8 godzin temu
Rynek biurowy – zarówno w Polsce, jak i globalnie – przechodzi głęboką ewolucję: od zmian w modelach pracy, przez rozwój AI, po zaawansowane standardy ESG. O tym, co dziś kształtuje popyt, jakie wyzwania stoją przed właścicielami obiektów i jak będzie wyglądało biuro przyszłości, rozmawiamy z przedstawicielami CORFAC International, w tym Corees Polska, jedynej polskiej agencji nieruchomości komercyjnych należącej do tej międzynarodowej sieci.
Jak wygląda polski rynek biurowy w porównaniu do rynku zza oceanu i jakie są w tej chwili najbardziej wyraźne trendy w tym segmencie rynku nieruchomości komercyjnych?
Anna Shpatakova, Director, Corees Polska/CORFAC International: w tej chwili polski rynek biurowy znajduje się w fazie korekty, z ograniczonym wzrostem podaży nowych powierzchni, które powstają przede wszystkim w Warszawie i głównych miastach regionalnych. Widać wyraźny podział lokalizacji – niektóre cieszą się dużym zainteresowaniem, podczas gdy starsze, niemodernizowane budynki tracą na wartości.
Najemcy coraz częściej stawiają na jakość zamiast ilości powierzchni, co zwiększa popyt na centralnie położone biura klasy A. Rośnie znaczenie elastycznych form najmu, takich jak biura serwisowane czy krótkoterminowe umowy najmu. Widoczna jest tendencja do renegocjacji obowiązujących umów, co świadczy o ostrożnym podejściu firm, skoncentrowanych na optymalizacji kosztów najmu oraz elastycznym dostosowywaniu powierzchni biurowej do zmieniających się struktur organizacyjnych. Deweloperzy coraz większy nacisk kładą na budynki energooszczędne, posiadające certyfikaty środowiskowe, zapewniające komfort pracy.
Andrew Koller, Research Analyst and Advisor, WCRE/CORFAC International, Philadelphia, Pennsylvania, Mid-Atlantic Region, USA: Na rynku amerykańskim widzimy zbliżone trendy, w szczególności jeżeli chodzi o ostrożność inwestorów i jakość obiektów. W regionie Philadelphii obserwujemy, iż najemcy często redukują powierzchnię o 15–30%, jednocześnie zwiększając inwestycje w jakość dostępnej przestrzeni. Nowoczesne, dobrze skomunikowane i bogato wyposażone budynki radzą sobie znacznie lepiej niż starsze obiekty klasy B.
Hayim Mizrachi, CEO, MDL Group/CORFAC International, Las Vegas, Nevada, Southwest Region, USA: Z perspektywy ogólnokrajowej najważniejszym trendem w USA jest redefiniowanie modeli pracy. Coraz więcej firm przechodzi na hybrydowe zasady obecności w biurze – 61% przedsiębiorstw wymaga dziś od pracowników określonej liczby dni w biurze. Mimo medialnego szumu wokół pracy zdalnej, realnie tylko ok. 20% pracowników w USA pracuje w pełni zdalnie. Rośnie natomiast znaczenie biura jako przestrzeni współpracy, kreatywności i pracy projektowej, wspieranej przez nowe technologie i AI. To wyraźny sygnał, iż biura w USA — podobnie jak w Polsce — nie tracą na znaczeniu, ale zmienia się ich rola.
Joseph S. Latina, Managing Principal, LMT Commercial Realty/ CORFAC International, Wilmington, Delaware, Mid-Atlantic Region, USA: To prawda, integracja hybrydowych modeli pracy przez cały czas pozostaje kluczowym czynnikiem kształtującym rynek biurowy w USA. Wydaje mi się, iż większość amerykańskich pracodawców musiała dostosować się do pewnej elastyczności związanej z obecnością w biurze, aby przyciągnąć i utrzymać utalentowanych pracowników.
Jakie są najważniejsze czynniki wpływające na decyzje najemców o wyborze biura?
Anna Shpatakova: Decyzje najemców przy wyborze biura są dziś w dużej mierze kształtowane przez całkowity koszt najmu, obejmujący czynsz za powierzchnię biurową i miejsca parkingowe oraz opłaty eksploatacyjne. Ważnym czynnikiem jest również elastyczność umowy, umożliwiająca elastyczne powiększanie lub zmniejszanie powierzchni i dostosowywanie jej do zmieniających się potrzeb biznesowych.
