11 godzin temu
Polski rynek condohoteli zyskał na dojrzałości, co zmienia podejście inwestorów do ofert. Coraz ważniejsze stają się szczegóły dotyczące konstrukcji umów, metodologia wyliczania stopy zwrotu oraz stabilność modeli biznesowych, a nie tylko wysokość deklarowanych zysków.
Według raportu Emmerson Evaluation „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce”, w kraju działa ponad 45 tysięcy pokoi i apartamentów funkcjonujących w systemie condo. Zdecydowana ich część, niemal połowa, znajduje się w lokalizacjach nadmorskich, co wskazuje na zainteresowanie inwestycjami w atrakcyjnych turystycznie regionach.
Pomimo rosnącej podaży, podejmowanie decyzji przez inwestorów ulega zmianie. Coraz rzadziej są oni skłonni kierować się wyłącznie oferowaną stopą zwrotu. Równie istotna staje się forma umowy, wiarygodność operatora, mechanizmy waloryzacji czynszu oraz trwałość zastosowanego modelu na przestrzeni kilku lat.
Eksperci zwracają uwagę, iż porównywanie ofert condohoteli jedynie na podstawie wartości procentowej zwrotu może być mylące. Wartości takie mogą odnosić się do różnych podstaw kalkulacji, np. ceny mieszkania w stanie deweloperskim albo ceny obejmującej dodatkowe elementy, takie jak wykończenie lokalu czy miejsce parkingowe. Z tego powodu najważniejsze jest poznanie szczegółowej metodologii liczenia rentowności.
Istotnym aspektem są również zapisy dotyczące waloryzacji czynszu. Pełna waloryzacja według inflacji może chronić inwestora przed utratą wartości środków, ale jednocześnie stwarza ryzyko po stronie operatora w okresach wysokiej inflacji. W praktyce bardziej stabilne bywają modele uwzględniające limity waloryzacyjne lub korzystające z mechanizmów dzielenia przychodów z najmu.
Zmiany w podejściu inwestorów obejmują też rosnące oczekiwania co do transparentności. Kupujący nie pytają już tylko o deklarowaną stałą stopę zwrotu, ale chcą zrozumieć jej podstawę, sposób wypłat oraz czy dany model biznesowy jest trwały w dłuższym terminie. Wielu z nich traktuje zakup apartamentu condo jako element długoterminowej strategii inwestycyjnej, w której zysk musi łączyć się z jasnością warunków oraz odpornością na zmieniające się uwarunkowania rynkowe.
W nowych inwestycjach deweloperzy coraz częściej proponują dwie formy rozliczeń dla inwestorów: gwarantowaną stopę zwrotu lub model oparty na podziale przychodów z najmu krótkoterminowego. Dodatkowo coraz większy nacisk kładzie się na przedstawienie logicznej metodologii wyliczeń oraz uwzględnienie indywidualnych warunków podatkowych inwestora, co pozwala na realniejszą ocenę oczekiwanych efektów finansowych.
Przed podpisaniem umów inwestorzy analizują również umowy pod kątem doświadczenia operatora, okresu obowiązywania kontraktu, zasad przedłużania współpracy oraz mechanizmu wyliczania świadczeń. Taka dokładność świadczy o wzroście świadomości zakupowej i bardziej wyważonym podejściu w branży.
