Anna Jarzębowska, CBRE: zrównoważony rozwój w nieruchomościach się opłaca

Zrównoważony rozwój (Strategie ESG) zyskuje na znaczeniu na rynku nieruchomości. Jak wynika z raportu CBRE „Zwiększanie wartości dzięki ESG” 7 na 10 badanych przyznaje, iż w 2022 roku działania obejmujące ekologię, rozsądne gospodarowanie zasobami, dbanie o ład korporacyjny i odpowiedzialność społeczną były ważne – pisze w artykule przygotowanym dla redakcji Omnichannelnews.pl Anna Jarzębowska, zastępca dyrektora oraz szefowa zespołu doradztwa ESG, w ramach zespołu Strategic Consulting w CBRE.

To tworzy nowe wyzwania związane z wdrażaniem celów i ich raportowaniem. Raport CBRE wskazuje, iż największą trudność w podsumowywaniu efektów działań ESG sprawia słaba dostępność i jakość danych oraz trudności w uzasadnieniu kosztów.

Troskę o środowisko i zasoby, dobrostan ludzi i etykę w korporacjach, czyli zasady zrównoważonego rozwoju (ESG), implementuje do swoich strategii biznesowych coraz więcej firm. Znaczenie tych elementów przybiera na sile nie tylko ze względu na większą świadomość i cele wizerunkowe. Są ku temu także powody związane z prawem, gospodarką i geopolityką. Najważniejszy, wymieniany przez ponad 7 na 10 inwestujących w nieruchomości komercyjne w Europie, to wymóg raportowania realizowanych celów ESG – wynika z analizy CBRE. Na drugim miejscu znajduje się inflacja cen energii, a na trzecim post-pandemiczne problemy z podażą lub dostawami. Priorytetowym celem, wyznaczanym i raportowanym przez respondentów, jest ograniczenie emisji gazów cieplarnianych.

Obawy na polskim rynku

Jeszcze kilka lat temu w Polsce, działania w ramach społecznej odpowiedzialności biznesu, czyli tzw. CSR, były traktowane głównie jako narzędzie do budowania wizerunku firmy. W ślad za narastającym kryzysem klimatycznym i zmianami legislacyjnymi, polityki CSR w organizacjach zostały zamienione na strategie ESG – realnie wpływające na wartość organizacji, posiadające mierzalne cele i wskaźniki poziomu ich realizacji. Największym wyzwaniem dla przedsiębiorstw we wdrażaniu tych celów są wysokie koszty inwestycji proekologicznych, skomplikowana natura decyzji w obszarach ESG, a także brak wiedzy i niepewność dotycząca krajowych i unijnych regulacji obejmujących zrównoważony rozwój. Tymczasem wymóg sprawozdawczości niefinansowej, obejmujący elementy zrównoważonego rozwoju, funkcjonuje już w Europie i w Polsce dla największych firm i organizacji zaufania publicznego już od 2014 roku. Opublikowana w grudniu 2022 roku Dyrektywa UE (tzw. CSRD) zaostrza te wymogi i przewiduje, iż już w 2026 roku informacje niefinansowe będą przedstawiać wszystkie firmy zatrudniające powyżej 250 pracowników. Nowa dyrektywa Komisji Europejskiej położy większy nacisk m.in. na etykę biznesu, ocenę śladu węglowego czy ochronę danych, a także wprowadzi obowiązkowy audyt zewnętrzny raportowanych postępów.

Przymus legislacyjny to element, który najmocniej wpływa na uwagę poświęcaną ESG przez inwestorów na rynku nieruchomości. Wdrażaniu strategii zrównoważonego rozwoju w firmach paradoksalnie pomagają też trudności gospodarcze i geopolityczne, z którymi mierzy się w tej chwili Europa. Wynika to z tego, iż zrównoważony rozwój motywuje do oszczędności m.in. poprzez ograniczenie zużycia energii, recykling i optymalizację wykorzystania pozostałych mediów, a to aktualnie dla firm niezwykle istotne.

Oszczędności i rosnąca wartość

Najczęstszym problemem z jakim borykają się firmy w kontekście raportowania pozafinansowego, wskazywanym przez 53 proc. respondentów zapytanych w badaniu CBRE, jest słaba dostępność bądź jakość danych. Aby pokazać faktyczny postęp w realizacji celów ESG, niezbędne są wysokiej jakości informacje, m.in. na temat budynku, dotyczące przede wszystkim tego, jak zmieniają się koszty operacyjne obiektu w zestawieniu z kosztami i korzyściami płynącymi z nowych rozwiązań. W tym celu najważniejsze jest wdrażanie technologii i rozwiązań cyfrowych do automatyzacji gromadzenia takich informacji, by zarówno inwestorzy, jak i najemcy, mieli do nich łatwy dostęp.