Lokalizacja pozostaje kluczowa – istotne są zarówno dobrze rozwinięta infrastruktura miejska, jak i łatwy dostęp do komunikacji publicznej. Coraz większą rolę odgrywa także jakość i funkcjonalność samej powierzchni. Najemcy oczekują nowoczesnego fit-outu, zaawansowanej infrastruktury IT, efektywnych systemów HVAC oraz certyfikacji środowiskowych budynków, które zapewniają komfort pracy, zdrowe warunki i niższe zużycie energii. Najemcy oczekują, iż nowoczesne biuro będzie wspierać model pracy hybrydowej, oferując różnorodne strefy współpracy oraz przestrzenie kreatywne i projektowe, sprzyjające budowaniu kultury organizacyjnej.
Istotnym aspektem jest także wiarygodność właściciela budynku biurowego oraz jakość obsługi po jego stronie. Sprawny, dostępny asset manager lub property manager, elastyczne podejście operacyjne i szybkie procesy decyzyjne stają się elementami przewagi konkurencyjnej.
Ed Del Beccaro, EVP and San Francisco Bay Area Manager, TRI Commercial/CORFAC International, Walnut Creek, California, Northern California Region, USA: W USA najemcy kierują się podobnym zestawem kryteriów, choć w wysoce konkurencyjnych rynkach, takich jak Bay Area, wyjątkowo dużą rolę odgrywa to, gdzie mieszkają obecni i przyszli pracownicy. Wysokie koszty życia i skomplikowane dojazdy powodują, iż firmy szukają lokalizacji pozwalających skrócić czas podróży.
Andrew Koller: To prawda, definicja „dobrej lokalizacji” istotnie się zmieniła po pandemii. Wiele firm wybiera rynki podmiejskie i tzw. edge cities, które zapewniają krótsze dojazdy, łatwiejsze parkowanie i niższe koszty całkowite. To trend szczególnie widoczny też w miejscach takich jak King of Prussia czy Conshohocken, gdzie popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie. Podobnie jak w Polsce, Amerykańscy najemcy mocno zwracają uwagę na wiarygodność i kondycję finansową wynajmującego. No i wreszcie nieodzownym elementem decyzji najemców jest jakość budynku. Naturalne światło, nowoczesne systemy techniczne, układy sprzyjające współpracy oraz dostęp do udogodnień, takich jak kawiarnie czy centra fitness, stały się w tej chwili podstawowym oczekiwaniem. Starsze lub słabiej wyróżniające się obiekty tracą najemców — choćby pomimo znacznych obniżek czynszów.
Andy Mills, President, Elford Realty/ CORFAC International, Columbus, Ohio, Midwest Region, USA: Silny trend „flight to quality” pozostaje jednym z najbardziej definicyjnych zjawisk amerykańskiego rynku biurowego. Najemcy wynajmują mniej przestrzeni, ale jednocześnie podnoszą jej standard — wybierają nowsze, lepiej wyposażone, energooszczędne budynki, które poprawiają doświadczenie pracowników i współgrają z wizerunkiem firmy. Wiele firm remontuje powierzchnie biurowe, aby umożliwić organizowanie nieformalnych spotkań w atmosferze bardziej przypominającej kawiarnię niż biuro. Tworzą one środowiska podobne do tych, do których przyzwyczaili się pracownicy zdalni podczas pandemii COVID. Obserwuje się ciągłą tendencję do zwiększania liczby sal konferencyjnych oraz utrzymywania otwartej przestrzeni biurowej sprzyjającej współpracy.
W kontekście „flight to quality”, jakie rozwiązania kształtują dziś nowoczesne przestrzenie biurowe w Polsce?
Anna Shpatakova: Coraz popularniejsze staje się projektowanie biur w oparciu o wyspecjalizowane strefy, obejmujące m.in. pokoje do pracy w skupieniu, przestrzenie kreatywne i projektowe oraz strefy regeneracji i ciszy. Dużą rolę odgrywają rozwiązania smart office, które dzięki czujnikom i połączeniu z siecią umożliwiają monitorowanie zajętości przestrzeni, jakości powietrza, temperatury oraz efektywności systemów HVAC, wspierając sprawne zarządzanie biurem.
Silnym trendem pozostają rozwiązania proekologiczne i wellbeingowe, które poprawiają komfort pracy oraz zmniejszają wpływ budynków na środowisko. Należą do nich systemy odzysku ciepła, które zwiększają efektywność energetyczną, zaawansowana filtracja powietrza zapewniająca lepszą jakość powietrza, panele fotowoltaiczne oraz budynki posiadające certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM czy LEED, potwierdzające ich zrównoważony charakter. Coraz częściej najemcy wymagają również, aby wynajmujący potwierdzali zakup energii pochodzącej ze źródeł odnawialnych.
