REIT-ami nie może inwestować w nie z myślą o tym, iż pobije S&P500. To nie jest instrument do tego. Jasne, czasem się uda. Będą okresy, gdzie pobije, ale co do zasady REIT-y mają dawać Ci pasywny dochód i trzymać wartość w długim terminie. Do takich założeń sprawdzają się świetnie, ale nie są wolne od wad.

Zmienność – REIT-y to nie to samo co rynek nieruchomości

Ktoś może pomyśleć, iż skoro REIT-y reprezentują rynek nieruchomości, to ich zmienność jest mniejsza? Niestety nie. W czasie ostatnie bessy z 2022 roku indeks FTSE Nareit Equity REITs spadła o około 28%, podczas gdy S&P 500 tracił jakieś 25%,a ACWI 27%.

Pod tym względem REIT-y zdecydowanie bardziej przypominają akcje niż tradycyjne nieruchomości – ich zmienność bywa naprawdę wysoka i często przewyższa wahania cen samych nieruchomości, gdzie już kilkuprocentowy spadek uznaje się za istotny.

Dlaczego adekwatnie REIT-y mają taka zmienność, skoro są ekspozycją na rynek nieruchomości, który już takiej zmienności nie ma?

Ponieważ w rzeczywistości ceny akcji REIT-ów odzwierciedlają sytuacje spółki, a nie wartość samych inwestycji w posiadaniu REIT-a. Wyobraźcie sobie to przez analogie do prywatnego inwestora, który bierze kredyt na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych. Wartość samej nieruchomości będzie relatywnie stabilna.

Jednak sytuacja finansowa inwestora może być już bardzo różna. Jak podniosą stopy procentowe, to nagle może się okazać, iż płacicie większą ratę za kredyt, niż pobieracie odstępnego. Jak w gospodarce wystąpi recesja, to może zabraknąć chętnych do wynajmowania waszego lokum, a może Wy sami stracicie prace i będziecie musieli w pośpiechu sprzedawać mieszkanie, bo będziecie potrzebować gotówki na życie.

Tak samo jest w przypadku firm. Ceny nieruchomości, które mają w portfelach, są bardziej stabilne, niż ceny ich akcji, bo firmy same w sobie są narażone na ryzyko stopy procentowej, koniunktury gospodarczej, inflacji i tak dalej.

Czy REIT to alternatywa dla zakupu mieszkania?

Tutaj dochodzimy do zasadniczego pytania: Czy w takim razie REITY mogą być więc alternatywą dla inwestowania w nieruchomość?

Instytut badawczy NAREIT porównał stopy zwrotu w ujęciu Total Return dla wybranych klas aktywów. Najbardziej interesująca jest tutaj granatowa linia, która reprezentuje globalne REIT-y oraz linia zielona, która reprezentuje zwroty z prywatnych nieruchomości komercyjnych. Są tu jeszcze akcje rynków rozwiniętych poza USA i Kanadą (błękitna linia) i globalny indeks obligacji skarbowych i korporacyjnych (fioletowa linia).

Jeśli przyjrzymy się linii granatowej i zielonej, to zobaczymy, iż REIT-y zachowują się zdecydowanie bardziej niż akcje, a nie jak nieruchomości.

Ich ceny podlegają zdecydowanie większym wahaniom względem cen nieruchomości, ale przez większą część czasu osiągają lepsze stopy zwrotu. Akurat na tym wykresie okres porównawczy zakończył się blisko dołka bessy na rynku akcji, co sprawiło, iż sumarycznie stopa zwrotu obu klas aktywów jest podobna, ale zasadniczo REIT-y radzą sobie lepiej od nieruchomości pod kątem stopy zwrotu, jednak płaca za to zmiennością porównywalną do rynku akcji.

Sam rynek nieruchomości reprezentowany na wykresie przez zieloną linię adekwatnie nie zaliczył porządnej korekty poza rokiem 2008. Tymczasem indeks REIT-ów zaliczał wiele silnych przecen podobnie, jak błękitna linia, która reprezentuje akcje państw rozwiniętych bez USA i Kanady.

