Dyrektorzy centrów Gemini Park: Cały rynek retail jest dziś w momencie transformacji [WYWIAD]

Rynek retail mocno się zmienia – rosną oczekiwania klientów, rozwija się sprzedaż omnichannel, a centra handlowe stają się dziś czymś więcej niż tylko miejscem zakupów. Jak na te wyzwania odpowiadają trzy obiekty Gemini Park – w Tychach, Tarnowie i Bielsku-Białej? O strategii, rozwoju oferty i roli galerii jako centrum życia lokalnych społeczności rozmawiamy z Krzysztofem Brączkiem, Dyrektorem Gemini Park Bielsko-Biała, Tomaszem Misztalewskim, Dyrektorem Gemini Park Tychy, oraz Krzysztofem Kryczką, Dyrektorem Gemini Park Tarnów.

Omnichannelnews.pl: W ostatnich latach rynek centrów handlowych przeszedł dynamiczne zmiany, które wynikają z takich czynników jak rozwój zakupów omnichannel, wzrost popularności parków handlowych, zróżnicowanie pokoleniowe konsumentów oraz rosnące koszty życia. Jak te zmiany wpływają na strategie zarządzania obiektami Gemini?

Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Cały rynek retail jest dziś w momencie transformacji. Zmiany, jakie obserwujemy, są efektem wielu uwarunkowań społeczno-gospodarczych, a precyzyjniej wynikających z nich zachowań i oczekiwań konsumentów – często znacząco różniących się od dotychczasowych. Naszym zadaniem jest te zmiany obserwować, analizować, wyciągać z nich wnioski i w optymalny sposób wdrażać je w naszych centrach handlowych. Robimy to w oparciu o dialog z klientami – by jak najlepiej ich poznać oraz badania i twarde dane – analizujemy wiele parametrów takich jak między innymi footfall, obroty czy czas spędzany w centrum.

To pozwala nam nie tylko oceniać skuteczność działań, ale także prognozować, które z nich będą najlepiej odpowiadać lokalnym potrzebom. I mam tu na myśli zarówno dobór oferty handlowej jak i działania marketingowe czy CSR-owe. Nasze doświadczenia pokazują, iż są one dziś równie ważne, jak dobrze skomponowany tenant mix, bo budują długofalową lojalność klientów i wzmacniają pozycję centrum na lokalnym rynku. Dlatego bardzo regularnie i z dużym naciskiem na jakość, organizujemy projekty o charakterze kulturalnym, edukacyjnym i sportowym, tak aby centrum było miejscem spędzania wolnego czasu dla całych rodzin i wspomnianych przedstawicieli różnych pokoleń. Angażujemy się w inicjatywy wspierające lokalne organizacje, szkoły czy kluby sportowe. Dzięki temu centra handlowe to nie tylko przestrzeń zakupowa, ale również aktywny uczestnik życia społecznego miasta i regionu.

Centrum handlowe można porównać do organizmu, który funkcjonuje prawidłowo tylko wtedy, gdy istnieją odpowiednie relacje między najemcami a wynajmującym czy zarządzającym obiektem. Krytycznym momentem, który ujawnił prawdziwą kondycję poszczególnych najemców oraz właścicieli centrów handlowych, był kryzys wywołany pandemią. Jak mówi Warren Buffet: 'Gdy fala opada, wtedy dopiero okazuje się, kto pływał nago’. Jakie Państwo wnioski z tego kryzysu wyciągnęli w kontekście zarządzania obiektami?

Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Kryzys wywołany pandemią był testem odporności, relacji na linii najemca – wynajmujący, ale też elastyczności całej branży. Od początku najważniejsze było dla nas partnerskie podejście. Wierzymy, iż w trudnych momentach realna kooperacja i gotowość do konstruktywnego dialogu, przy wzajemnym szacunku stron, są fundamentem przetrwania – i dalszego rozwoju. Z wieloma markami udało nam się wypracować indywidualne rozwiązania oparte na specyfice działalności poszczególnych najemców, zarówno na czas pandemii, jak i po niej. Pokuszę się choćby o stwierdzenie, iż długofalowo pandemia wzmocniła pozycję Gemini Park na rynku.

Otwartość na potrzeby drugiej strony, zrozumienie bieżącej sytuacji i potrzeb to dziś nie tyle przewaga konkurencyjna, co konieczność w zarządzaniu nowoczesnymi centrami handlowymi. Muszą być one nie tylko atrakcyjne dla klienta, ale również stabilne i przewidywalne dla partnerów biznesowych.

