Deweloperzy mają coraz więcej gotowych mieszkań. Co to oznacza dla rynku?

Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych deweloperzy oferowali w sierpniu 2026 roku około 71 tys. mieszkań. Blisko 20 tys. z nich było już oddanych do użytkowania. To najwyższy poziom w analizowanym okresie sięgającym co najmniej końca 2019 roku. Tak duża liczba gotowych lokali oznacza zmianę nie tylko z punktu widzenia kupujących. Dla deweloperów mieszkanie, które zostało ukończone, ale przez cały czas nie znalazło nabywcy, oznacza zamrożony kapitał i dalsze koszty utrzymania inwestycji. Jednocześnie coraz więcej klientów wybiera właśnie takie lokale. Udział gotowych mieszkań w sprzedaży na siedmiu największych rynkach wzrósł w ciągu roku z 18 do 32 proc.

Prawie 20 tys. gotowych mieszkań czekało na kupujących

Jeszcze kilka lat temu gotowe lokale były najczęściej końcówką sprzedaży inwestycji. W 2026 r. ich skala jest już na tyle duża, iż stanowią istotną część rynku pierwotnego.

Najwięcej gotowych mieszkań znajdowało się w Łodzi – około 4,2 tys. W Warszawie było ich około 3,6 tys., w Krakowie 3,5 tys., we Wrocławiu 2,6 tys., w Poznaniu 2,4 tys., w Katowicach 1,8 tys., a w Gdańsku około 1 tys.

Jeszcze więcej mówi ich udział w całej ofercie.

Najbardziej wyróżnia się Łódź, gdzie niemal cztery na dziesięć mieszkań znajdujących się w sprzedaży było już oddanych do użytkowania.

Gotowe mieszkanie to dla dewelopera zamrożony kapitał

Z punktu widzenia firmy deweloperskiej ukończenie budowy bez sprzedaży wszystkich mieszkań zmienia charakter kosztów.

Lokal jest już gotowym produktem, ale kapitał zainwestowany w jego budowę przez cały czas nie wrócił do firmy. Dochodzą też koszty związane z utrzymaniem ukończonej inwestycji.

Im większy zapas gotowych mieszkań, tym większa może być więc presja na poprawę rotacji oferty.

Nie musi to od razu oznaczać oficjalnego obniżania cen katalogowych. Deweloperzy mogą konkurować również innymi elementami transakcji: miejscem postojowym, komórką lokatorską, pakietem wykończeniowym czy indywidualnym rabatem.

Dla rynku oznacza to, iż sam cennik nie zawsze pokazuje pełną skalę konkurencji między inwestycjami.

Kupujący coraz częściej wybierają mieszkania od ręki

Rosnący zapas gotowych mieszkań nie oznacza, iż takie lokale nie znajdują klientów.

Wręcz przeciwnie. Rok wcześniej mieszkania oddane do użytkowania odpowiadały za 18 proc. sprzedaży na siedmiu największych rynkach. W sierpniu 2026 r. ich udział wzrósł do 32 proc.

Jednocześnie udział lokali z terminem odbioru przekraczającym pół roku uległ zmniejszeniu z 57 do 45 proc.

Największy udział gotowych mieszkań w sprzedaży odnotowano w Krakowie, Katowicach i Poznaniu – po 40 proc. W Łodzi było to 37 proc., we Wrocławiu 32 proc., w Warszawie 27 proc., a w Gdańsku 17 proc.

To pokazuje, iż część popytu wyraźnie przesuwa się w stronę mieszkań, które można odebrać niemal od razu.

Wysoki zapas nie oznacza tego samego w każdym mieście

Na pierwszy rzut oka duża liczba gotowych mieszkań może sugerować słabszą sprzedaż. Takie uproszczenie byłoby jednak ryzykowne.

Znaczenie ma również skala całego rynku, tempo wprowadzania nowych inwestycji oraz liczba lokali sprzedawanych w danym okresie.

Łódź ma bardzo wysoki udział gotowych mieszkań w ofercie, ale jednocześnie gotowe lokale odpowiadały tam za 37 proc. sprzedaży.

Z kolei w Gdańsku gotowe mieszkania stanowiły zaledwie 16 proc. całej podaży i 17 proc. sprzedaży.

Dlatego przy analizie kondycji rynku warto patrzeć na kilka wskaźników jednocześnie: liczbę mieszkań w ofercie, etap ich realizacji, tempo sprzedaży oraz poziom cen.

Aktualne ceny mieszkań na stronie https://rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/ pozwalają porównać sytuację na poszczególnych rynkach i sprawdzić, jak bardzo różnią się między sobą największe miasta.

Gotowe nie musi oznaczać droższe

Duży zapas ukończonych mieszkań jest tym ciekawszy, iż w większości największych metropolii gotowe lokale nie należały do najdroższej części oferty.

W pięciu z siedmiu analizowanych rynków średnia cena mieszkań oddanych do użytkowania była niższa niż lokali, których budowa miała zakończyć się dopiero za ponad dwa lata.

Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, iż mieszkanie automatycznie tanieje wraz ze zbliżaniem się terminu odbioru.

Porównywane grupy mogą różnić się lokalizacją, standardem i strukturą metraży. Dane pokazują natomiast, iż wcześniejsze założenie, zgodnie z którym za możliwość szybkiego odbioru trzeba zawsze zapłacić więcej, coraz częściej nie znajduje potwierdzenia w średnich cenach.

Rynek wchodzi w etap większej konkurencji o klienta

Rosnąca liczba gotowych mieszkań zmienia układ sił na rynku pierwotnym.

Deweloper, który ma ukończoną inwestycję i niesprzedane lokale, ma większą motywację do finalizowania transakcji. Kupujący zyskuje natomiast możliwość porównania większej liczby mieszkań, które może zobaczyć w rzeczywistych warunkach.

Nie oznacza to automatycznej wojny cenowej. Bardziej prawdopodobna jest konkurencja prowadzona jednocześnie na kilku poziomach: ceny, rabatu, dodatkowego wyposażenia, miejsca postojowego czy warunków płatności.

– Oczywiście nie każdy deweloper będzie skłonny do obniżania cen. Warto jednak pamiętać, iż przy tak dużej liczbie gotowych mieszkań kupujący mają dziś mocniejszą pozycję negocjacyjną niż jeszcze rok czy dwa lata temu – wskazuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Blisko 20 tys. gotowych mieszkań nie musi więc oznaczać problemów całej branży. Pokazuje jednak, iż deweloperzy działają dziś na rynku, na którym coraz większa część kapitału pozostaje związana z ukończonymi lokalami.

Dla firm oznacza to większe znaczenie tempa sprzedaży i rotacji zapasów. Dla kupujących – większy wybór i potencjalnie więcej przestrzeni do negocjacji.

Artykuł sponsorowany