Już pod tym względem widać, iż adekwatnie ciężko traktować REIT-y, jako alternatywę dla mieszkania na wynajem. Akcje REIT-ów to papiery wartościowe, podobnie jak akcje każdej innej spółki. W praktyce oznacza to, iż inwestor nabywa „wirtualny udział” w spółce, który daje mu prawo do części zysków. W przypadku zakupu mieszkania inwestor ma natomiast fizyczne i namacalne aktywo, ze wszystkimi jego zaletami i wadami.

Można tam przenocować, ale też trzeba coś czasem naprawić albo szukać najemcy. szukać najemców i tak dalej. Poza stopą zwrotu, zmiennością i kwestiami psychologicznymi, jak namacalność inwestycji są jeszcze inne różnice. Dwie najważniejsze to płynność i bariery wejścia na rynek.

Bariery wejścia na rynek REIT-ów są zdecydowanie mniejsze niż w przypadku rynku nieruchomości. Akcje REIT-ów można kupić już za kilkadziesiąt złotych, a żeby kupić nieruchomość, niejednokrotnie trzeba będzie zaciągnąć kredyt. O ewentualnej inwestycji w faktyczną budową centra danych albo stacji nadawczej to choćby nie ma co myśleć.

Następna sprawa, to płynność. Akcje REIT-ów możemy bez problemu sprzedawać i kupować na giełdzie za pośrednictwem platformy transakcyjnej naszego maklera. Mieszkania nie kupimy za pośrednictwem aplikacji w kilka sekund, nie mówiąc już o sprzedaży.

REITy zapewniają też pewną dywersyfikację, ponieważ inwestują w wiele nieruchomości, a inwestor indywidualny najczęściej będzie mieć jedno, maksymalnie parę mieszkań i to w podobnej lokalizacji.

Polska i REIT-y – co z naszym rynkiem?

Czy Polski inwestor zakochany w GPW, znajdzie na naszym parkiecie jakiś REIT dla siebie? Nie. W Polsce nie ma dedykowanej ustawy o REIT-ach, choć temat był wielokrotnie dyskutowany. Wiadomo jednak, iż Ministerstwo Finansów prowadzi prace nad REIT-ami.

Problem w tym, iż podobne informacje docierają do nas praktycznie od roku i nic w tym zakresie się nie zmienia poza zapowiedziami, iż „prace trwają”. Brak tu jednak jakichś jasnych deklaracji, więc na razie musimy się zadowolić REIT-ami zagranicznymi.

Ciekawe REIT-y z USA – konkretne przykłady

Jeśli ktoś chce REITy w portfelu to jest efektywnie skazany na rynek USA. Które mogą być warte uwagi?

Na początek coś dużego – American Tower Corporation (AMT) – jeden z największych na świecie funduszy typu REIT (Real Estate Investment Trust), specjalizujący się w infrastrukturze telekomunikacyjnej. Spółka inwestuje głównie w wieże telekomunikacyjne, maszty nadawcze, systemy DAS oraz infrastrukturę small cells, które są najważniejsze dla działania sieci komórkowych i transmisji danych.

Działalność AMT opiera się na długoterminowym wynajmie infrastruktury operatorom telekomunikacyjnym, takim jak AT&T, Verizon czy T-Mobile. Model biznesowy charakteryzuje się wysoką powtarzalnością przychodów, ponieważ operatorzy zawierają umowy najmu na wiele lat.

Spółka działa globalnie – posiada obiekty w Ameryce Północnej, Ameryce Łacińskiej, Europie, Afryce oraz Azji. Wzrost przychodów napędzany jest przez rozwój sieci 5G, rosnącą liczbę użytkowników telefonów oraz zwiększone zapotrzebowanie na przesył danych.

Obecnie stopa dywidendy wynosi tu jakieś 3,3% i dywidenda w tej spółce rośnie nieprzerwanie od 12 lat, pomimo tego, iż zysk netto spółki miewał lepsze i gorsze okresy.

