Ceny nieruchomości w Polsce nigdy nie stanieją? Winne rząd, deweloperzy, popyt i warunki makro

Wiele osób wyczekuje niecierpliwie iż ceny nieruchomości w Polsce spadną. Wyżej podpisany skłamałby, gdyby nie sądził, iż może powtórzyć się sytuacja z bańki na rynku domów i mieszkań z 2008 i 2009 r. Jest jednak wiele sygnałów ożywienia na rynku nieruchomości i co gorsza, wiele wskazuje iż trend może się utrzymać. Jakie to czynniki? Przede wszystkim regulacje krajowe, marże deweloperów, rosnący popyt wśród Polaków oraz sprzyjające cenom mieszkań warunki makroekonomiczne.

Deweloperzy: ceny nieruchomości w Polsce nie spadną „nigdy”

Z raportu opublikowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich pt. „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego” wynika, iż według deweloperów istnieje wiele czynników hamujących rozwój budownictwa mieszkaniowego i wpływających na ceny nieruchomości. Według raportu winę co do zasady ponosi inflacja, regulacje i rozwlekłe procedury. Oto główne bariery wymienione w dokumencie:

1. Zbiurokratyzowane procedury i „nieżyciowe” prawo: Zbyt skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne oraz niejasne przepisy prawne utrudniają inwestycje deweloperskie.
2. Czas wydawania pozwoleń i wymóg dodatkowych uzgodnień czy raportów środowiskowych: Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę jest często długotrwały i rozwleczony w czasie, co opóźnia realizację projektów mieszkaniowych a zarazem ich liczbę.
3. Urzędniczy lęk przed wzięciem odpowiedzialności: Obawa przed podejmowaniem decyzji odpowiedzialnych za inwestycje powoduje częste wydawanie decyzji odmownych przez polskie urzędy.
4. Brak działek pod zabudowę: Niedobór gruntów przeznaczonych pod budowę mieszkań utrudnia rozwój sektora mieszkaniowego i tworzy lukę podażową.
5. Rosnące koszty materiałów budowalnych i robocizny: Wzrost cen surowców budowlanych i kosztów pracy przekłada się na wyższe ceny nieruchomości.
6. Przerzucanie na inwestora budowy infrastruktury wokół osiedla: Często deweloperzy muszą ponosić koszty budowy infrastruktury, takiej jak drogi czy sieci komunalne, co zwiększa koszty i opóźnia realizację projektów.
7. Blokowanie inwestycji przez sąsiadów: Opór ze strony sąsiadów, protesty społeczne i skargi prowadzą do opóźnień i anulowania planowanych inwestycji.

Prezes PZFD Grzegorz Kiełpsz wskazał na konferencji prasowej, iż ceny mają szansę ustabilizować się, jeżeli zidentyfikowane bariery zostaną usunięte i podaż nieruchomości dogoni popyt. Jednak zaznaczył, iż od 2006 do 2022 roku ceny nieruchomości w niektórych miastach, takich jak Warszawa, Kraków i Łódź, wzrosły dwukrotnie. Równie dobrze może to więc nie nastąpić „nigdy”.

Eksperci: problem jest złożony

Zdaniem głównego analityka firmy Heritage Real Estate (HREIT), Bartosza Turka, dostępność mieszkań na rynku jest niewystarczająca i jest to główny powód presji cenowej na rynku nieruchomości. Mimo wprowadzenia rządowego programu „bezpieczny kredyt” i deklaracji trzech największych banków dotyczących udziału w programie, liczba mieszkań dostępnych do zakupu przez cały czas jest ograniczona i na razie brak oznak aby zmieniło się to w przyszłości.

W świetle danych Otodom Analytics, w ciągu ostatniego miesiąca sprzedano jedynie 5 tysięcy mieszkań, podczas gdy dostępna oferta wynosi mniej niż 44 tysiące mieszkań na siedmiu głównych rynkach. Według ekspertów, aby zaspokoić popyt na mieszkania, oferta deweloperów powinna być wystarczająca na okres około jednego roku. w tej chwili jednak jest ona zdecydowanie za mała, a deweloperzy potrzebują czasu w zwiększenie produkcji.

Minister Waldemar Buda przekazał co prawda pozytywne informacje dotyczące rynku mieszkaniowego, wskazując na liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w 2022 roku, jednak analityk HREIT zaznacza, iż większość z tych mieszkań została już wcześniej sprzedana, a aktualna oferta jest ograniczona.

Według Bartosza Turka, problemy z dostępnością mieszkań są jednak przejściowe i nie powinny trwać dłużej niż kilka miesięcy. Deweloperzy posiadają duże ilości pozwoleń na budowę, a nadwyżka wynosi od 80 do 90 tysięcy mieszkań.

Deweloperzy pod lupą

Może więc problem leży częściowo po stronie deweloperów? To czyste spekulacje, ale być może deweloperzy celowo ograniczają nowe inwestycje w celu podniesienia cen nieruchomości.

Popularny bloger gospodarczy Trystero podzielił się niedawno danymi magazynu giełdowego Parkiet z którego wynika, iż marże deweloperów w Polsce są bardzo wysokie i sięgają powyżej 30 proc. (!)

Jednak prezes Kiełpsz na pytanie o potencjalnej obniżce marż odparł:

„(…) jeżeli przyjmiemy, iż proces inwestycyjny trwa choćby nie 5 lat, ale 3–4 lata, to jeżeli podzielimy to, zobaczymy, jaki to jest zwrot z kapitału” – powiedział. Jego zdaniem marże wynoszą 12–15 proc., wyższe są w segmencie drogich apartamentów, niższe w tzw. segmencie popularnym.