Co się stanie z cenami mieszkań w Polsce o ile podatek PCC od kupna nieruchomości wzrośnie do 17% dla nieruchomości pod wynajem

dobryruch.co.uk 1 tydzień temu

Zdjęcie: Co się stanie z cenami mieszkań w Polsce jeżeli podatek PCC od kupna nieruchomości wzrośnie do 17% dla nieruchomości pod wynajem

Bardzo interesujące pytanie – i ważne, bo rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo wrażliwy na zmiany podatkowe. Gdyby podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych) wzrósł do 12% przy zakupie mieszkań pod wynajem, miałoby to duże konsekwencje.

Potencjalne skutki wzrostu PCC do 12% dla nieruchomości inwestycyjnych

1. Spadek atrakcyjności inwestycji w najem

Dziś inwestorzy kalkulują rentowność: czynsz minus koszty (kredyt, remont, podatek).
Jeśli już na starcie trzeba zapłacić 12% wartości mieszkania w podatku, to rentowność dramatycznie spada.
Przykład: mieszkanie za 500 000 zł → dodatkowy podatek to 60 000 zł.
- To są 2–4 lata czynszu netto, które idą tylko na podatek.

2. Mniejszy popyt inwestycyjny

Fundusze inwestycyjne, fliperzy i osoby kupujące mieszkania „pod wynajem” mocno ograniczyliby zakupy.
Szczególnie w dużych miastach, gdzie ten segment rynku odpowiada za znaczną część transakcji.
To zmniejszyłoby presję cenową ze strony inwestorów.

3. Możliwe spowolnienie wzrostu cen lub korekta

Jeżeli znaczna część popytu „inwestycyjnego” zniknie, ceny mieszkań mogą:
- w dużych miastach spowolnić wzrost,
- w niektórych segmentach (małe kawalerki inwestycyjne, mieszkania w centrum) spaść.
Ale… nie oznacza to spadków w całej Polsce, bo popyt konsumpcyjny (ludzie kupujący „dla siebie”) wciąż istnieje.

4. Wzrost presji na rynek najmu

Skoro mniej osób kupi mieszkanie na wynajem, podaż mieszkań na rynku najmu spadnie.
Efekt: czynsze mogą wzrosnąć, bo będzie mniej lokali dostępnych dla najemców.
W praktyce koszt podatku zostanie pośrednio „przerzucony” na najemców.

5. Efekt psychologiczny i szara strefa

Część inwestorów zacznie szukać sposobów obejścia podatku (np. kupno na firmę, spółki, inne konstrukcje prawne).
Może wzrosnąć liczba „fikcyjnych” zakupów jako cele prywatne, choć faktycznie mieszkanie będzie wynajmowane.

Podsumowanie – co by się stało?

Popyt inwestycyjny na mieszkania spadłby bardzo mocno.
Ceny mogłyby się ustabilizować lub spaść w dużych miastach, szczególnie w segmencie „inwestycyjnym” (kawalerki, mieszkania pod najem krótkoterminowy).
Rynek najmu zdrożałby, bo mniej mieszkań trafiałoby pod wynajem.
Deweloperzy mogliby ograniczyć budowy mieszkań stricte „pod inwestorów”.

Co by się stało gdyby PCC dla najdroższych nieruchomości od 3 mln zł wzrósł do 17% jak w Wielkiej Brytanii

Załóżmy więc: PCC = 17% dla transakcji mieszkaniowych ≥ 3 mln zł (na wzór bardzo wysokich stawek transakcyjnych znanych z UK). Co by to zrobiło z rynkiem?

Mocny spadek popytu w segmencie premium/lux
Część kupujących (też zagranicznych) odpuści lub opóźni zakup. Transakcji byłoby mniej, a negocjacje ostrzejsze.
Korekta cen „na górze” drabinki
Część podatku przerzuci się na sprzedających: aby „zmieścić” się w budżecie kupującego, ceny ofertowe/rynkowe spadną (zwłaszcza tam, gdzie jest alternatywa i podaż). Krótkoterminowo: spadek liczby transakcji; po kilku kwartałach – niższe ceny efektywne w tym segmencie.
Silne „zbicie” popytu w okolicach progu
Pojawi się zjawisko bunchingu: mnóstwo wycen i umów „na 2,99 mln”, rozdzielanie wartości (np. wyposażenie) poza akt, spory z fiskusem o wyceny.
Ucieczka do rynku pierwotnego / struktur spółkowych
(W Polsce co do zasady zakup od dewelopera jest opodatkowany VAT-em, a PCC nie występuje.) Przy tak wysokim PCC popyt przesunąłby się z rynku wtórnego do pierwotnego, choćby przy wyższych stawkach VAT dla części metrażu. Wzrosłaby też skłonność do kupowania poprzez spółki czy nabywania udziałów zamiast samej nieruchomości.
Wpływ na czynsze w luksusowym najmie
Jeżeli część zakupów inwestycyjnych jednak dojdzie do skutku, właściciele będą próbowali odbić podatek w czynszach. Segment najmu premium jest jednak mały i elastyczny – nie wszystko da się przerzucić.
Niższa płynność i dłuższy czas sprzedaży
Mniej nabywców gotówkowych, trudniej o finansowanie (wyższy wkład własny łącznie z podatkiem), obrót zwolni. Najmocniej odczułyby to: Warszawa (top lokalizacje), Trójmiasto (widoki/morze), Kraków, kurorty.
Dochody budżetu – mniej oczywiste niż wygląda
17% brzmi jak „żyła złota”, ale baza opodatkowania się skurczy (mniej i sprytniej strukturyzowanych transakcji). Możliwy efekt „Laffera”: wpływy rosną słabo lub choćby spadają względem niższej, ale powszechniej płaconej stawki.

Najważniejsze skutki

Kto realnie zapłaci? (incydencja podatkowa)

Krótkoterminowo: bardziej kupujący (podatku nie da się kredytować, to gotówka „na wejściu”).
Po dostosowaniu cen: koszt dzielą kupujący i sprzedający – im większa podaż i konkurencja w danej lokalizacji, tym większa część ciężaru spadnie na sprzedającego w postaci niższej ceny.

Prosty rachunek „na serwetce”

Cena mieszkaniaPCC 17%„Ukryty” koszt w cenie

3,0 mln zł	510 000 zł	+17% do ceny zakupu
4,0 mln zł	680 000 zł
6,0 mln zł	1 020 000 zł
10,0 mln zł	1 700 000 zł

Dla inwestora z oczekiwaną rentownością netto 4%:
przy 4 mln zł podatek 680 tys. to „utracony kapitał”, który trzeba odzyskać czynszem – to ~27 tys. zł rocznie przez 25 lat (pomijając dyskonto), więc IRR wyraźnie spada. Wielu inwestorów zrezygnuje lub zażąda niższej ceny zakupu.

Efekty drugiego rzędu

Deweloperzy: większy popyt na pierwotny premium, ale też presja, by „kroić” metraże i cenę transakcyjną tak, by nie przekroczyć progu.
Rynek wtórny premium: dłuższa sprzedaż, więcej negocjacji, większe rabaty.
Średni segment: może lekko skorzystać (odpływ części popytu z premium), ale bez gwarancji wzrostu cen.
Ścieżki „optymalizacji”: meble/wyposażenie w osobnych umowach, rozliczenia etapowe, aporty do spółek, zakup udziałów zamiast nieruchomości – i więcej kontroli skarbowej.