ZPPHiU: Galerie handlowe to nie jest omnichannel

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) analizuje wielokanałową sprzedaż, realizowaną przez marki mające stacjonarne placówki w centrach handlowych. Większość z nich prowadzi bardzo aktywną sprzedaż w internecie – jest ona jednak budowana poza galeriami handlowymi. Sprzedaż online wymaga nie tylko ogromnych nakładów na platformy handlowe, systemy IT, płatności, logistykę, etc. Zupełnie inne są wydatki marketingowe i sposób promocji sklepów online. Często to właśnie promocja oferty e-commerce przez wskazanie miejsc odbioru promuje sklepy stacjonarne i tym samym galerie handlowe. Do tego konieczna jest rozbudowana infrastruktura magazynowa – i na pewno nie jest ona lokalizowana w galeriach, ze względu na wysokie koszty. Galeria handlowa nie jest i raczej nie będzie miała charakteru wielokanałowego – to marki budują adekwatny omnichannel w ramach wielopoziomowej i skomplikowanej strategii rozwoju w sieci, włączając do niej dla wygody klientów także swoje placówki stacjonarne – zarówno w centrach handlowych jak przy ulicach.

„Strategia omnichannel – bardzo ostatnio popularna sprzedaż wielokanałowa – zasadza się zgodnie z nazwą na tym, iż marka ma wiele różnych kanałów sprzedaży. Kanały te – choć ze sobą współpracują – mają różną charakterystykę, sposób budowy ruchu, nakłady finansowe i marketingowe. Często także odrębną dostępność towaru i strategię cenową. Sprzedaż stacjonarna to element strategii omnichannel – ale centra handlowe nie oferują strategii wielokanałowych. Dlatego nie mogą ingerować w inne kanały sprzedaży swoich najemców – zwłaszcza usiłując wymuszać zapłatę czynszów od przychodów spoza placówki, czyli z e-commerce. Ale najmniej zrozumiałe jest wyobrażenie, jakoby najemcy mieli w centrach handlowych magazyny dla sprzedaży online. Przecież każda inna powierzchnia jest wielokrotnie tańsza niż sklep w centrum handlowym. Rzekome magazyny w galeriach oznaczałaby drastyczne zwiększenie kosztów każdego sklepu. Rozpowszechnianie takich nonsensów oznacza, iż rzeczywiście brakuje wiedzy, jak kosztowna jest powierzchnia w centrach handlowych. Właściciele galerii obciążają sklepy i punkty usługowe kosztami marketingowymi – na przykład akcjami przyciągającymi więcej osób do obiektu, żeby zwiększyć ruch. Tymczasem kiedy najemcy promują obiekt w swoich e-sklepach – a więc budują ruch na własny wyłączny koszt – wówczas okazuje się, iż ‘zużywają infrastrukturę centrum handlowego’. Wynajmujący jednoznacznie wskazują, iż ‘oczekują wynagrodzenia za korzystanie z infrastruktury, którą wybudowali’. To zdumiewający absurd – przecież najemcy w całości pokrywają koszty wykorzystania tej infrastruktury! Najemcy ponoszą całość kosztów funkcjonowania galerii handlowej. Zatem, jeżeli mieliby zapłacić dodatkowo za to, iż klienci przychodzą do centrum handlowego, aby odebrać zamówiony poza nim towar – byłby to kolejny przychód dla wynajmujących pozostający bez związku z usługami, jakie są przez nich świadczone. Jak można oczekiwać zapłaty za usługi, których się nie świadczy? I jak to jest – osoby przychodzące do galerii, żeby uczestniczyć w eventach i robić zakupy nie zużywają infrastruktury, a ci przychodzący dzięki promocji w kanałach omnichannel najemców zużywają? I co z tymi, którzy są tzw. ruchem tranzytowym – np. w obiektach przy dworcach – czy oni zużywają infrastrukturę? Przecież najemcy też płacą za ich pobyty w galeriach handlowych! Czy taki ruch tranzytowy jest odliczany w statystykach odwiedzalności obiektów? Nieprawdopodobne jest, iż w ogóle podnoszone są takie kwestie. E-commerce nie może być elementem umów z galeriami handlowymi – próby wymuszania takich dodatkowych wpływów są niesprawiedliwe i niezasadne. Apelujemy, by właściciele centrów handlowych przemyśleli swoje oczekiwania i przestali forsować zapisy odnoszące się do e-handlu w umowach najmu” – podkreśla Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

ZPPHiU wraz ze swoimi członkami – najemcami powierzchni w galeriach handlowych – przygotowują się do rozliczeń kosztów wspólnych za 2022 rok. Właściciele sklepów i punktów usługowych obawiają się, iż będą musieli znowu dopłacać do wcześniej zapłaconych opłat. Z pewnością te dopłaty będą poddane szczegółowym analizom – najemcy oczekują transparentnego udokumentowania poniesionych wydatków. Ponadto ZPPHiU rozpoczyna wśród swoich członków badanie jakości zarządzania kosztami wspólnymi przez zarządców galerii handlowych. Celem badania będzie wskazanie najlepiej i najgorzej ocenianych firm odpowiadających za opłaty serwisowe w centrach handlowych.

Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeżeli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel i biura zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wspólnie z Polskim Stowarzyszeniem Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU i PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk w umowach najmu według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają adekwatnie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.