Zarówno Bartek jak i Tomsi, podali w wątpliwość moją koncepcję 10% stopy zwrotu z inwestycji, osiągalną dla „przeciętnego zjadacza chleba”, który nie jest geniuszem. Argumentów za realnością twierdzenia mam kilka.
- Argument „z autorytetu”. Wielu autorów książek o inwestycjach podaje te 10% jako standard. Są nimi: Van Tharp, David Bach, Robert Allen, Tony Robbins (i cytowani przez niego guru światowych finansów). Nie mam powodu, żeby im nie wierzyć, albo uznawać, iż wszyscy starają mi się sprzedać nierealną bajkę. Buffet zyskuje 20%.
- Argument „z historii”. Średnia stopa zwrotu rynku akcji wynosi w USA ok. 10%. W Polsce – 1150% przez 30 lat (34 lata od istnienia GPW – 10.000%, dlatego początkowy okres wyłączyłem). Znając zasady procentu składanego – 1150% przez 30 lat, podstawiamy do wzoru uzyskujemy 9,55%. Oczywiście, w ostatnich 10 latach było to 6,45%, ale już ostatnie 5 kryzysowych lat dawało zarobić ponad 15%.
- Argument „z doświadczenia”. Sam wielokrotnie osiągałem stopy zwrotu znacznie wyższe. Zarówno w akcjach, jak i nieruchomościach. Kupiona w 2017 r. działka jest dziś warta o 250% więcej. Stopa zwrotu – 17%. Bez podatku. Działka warta w 2001 r. za 20k, a sprzedana w 2005 r. za 85k, dała mi 33,5%. Ogółem, najgorszy wynik na nieruchomościach to mój dom 100% w 12 lat czyli 6,16%. Gdybym jednak dodał cenę najmu (przez siebie – jako alternatywę, lub przez innego – jako dochód, zrobiłbym wynik w okolicach 10%, choćby w tym przypadku.
Teraz akcje. Kupione jako „ostatni rzut” 141% w 3 lata plus dywidenda = ok. 32%. Wcześniejszy wynik był gorszy ok. 26% średnio przez 9 lat – nie liczę.
Nie jestem geniuszem, ale jak widzicie 10% pozostaje realne.
4. Argument „z handlu”. Zapytaj człowieka żyjącego z handlu czy 10% rocznie to dużo. Podam prosty przykład. Kupuję samochód 5000 zł poniżej ceny rynkowej za 50.000 zł. Sprzedaję po 2 miesiącach za cenę rynkową. Wynik:
5000*6/50.000 zł = 60% – podatek (32%)= 40%.
Tak działa handlarz, w ciągu roku jest w stanie zarobić 40% kapitału. Rozmawiałem z jednym – w dobrych latach 1,8 mln zysku, z kapitału ok. 3 mln zł. Minus podatek, oczywiście.
Jeśli kogoś nie przekonały te cztery argumenty, podam i obalę cztery malkontenckie kontrargumenty.
- Kontrargument „zawsze przytrafią się straty”. Oczywiście. W 30 ostatnich latach było 5 spadków po minimum 30%. A pomimo tego wynik wyszedł na poziomie 9,55% (gdyby uwzględnić dywidendy – przebilibyśmy 10%). Historyczne straty w USA wynosiły choćby 90% i powrót do punktu wyjścia po … 20 latach. Ale wzrosty równoważą do średniej.
- Kontrargument „kiedyś to były czasy”. Nie cofniesz się w czasie i… dobrze. Naprawdę chciałbyś znaleźć się w 1935 r., walczyć w Normandii, po to żeby w latach pięćdziesiątych wyjść na 1000% zysku? Powtarzam – nadzwyczajne okazje trafiają się co kilka lat, łap je. A w pozostałym okresie staraj się nie tracić.
- Kontrargument „inni mogą, nie ja”. Kolejna bzdura. Nie mam wykształcenia matematycznego. Nic nie wiedziałem o nieruchomościach. Znam ludzi z wykształceniem podstawowym (bez matury), którzy odnosili sukces w tej grze. Dlaczego Ty miałbyś być gorszy?
- Kontrargument „to ryzykowne, nie lubię hazardu”. Zawsze kładzie mnie na łopatki. Też nie lubię hazardu. Ale lubię zarabiać. Cóż miałem zrobić? Musiałem poznać reguły. Oto one.
Ważny jest moment wejścia. Nie kręci mnie marne 10% korekty. Wchodzę do gry 1/2 kapitału, gdy rynek spadnie o 35%. Dosypuję 1/3, gdy jest poniżej o 60%. Ile razy straciłbym? W Polsce w okresie 5 lat- nigdy. W USA – wyłącznie w czasie Wielkiego Kryzysu.
Ważny jest moment wyjścia. Nie trać. Hoduj zyski. Póki rośnie niech leży. A o ile spada? Stosuj ruchome zlecenia stop loss (cięcie strat). Spadło o -15% sprzedajesz. Nie czekasz aż się odbije – sprzedajesz.
Patrz na jakość spółki. Nie kupuj, jak leci, nie wariuj. Wybieraj dobre spółki – zdecydowanie warto postawić na jakość. O doborze – w książce.
Skupiaj się na dywidendzie. To miły dodatek w postaci corocznych przelewów. W dobrej spółce 4-5% brutto. o ile dodamy wzrost wartości (a „orły dywidendy” rosną szybciej niż rynek i wolniej spadają) – 10 % pozostaje spokojnie w zasięgu.
Nie inwestuj pieniędzy, których nie możesz stracić. Widziałem ludzi sprzedających domy, zastawiających swoje firmy, bo poniosła ich fala. A potem spływających wraz z nią. Nie rób tego błędu, inwestuj rozsądnie.
Dywersyfikuj. Ważna uwaga. Nigdy 100% jajek w jednym koszyku. Dotyczy to także klas aktywów. Ja w tej chwili mam, poza wartością domu 50 % w nieruchomościach (i to nie tylko różnych), 35% w obligacjach, 15% w giełdzie.
Nie lewaruj. Zakup nieruchomości na kredyt w czasie niskich stóp – jeden rozsądny lewar. Pozostałe – zabronione. Lewarując gwałtownie zyskujesz, ale gdy karta się odwróci gwałtownie tracisz.
Nie traktuj siebie jak boga giełdy/nieruchomości. Okazuj pokorę. Rynek lubi się zmieniać. Zawsze. Pojawiają się czarne łabędzie, wojny, klęski, kryzysy, powracają do władzy populiści. Zawsze możesz się mylić – po to są zlecenia stop loss.
Minimalizuj podatki i prowizje. Firmy finansowe i fiskus obedrą Cię ze skóry. Wystarczy 20% podatku i prowizja 20% od zysku + stałe 1% wartości rachunku za obsługę i z 10% zrobi się 5%, a może choćby mniej. W książce opiszę strategie podatkowe.
I na tym koniec. Zapraszam do dyskusji.