Wdrażanie rozwiązań ESG generuje koszty, które mogą być trudne do uzasadnienia. Takie wyzwanie wskazuje 39 proc. respondentów CBRE, a 36 proc. ma wątpliwości dotyczące korzyści płynących z inwestycji ESG – do tej pory są one niepewne i nieznane. Jednocześnie okazuje się, iż pobudki czysto racjonalne najbardziej przemawiają za wyborem ekologicznego budynku. Mniejsze zużycie energii to najważniejszy argument, na który wskazuje ok. 90 proc. inwestorów oraz użytkowników nieruchomości. Na drugim miejscu zwraca się uwagę na certyfikat ekologiczny (ok. 85 proc. wskazań), który potwierdza parametry i ograniczony negatywny wpływ na środowisko. Podium domyka wysoka odporność na skutki zmian klimatycznych (np. podtopienia, fale upałów), co jest ważne dla ok. 78 proc. inwestorów i użytkowników nieruchomości. Z kolei, z raportu CBRE „Europe Investor Intentions Survey” wynika, iż jedna trzecia inwestujących jest gotowa dopłacić za budynek spełniający kryteria ESG, z czego połowa choćby więcej niż 20 proc. kwoty. Oprócz tego lokujący kapitał podejmują działania, które mają na celu modernizację i certyfikację obiektów w ich portfolio. Część inwestorów deklaruje nawet, iż pozbywa się budynków niezgodnych z zasadami ESG.

Komfort i wizerunek

Oprócz elementów związanych z ekologią, ekonomią i ładem korporacyjnym, dla europejskich najemców i inwestorów coraz ważniejsza staje się społeczna wartość budynków. Wśród takich cech budynków, które mają największy wpływ na decyzje inwestorów i najemców w Europie, dominuje bliskość transportu publicznego, na którą wskazuje 86 proc. respondentów. Na drugim miejscu są udogodnienia dla pieszych i rowerzystów, deklarowane przez średnio 68 proc. osób. W nowoczesnych biurowcach, takich jak np. Warsaw Unit, nowoczesne parkingi, szatnie i prysznice dla rowerzystów stają się standardem. Wysokie znaczenie mają też aspekty poprawiające zdrowie psychiczne i fizyczne użytkowników budynków (67 proc.), certyfikaty poświadczające spełnianie standardów dotyczących zdrowia i dobrego samopoczucia, np. WELL (65 proc.). Dla 6 na 10 wszystkich zapytanych w badaniu CBRE duże znaczenie ma dostępność budynku dla osób z niepełnosprawnościami. Najemcy nieruchomości zwracają także uwagę na wizerunek budynku, szczególnie w kontekście kwestii etycznych związanych z inwestorami i najemcami, co również stanowi element oceny pod kątem ESG. Odpowiednia nieruchomość nie powinna wywoływać kontrowersji, np. w branży czy wśród społeczności lokalnej. Jak wynika z raportu CBRE, ponad połowa respondentów (52 proc.) odrzuciłaby obiekt, który wywołuje tego typu wątpliwości.

Wspólne cele

W Polsce głównym motorem napędowym wdrażania celów ESG na rynku nieruchomości komercyjnych są najemcy, którzy coraz częściej poszukują zrównoważonych budynków, spójnych ze strategią rozwoju ich firmy i są w stanie za nie dopłacić. Coraz więcej globalnych firm ustala cele korporacyjne związane z osiąganiem neutralności klimatycznej, ograniczaniem marnowania zasobów, zwiększaniem komfortu psychicznego i fizycznego pracowników, dlatego poszukują np. certyfikowanych budynków, zasilanych energią z OZE. Z kolei inwestorzy obawiają się ryzyka związanego z wyższymi nakładami na modernizacje, zwłaszcza w przypadku starszych budynków. Jednak warto pamiętać, iż regulacje wynikające z Taksonomii UE mają przekierować strumień kapitału w stronę budynków zrównoważonych, co już w tej chwili przekłada się na koszty finansowania i wycenę wartości nieruchomości. Priorytety i ramy czasowe pomiędzy najemcami a inwestorami mogą się nieco różnić, ale otwartość podczas współpracy z drugą stroną transakcji pozwala znaleźć porozumienie i wypracować rozwiązania, które zadowolą obie strony.

Autorką tekstu jest Anna Jarzębowska, zastępca dyrektora oraz szefowa zespołu doradztwa ESG, w ramach zespołu Strategic Consulting w CBRE.