Do innowacji kształtujących rynek należy również dynamiczny rozwój elastycznych modeli najmu. Coraz częściej operatorzy powierzchni serwisowanych przygotowują dla dużych firm korporacyjnych dedykowane, w pełni wyposażone moduły biurowe, które można gwałtownie konfigurować i skalować w zależności od bieżących potrzeb organizacji. Takie rozwiązania łączą elastyczność typową dla biur serwisowanych z prywatnością i standardem tradycyjnego biura, co idealnie wspiera model pracy hybrydowej oraz umożliwia optymalizację wykorzystywanej powierzchni biurowej.
Phill Tomlinson, Senior Vice President, Commercial Properties Inc./CORFAC International, Phoenix, Arizona, Southwest Region, USA: W USA właściciele budynków również przesuwają strategie w stronę większej elastyczności i szybszej adaptacji powierzchni. Coraz więcej przestrzeni jest dostarczanych jako gotowe, wykończone „spec suites”, co znacząco skraca czas najmu i pozwala najemcom błyskawicznie rozpocząć działalność.
Andrew Koller: W nowoczesnych przestrzeniach biurowych wyraźnie widać inspiracje światem hospitality. Biura zaczynają przypominać bardziej butiki hotelowe niż tradycyjne miejsca pracy. Zarówno właściciele, jak i najemcy inwestują w projektowanie przestrzeni, które budują poczucie komfortu, przynależności i społeczności — zamiast korporacyjnej jednolitości. Pojawiają się ciepłe, przyjazne wykończenia, strefy lounge, wysokiej jakości coffee bary, a choćby recepcje w stylu concierge. Pracownicy mogą odprawić się przez aplikację, zamówić kawę u firmowego baristy czy pracować z miękkich siedzisk przypominających lobby butikowego hotelu. Celem jest tworzenie biur, do których naprawdę chce się przyjechać, co pomaga firmom przyciągać pracowników z modelu hybrydowego z powrotem do biura.
Jakie wyzwania stoją przed wynajmującymi na polskim rynku biurowym w nadchodzących latach?
Anna Shpatakova: W nadchodzących latach wynajmujący na polskim rynku biurowym będą mierzyć się przede wszystkim z koniecznością modernizacji starszych obiektów. Dotyczy to zarówno unowocześnienia instalacji technicznych i poprawy efektywności energetycznej, jak i tworzenia nowych udogodnień – takich jak infrastruktura dla rowerzystów, strefy relaksu czy przestrzenie wspierające pracę hybrydową. Budynki, które nie zostaną zmodernizowane, będą gwałtownie tracić na atrakcyjności.
Dużym wyzwaniem są również rosnące wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju oraz regulacje unijne, które wymuszają poprawę efektywności energetycznej i raportowania wpływu na środowisko. W połączeniu z wysokimi kosztami finansowania i prac modernizacyjnych właściciele muszą ostrożnie planować nakłady, jednocześnie utrzymując konkurencyjność swoich obiektów.
Kolejną trudnością jest ryzyko zwiększających się pustostanów, zwłaszcza w starszych lub słabiej skomunikowanych miejscach. Popyt koncentruje się na nowoczesnych, centralnych lokalizacjach.
Dodatkowym wyzwaniem jest presja ze strony biur serwisowanych, które odpowiadają na oczekiwania firm dotyczące szybkiego dopasowania powierzchni do potrzeb biznesowych firmy.
Joseph S. Latina: Tu warto zwrócić uwagę, iż poziom pustostanów na rynku biurowym w USA jest w tej chwili zdecydowanie wyższy niż w Polsce i Europie. Po pandemii model remote work utrzymał się w pewnym stopniu do dziś, a pracodawcy wciąż zmniejszają zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. W przeciwieństwie do tego, na rynkach międzynarodowych w Europie oraz w krajach członkowskich CORFAC podaż budynków biurowych jest mniejsza, a średni wskaźnik powrotu do biur — wyższy.
Jakie są przewidywania dotyczące przyszłości rynku biurowego?
Anna Shpatakova: W perspektywie najbliższych 1-2 lat polski rynek biurowy będzie charakteryzował się stabilizacją, przy utrzymującym się wysokim popycie na nowoczesne powierzchnie w najlepszych lokalizacjach. Jednocześnie bardzo ograniczona nowa podaż oznacza, iż dużym najemcom może brakować dostępnych, wysokiej jakości biur.
W średnim horyzoncie, obejmującym 2-5 lat, najważniejsze znaczenie będzie miał dalszy powrót pracowników do biur. Obserwowane dziś tendencje wskazują, iż pracodawcy coraz częściej oczekują obecności na poziomie 3-4 dni w tygodniu, co wzmacnia zapotrzebowanie na dobrze położone, funkcjonalne i efektywne powierzchnie. Jednocześnie coraz bardziej widoczny jest trend powolnego, ale konsekwentnego przejścia firm do wyższej jakości biur.