Centra handlowe Gemini Park mają ugruntowaną pozycję na swoich lokalnych rynkach i wiernych klientów, jednak prawdopodobnie różnią się strukturą najemców. W jaki sposób lokalizacja poszczególnych centrów – w Bielsku-Białej, Tarnowie i Tychach – wpływa na dobór i miks najemców?

Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Tak, z całą pewnością – każde z tych miast ma własną specyfikę demograficzną, inną siłę nabywczą oraz potrzeby konsumenckie. Dlatego, choć centra Gemini Park łączy wspólna strategia zarządzania i wysokie standardy, to pod względem tenant mixu każde z nich jest „szyte na miarę”. Te różnice nie wynikają z przypadku – są efektem wnikliwej analizy lokalnych uwarunkowań.

Bardzo skupiamy się na tym, by słuchać potrzeb klientów wraz z całym kontekstem wynikającym z konkretnej lokalizacji. Śledzimy lokalne trendy, prowadzimy analizy, angażujemy się w życie miast i aktywnie współpracujemy z lokalnymi społecznościami. Dzięki temu rozumiemy nie tylko jakie marki cieszą się zainteresowaniem, ale także, jakie wartości są istotne dla lokalnych odbiorców – od dostępności i wygody po aspekt wspólnotowy. To podejście pozwala nam budować lojalność klientów, a w efekcie pozycję lidera na rynku.

Ostatnie badania rynkowe pokazują, iż klienci wracają do galerii handlowych. Stają się bardziej nastawieni na zakupy omnichannel, które dają im możliwość przenikania się kanałów sprzedaży. Jak Państwo odpowiadają na oczekiwania tych klientów?

Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Dzisiejszy klient funkcjonuje w modelu omnichannel – płynnie łączy zakupy online i offline. Granica między tymi światami praktycznie przestaje istnieć, przy czym warto zaznaczyć, iż to handel stacjonarny pozostaje wiodącym kanałem i często stanowi pierwszy punkt kontaktu z marką. Widzimy to w codziennej praktyce, a także potwierdzają to badania. Dane PRCH i GfK mówią jasno – w Polsce centra handlowe odpowiadają za ponad 40% całego handlu offline. To ponad 40 tys. sklepów w ponad 600 obiektach. Dla porównania – sklepów internetowych jest ok. 60 tys., ale ich udział w całkowitym wolumenie handlu nie przekracza 9%. (źródło: Badanie „Skala zachowań omnichannel w centrach handlowych”, PRCH i GfK).

Co więcej, offline nie tylko współistnieje z online, ale go napędza. Amerykański raport ICSC pokazuje, iż otwarcie sklepu stacjonarnego zwiększa sprzedaż internetową średnio o 7%, a jego zamknięcie obniża ją choćby o 11%. Po otwarciu fizycznej lokalizacji rośnie też średnia wartość koszyka. To mocny dowód na to, iż offline i online działają w synergii. (źródło: Raport ICSC „The Halo Effect III: Where the Halo Shines”).

Dlatego wspieramy naszych najemców w łączeniu sprzedaży stacjonarnej z kanałami online. Coraz więcej marek w Gemini Park rozwija strategie click & collect, daje możliwość rezerwacji produktów online z odbiorem w sklepie czy korzystania z aplikacji mobilnych i programów lojalnościowych. Dzięki temu zakupy są wygodniejsze, szybsze, a jednocześnie budują bliższą relację z klientem. Dbamy również o infrastrukturę wspierającą nowy styl konsumpcji. Na terenie naszego obiektu, ale także wszystkich centrów Gemini Park działają paczkomaty, dostępne jest bezpłatne Wi-Fi oraz przestronne, wygodne parkingi. Tworzymy także strefy wypoczynku, w których klienci mogą w komfortowych warunkach porównać oferty online, odpocząć w trakcie zakupów czy skorzystać z udogodnień cyfrowych. To wszystko sprawia, iż centrum jest przestrzenią, w której offline i online naturalnie się przenikają, odpowiadając na rytm współczesnego życia.

Na rynku centrów handlowych od pewnego czasu wyraźnie rośnie obecność marek z segmentu „value for money” (takich jak Dealz, Action, Pepco). Jakie czynniki mogą wpływać na ten trend?

Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Marki z segmentu „value for money” stały się dziś nieodłącznym elementem nowoczesnego tenant mixu. Wnoszą realną wartość – dają klientom możliwość wyboru produktów na każdą kieszeń, w jednym miejscu. Ich popularność rośnie nie tylko dlatego, iż oferują atrakcyjną relację jakości do ceny, ale również dlatego, iż potrafią błyskawicznie reagować na zmieniające się potrzeby konsumentów. Regularnie odświeżają kolekcje, gwałtownie podchwytują trendy i są niezwykle aktywne w mediach społecznościowych, co sprawia, iż świetnie budują relacje z młodszymi klientami, szczególnie z generacją Z. W Gemini Park Tychy już jesienią otworzymy dla klientów Woolworth, sklep międzynarodowej sieci znanej ze zróżnicowanego asortymentu w przystępnych cenach, który właśnie jest odpowiedzią na ten trend.

Klienci oczekują dziś różnorodności – chcą mieć możliwość wyboru między markami bardziej dostępnymi cenowo a tymi aspiracyjnymi. W Gemini Park stawiamy na pełne spektrum – od dużych, międzynarodowych sieci, przez polskie brandy z ugruntowaną pozycją, po lokalne butiki cenione na regionalnym rynku. Dzięki temu nasza oferta jest kompletna i odpowiada zarówno na potrzeby codziennych zakupów, jak i bardziej wyszukanych oczekiwań.

W jakim stopniu klienci Państwa centrów handlowych oczekują dziś oferty skoncentrowanej na tzw. 'retailtainment’, czyli doświadczeniach zakupowych, zamiast tradycyjnego handlu? Które branże szczególnie na tym korzystają?

Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Specyfiką Gemini Park Bielsko-Biała jest to, iż jest ono mocno sprofilowane na potrzeby rodzin z dziećmi oraz turystów. Bielsko-Biała to miejsce atrakcyjne turystycznie. Odwiedzających przyciąga zarówno same miasto nazywane „Małym Wiedniem”, jak i cały, malowniczy region Beskidu Śląskiego, odwiedzany przez turystów o każdej porze roku. Dlatego retailteinment jest dla nas szczególnie ważny, a edurozrywka staje się naszą specjalnością.

Mamy świetnie prosperujące kino Cinema City, salę zabaw Rajska Wyspa czy Fun Park oraz unikalną na skalę całego regionu plenerową strefę rekreacyjno-edukacyjną Park W DECHĘ!, która w okresie gromadzi tysiące rodzin – tylko w czerwcu odnotowaliśmy tutaj wzrost footfallu o 29%.

Jednocześnie bardzo regularnie inicjujemy projekty o charakterze rozrywkowo-edukacyjnym, często realizowane wspólnie z lokalnymi instytucjami. Naszym flagowym przedsięwzięciem stał się Science Point – mini-centrum nauki stworzone we współpracy z Uniwersytetem Bielsko-Bialskim i Miastem Bielsko-Biała. To projekt absolutnie wyjątkowy, który łączy naukę z zabawą, a trzy jego edycje odwiedziło już blisko 100 tys. osób. Dzięki niemu udało się wypełnić istotną lukę na edukacyjnej mapie Śląska i pokazać, iż centrum handlowe może być miejscem inspirujących doświadczeń.

Ale nie wszystko. Wciąż staramy się zaskakiwać naszych klientów, a formułą, która bardzo dobrze się sprawdza są angażujące akcje z atrakcyjnymi nagrodami. W ostatnich latach zrealizowaliśmy szereg widowiskowych projektów tego typu, wspólnie z najemcami m.in. unikalny w skali miasta Wielki Turniej Skręcania Mebli IKEA, czy tegoroczna wakacyjna zabawa z ITAKĄ, w której zadaniem klientów było jak najtrafniej oszacować wagę wakacyjnej walizki. Klienci zyskali dobrą zabawę oraz nagrody, jak np. 15 tys. zł na zakupy w IKEA, voucher na wakacje z ITAKĄ, bilety na basen, loty paralotnią czy skutery śnieżne. Takie akcje w formule pro sale sprawiają, iż zakupy stają się źródłem emocji, lokalizują klientów i realnie wzmacniają sprzedaż najemców.

Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Gemini Park Tarnów od lat funkcjonuje jako centrum o profilu modowym, ale jednocześnie wiemy, iż odwiedzają nas całe rodziny. Dlatego aktywnie wychodzimy do lokalnych mieszkańców z różnymi propozycjami, eventami, przy tym staramy się, aby wpisywały się one w charakter naszego centrum, czy były osadzone w kontekście. Stąd kooperacja z miejskim centrum nauki – Pasażem Odkryć, z którym wspólnie organizujemy bardzo widowiskowe projekty, jak np. wystawa interaktywnych wynalazków Leonarda da Vinci, warsztaty naukowe czy mobilne planetarium z pokazami dla dzieci i młodzieży. Pokazały one, jak ogromny potencjał drzemie w edukacyjnej rozrywce. Jako jedno z pierwszych centrów handlowych w Polsce włączyliśmy się także w Noc Muzeów, prezentując prace młodych artystów z Akademii Tarnowskiej i Liceum Plastycznego. Od lat jesteśmy partnerem festiwalu filmowego Tarnowska Nagroda Filmowa, sponsorując nagrodę specjalną i oferując mieszkańcom atrakcje towarzyszące. Do tego dochodzą wydarzenia sportowe jak, organizowany we współpracy z miastem, bieg terenowy z przeszkodami, nasz autorski Urodzinowy Bieg w Przebraniach czy plenerowe animacje dla dzieci.

Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Największa siła retailtainment tkwi w tym, iż to nie tylko zabawa, ale też realne wsparcie społeczności i tworzenie przestrzeni, w której ludzie mogą czuć się częścią czegoś większego. Właśnie Gemini Park Tychy świetnie wyszło naprzeciw tym oczekiwaniom projektem „Okno na kulturę”, który powstał w czasie pandemii, gdy instytucje kulturalne były zamknięte, a mieszkańcy byli spragnieni kontaktu ze sztuką. Dzięki specjalnie zaaranżowanej witrynie mogliśmy im go zapewnić, prezentując prace lokalnych artystów czy organizując spektakle i koncerty widziane „zza szyby”. To wyjątkowa forma dialogu z klientem, którą wciąż prowadzimy – pokazuje, iż centrum handlowe może być blisko ludzi choćby w trudnych momentach. W ten sposób tworzy się więź, klient chce do nas wracać, zarówno po nowe wrażenia, jak i po zakupy.

Rozmawiając o różnych segmentach najemców obecnych w centrach handlowych, nie sposób pominąć gastronomii. Czy koncepty kulinarne stają się kluczowym elementem oferty obiektów handlowych Gemini?

Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Sektor gastronomiczny zyskuje dziś ogromne znaczenie i to wiąże się z tym o czym mówiliśmy wcześniej – klienci coraz częściej przychodzą do centrum nie tylko na zakupy, ale również po to, by spotkać się z bliskimi i spędzić czas w komfortowej atmosferze. To fakt, który potwierdzają nie tylko ogólnopolskie trendy, ale i nasze wyniki. W badaniu przeprowadzonym wśród naszych klientów, aż 84% z nich zadeklarowało, iż różnorodność restauracji, kawiarni i innych punktów gastronomicznych, jest dla nich kluczowym kryterium wyboru centrum handlowego, zaraz po atrakcyjnej ofercie sklepowej.

Oferta kulinarna jest naszą mocną stroną, we wspomnianym na wstępie badaniu aż 93% respondentów wyraziło zadowolenie z dostępnej u nas oferty kulinarnej, a, 95% badanych doceniło wygodę naszego food court’u. Co więcej, nasz food court notuje bardzo dobre wyniki, w tym także w niedziele niehandlowe, pełniąc rolę miejsca spotkań. Niedawno naszą ofertę wzmocniła Giga Buła, specjalizująca się w kuchni amerykańskiej sieć została założona przez znanego polskiego influencera, co przyczynia się do jej dużej popularności szczególnie wśród młodzieży. Przykładamy dużą wagę, by nasz foodourt był różnorodny i bazował przede wszystkim na popularnych, wyczekiwanych przez klientów markach.

Czy mogą Państwo przedstawić dane w zakresie obrotów i odwiedzalność w poszczególnych centrach handlowych za pierwsze półrocze 2025 roku?

Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: W Gemini Park Bielsko-Biała pierwsze półrocze tego roku zamknęliśmy ze wzrostem footfallu na poziomie ponad 5% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego, podczas gdy wskaźniki ogólnopolskie PRCH i TOP-KEY w tym okresie spadły. Klienci chętnie wybierają nasze centrum nie tylko na zakupy, ale także jako przestrzeń do spędzania wolnego czasu i to stanowi naszą przewagę konkurencyjną. W efekcie regularnie notujemy bardzo silne wyniki tego segmentu – wzrost obrotów rozrywki w pierwszym półroczu tego roku to ponad 20%.