Wcześniej wspominałem o Equinix, alternatywą w segmencie centów danych jest Digital Realty Trust (DLR). To jeden z największych na świecie REIT-ów specjalizujących się w centrach danych. Firma inwestuje, buduje i zarządza obiektami przeznaczonymi do przechowywania, przetwarzania oraz przesyłania danych dla klientów korporacyjnych i technologicznych.

Spółka posiada ponad 300 centrów danych w ponad 25 krajach na 6 kontynentach, co czyni ją jednym z kluczowych graczy na globalnym rynku infrastruktury cyfrowej. Digital Realty obsługuje firmy technologiczne, operatorów chmurowych (Microsoft Azure, AWS, Google Cloud), dostawców usług finansowych oraz duże korporacje, które wymagają niezawodnej infrastruktury IT.

Spółka utrzymuje średnioroczny wzrost przychodów od 10 lat na poziomie powyżej 13%, a stopa dywidendy to około 3,3%, jednak dywidenda nie rośnie od 2022 roku.

Największym atutem pierwszego REITa – AMT jest rosnąca dywidenda, drugi – OLP – kusi wysoką stopą dywidendy, a trzeci – DLR – prezentuje najbardziej dynamiczny wzrost przychodów i ekspozycje na gorący rynek centrów danych.

Kolejna propozycja to One Liberty Properties (OLP) to amerykański REIT specjalizujący się w nieruchomościach komercyjnych wynajmowanych na zasadzie net lease. Oznacza to, iż najemcy ponoszą większość kosztów eksploatacyjnych, co zapewnia OLP stabilne przepływy pieniężne. Net lease to model umowy najmu, w którym najemca, oprócz czynszu podstawowego, pokrywa także dodatkowe koszty związane z eksploatacją nieruchomości. Jest to popularne rozwiązanie w segmencie nieruchomości komercyjnych, szczególnie w inwestycjach REIT-ów, ponieważ zapewnia właścicielowi nieruchomości bardziej przewidywalne i stabilne przepływy pieniężne, ograniczając jednocześnie jego obowiązki operacyjne.

Spółka inwestuje w magazyny, centra logistyczne, obiekty przemysłowe, biura oraz nieruchomości handlowe, głównie na terenie USA. Jej portfel obejmuje nieruchomości w różnych sektorach gospodarki.

W tym przypadku pod względem operacyjnym spółka wygląda trochę gorzej od AMT, ale oferuje stopę dywidendy na poziomie 7,5%. Niestety sama dywidenda od 2018 roku stoi w miejscu i nie rośnie. Podobnie wygląda kurs akcji.

Dywersyfikacja przez ETF-y – opcja dla wygodnych

Możemy też krok dalej w kwestii dywersyfikacji i kupić sobie fundusz ETF na REIT-y, który agreguje w sobie wiele REIT-ów.

Przykładem mogą być:

• iShares European Property Yield UCITS ETF na nieruchomości europejskie
• lub iShares US Property Yield UCITS ETF

Tak wykres każdego tego REITa będzie wyglądał fatalnie, bo REITY zachowują się podobnie do obligacji. Wysokie stopy procentowe tłamszą ten biznes, a niskie dają mu rozkwitać. W efekcie mieliśmy na nich bardzo wysokie wzrosty do 2021 roku i fatalne zachowanie od 2022 do 2024. Jednak, gdy stopy procentowe zaczną się stabilizować, to i REITy odżyją. Czy tak samo mocno jak w czasach zerowych stóp? Zdecydowanie nie, ale ponownie… to nie na wzroście wartości REITA masz zarabiać. Zarabiać masz na dywidendach.

Załóż konto na Freedom24 i odbierz od 3 do 20 darmowych akcji o wartości choćby 800 USD każda!

Szczegółowy opis promocji znajdziesz na: https://freedom24.club/dnarynkow_welcome

Do zarobienia,
Piotr Cymcyk