Właściciele starszych budynków z atrakcyjnym adresem, którzy zdecydują się na modernizację, będą mogli utrzymać lub zwiększyć wartość swoich aktywów. Obiekty niespełniające nowych standardów technicznych, środowiskowych i energetycznych mogą zostać przebudowane lub przeznaczone do konwersji na inne funkcje.
Dodatkowo rosnące wykorzystanie AI w organizacjach może zwiększyć zapotrzebowanie na powierzchnie bardziej zaawansowane technologicznie – z lepszą łącznością, zabezpieczeniami cyfrowymi oraz nowoczesnymi systemami zarządzania budynkiem, które wspierają zarówno pracę hybrydową, jak i efektywne zarządzanie infrastrukturą.
Hayim Mizrachi: Uważam, iż trendem dla całego świata będzie nadchodząca fali innowacji wspieranych przez AI. Przykładem tego może być „AI-powered receptionist”, innowacja wdrażana w obszarze obsługi gości i procesów budynkowych. Wdrażanie inteligentnych systemów i smart space stanie się codziennością dla rosnącej liczby firm. W tym kontekście największym wyzwaniem dla właścicieli nieruchomości biurowych może stać się to, aby – w granicach swoich możliwości – wprowadzać rozwiązania zwiększające wartość budynków w kontekście rosnącego zapotrzebowania na energię, jakie generują nowe technologie. Takie myślenie jest już w tej chwili widoczne w Las Vegas, które przoduje w projektach solarnych.
Ed Del Beccaro: Rozwój AI i jej wpływ na naszą rzeczywistość jak i rynek biurowy są dziś trudne do przewidzenia. W czarnych scenariuszach można wyobrazić sobie choćby sytuacje, w których sztuczna inteligencja prowadzi do likwidacji części niższego szczebla stanowisk badawczych i administracyjnych, a następnie spadku popytu na powierzchnie biurowe w tych segmentach. Oczywiście, w bliskiej perspektywie przyszłość rynku biurowego widzę w zdecydowanie jaśniejszych barwach. Gdy taryfy handlowe się ustabilizują, a stopy procentowe obniżą, można oczekiwać dalszego wzrostu zapotrzebowania na biura.
Dziękuję za rozmowę.
*********
Materiał powstał przy współpracy z firmami Corees Polska i CORFAC International
Corees Polska i CORFAC International
Corees Polska to butikowa agencja specjalizująca się w obsłudze rynku nieruchomości komercyjnych. Zespół firmy tworzą eksperci z wieloletnim doświadczeniem w tej branży w Polsce, specjalizujący się w dziedzinie najmu, wycen, renegocjacji i doradztwa inwestycyjnego. Wszystkie prowadzone projekty realizowane są z dbałością o komfort współpracy i oparte na międzynarodowych standardach.
Jako jedyna agencja nieruchomości komercyjnych w Polsce Corees należy do sieci CORFAC International, dzięki czemu gwarantuje międzynarodowy zasięg działania i globalne wsparcie dla swoich klientów. Założyciel i CEO Corees Polska – Marek Ciunowicz – jest członkiem SIOR – wiodącej na świecie organizacji zajmującej się nieruchomościami biurowymi i przemysłowymi, która certyfikuje dostawców usług w zakresie nieruchomości komercyjnych na podstawie ich osiągnię , wiedzy, odpowiedzialności i standardów etycznych.
Corees Polska jest także członkiem organizacji The Instant Group. Firma identyfikuje się z potrzebami Klientów i prowadzonymi projektami. Corees Polska bazuje na dobrych relacjach, transparentności i bezpieczeństwie transakcji.
CORFAC International jest globalną siecią prywatnych przedsiębiorstw zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi, posiadających doświadczenie w pośrednictwie w zakresie nieruchomości biurowych, przemysłowych i handlowych, reprezentacji najemców i wynajmujących, sprzedaży inwestycji, nieruchomości mieszkaniowych, magazynów, nabywania i zbywania nieruchomości, zarządzania nieruchomościami oraz usług korporacyjnych.
Założona w 1989 roku firma CORFAC posiada 75 biur w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i na rynkach międzynarodowych, w tym w Belgii, Chile, Kostaryce, Dominikanie, Anglii, Niemczech, Irlandii, Włoszech, Japonii, Kazachstanie, Meksyku, Holandii, Polsce, Rumunii, Rosji, Szkocji, Korei Południowej, Szwajcarii i Zjednoczonych Emiratach Arabskich.
Biura CORFAC zawierają średnio 10 000 transakcji najmu i sprzedaży o wartości ponad 10 miliardów dolarów rocznie, co daje łączną powierzchnię 750 milionów stóp kwadratowych zawartych i zarządzanych na całym świecie.