Dynamicznie rozwija się także segment zdrowia i urody, który zanotował wzrost obrotów na poziomie 8%. To naturalna odpowiedź na coraz silniejszy trend dbania o zdrowie i kondycję fizyczną. W ten kierunek wpisuje się wprowadzenie w naszym centrum usług medycznych – Punkt Pobrań Diagnostyka. To również nasze wyjście naprzeciw klientom, którzy oczekują dziś, iż w jednym miejscu znajdą modę, rozrywkę, zakupy, ale także i praktyczne usługi.

Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Gemini Park Tarnówjest wiodącym centrum modowym w regionie i wyniki tej branży utrzymują się na świetnym poziomie – w ubiegłym roku jej obroty wzrosły o 15% rdr., a w tym półroczu dodatkowo mocno umocniła się moda męska z wynikiem bliskim 25%. Silny wzrost na poziomie ponad 17% odnotowały również takie kategorie jak biżuteria i zegarki czy obuwie i galanteria, a także wyposażenie wnętrz, co wpisuje się w aktualne dane ogólnopolskie.

Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Gemini Park Tychy to miejsce, które jest dla mieszkańców regionu pierwszym wyborem, gdy myślą o kompleksowych zakupach, ale też spędzaniu wolnego czasu. Niezmiennie zainteresowaniem cieszy się u nas rozrywka, która odnotowała wzrost obrotów w tym segmencie o 19%. Widzimy również rozwój branży wyposażenia domu – wzrost o 14%, mody męskiej oraz obuwia i galanterii, a także zdrowia i urody. Naszą ambicją niezależnie od poszczególnych trendów, jest zawsze zapewnienie klientowi różnorodnego wachlarza sklepów i usług. Konsumenci szukają miejsc, które nie tylko spełniają ich oczekiwania zakupowe, ale również oferują wygodę, kompleksowość. Dlatego stawiamy na zróżnicowany tenant mix, który łączy funkcje zakupowe, usługowe i rozrywkowe. Klienci mogą zrealizować w centrach Gemini Park z wielowymiarowej oferty – od sklepów modowych dedykowanych przedstawicielom różnych pokoleń, przez sklepy z segmentu home&decor, następnie usługi kosmetyczne i fryzjerskie, siłownie, aż po banki, a choćby punkty obsługi klienta dostawców prądu czy gazu. Dajemy wygodę, oszczędność czasu, jesteśmy blisko codziennych spraw mieszkańców i budowania lojalności klienta. Za tym idą efekty. Pierwsze półrocze przyniosło nam świetny wzrost footfallu – o ponad 10% rdr.

Zaprezentowane wyniki odwiedzalności centrów handlowych Gemini Park oraz rosnące obroty najemców wskazują na skuteczność wypracowanych modeli zarządzania obiektami. Czy jednak w funkcjonowaniu poszczególnych galerii dostrzegają Państwo jakieś obszary, które warto poprawić?

Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Oczywiście. Nie możemy pozwolić sobie na stagnację – klient się zmienia, otoczenie rynkowe również, a my musimy dotrzymać im kroku. Stąd nasze badania klientów, analizy rynku. Wprowadzamy funkcjonalne udogodnienia, które poprawiają komfort wizyty i odpowiadają na nowe potrzeby klientów. Rozwijamy strefy wypoczynkowe, rodzinne i edukacyjne, umacniamy rolę hubu logistycznego, wprowadzamy nowe usługi jak np. wspomniany wyżej Punkt Pobrań Diagnostyka – to wszystko dzieje się regularnie na miarę zmieniających się oczekiwań zarówno klientów jak i najemców.

Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Dziś w galeriach spotykają się przedstawiciele aż pięciu pokoleń – od baby boomersów po generację alfa – i każda z tych grup ma inne oczekiwania. Dla jednych najważniejsza jest oferta zakupowa i wygoda, dla innych rozrywka, edukacja czy wartości lokalne. Dlatego kluczem staje się personalizacja i umiejętność łączenia różnych doświadczeń pod jednym dachem.

Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Nieodłącznym elementem rozwoju centrum są modernizacje. Od wielu lat wybieramy w tym procesie materiały i technologie zgodne z aktualnymi normami ESG. Skupiamy się na modernizacji przestrzeni wspólnych, poprawie funkcjonalności oraz wdrażaniu rozwiązań wspierających efektywność energetyczną czy odpowiedzialne zarządzanie odpadami. Te działania poprawiają komfort klientów, ale jednocześnie wspierają naszych najemców, tworząc bardziej nowoczesne i przyjazne środowisko do prowadzenia biznesu.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski