3 dni temu
Za 600 tys. zł można kupić 30-metrową kawalerkę na warszawskim Żoliborzu. To przykład, ale dobrze pokazuje, jak w tej chwili wygląda rynek mieszkaniowy w Polsce. jeżeli więc mamy rodzinę lub dopiero planujemy mieć dzieci, to musimy wybierać mieszkania na obrzeżach większych miast lub przeprowadzić się do mniejszych miejscowości.
Nie powinniśmy mieć wtedy problemów z wybraniem choćby 3-pokojowego lokum w przyzwoitym standardzie. Niektórzy właśnie z tego powodu decydują się choćby na... wybudowanie własnego domu, bo paradoksalnie może to wyjść taniej. W oddzielnym artykule opisałem to na przykładzie 100-metrowego budynku za 430 tys. zł.
Co wpływa na zdolność kredytową?
Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe, zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Bank udziela go na określony czas, a kredytobiorca spłaca go w ratach kapitałowo-odsetkowych. jeżeli będzie się od tego wymigiwał, w skrajnym przypadku może stracić mieszkanie, na które był zaciągnięty kredyt.
Dlatego każdy bank przed udzieleniem kredytu dokładnie analizuje zdolność kredytową, czyli możliwość terminowej spłaty zobowiązania. Pod uwagę brane są następujące czynniki:
Dochody gospodarstwa domowego – ich wysokość, źródło oraz stabilność (dlatego najlepiej mieć umowę o pracę).
Wydatki i zobowiązania – inne kredyty, karty kredytowe, alimenty czy stałe rachunki.
Wysokość wkładu własnego – im wyższy, tym mniejsze ryzyko dla banku.
Okres kredytowania – dłuższy okres oznacza niższą ratę, ale wyższy całkowity koszt kredytu.
Historia kredytowa – pozytywna historia w BIK zwiększa szanse na kredyt.
Ile trzeba zarabiać, by dostać 600 tys. zł kredytu na mieszkanie?
Sprawdźmy teraz, ile trzeba zarabiać, by uzyskać kredyt hipoteczny na 600 tys. zł w trzech wariantach: z 20 proc. (120 tys. zł) wkładem własnym na 25 lat, 10 proc. (60 tys. zł) wkładem własnym na 30 lat, a także bez wkładu własnego na 40 lat.
Zakładam też, iż na taki kredyt zdecyduje się małżeństwo (bez innych długów czy negatywnej historii kredytowej), dlatego zarobki to tak naprawdę suma dwóch pensji. Przyjąłem oprocentowanie na poziomie 8 proc. (tyle wynosi średnio w kalkulatorze serwisu rynekpierwotny.pl).
Dodałem też "ciekawostkę" w postaci tego, ile tak naprawdę dostanie bank na koniec, czyli po spłacie kredytu. Niestety Polska ma największe w UE wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych, stąd poniższe liczby są bulwersujące (delikatnie mówiąc).
Kredyt 600 tys. zł, wkład własny 20 proc. (120 tys. zł), okres 25 lat:
Miesięczna rata: 3704,72 zł
Zarobki: 9261,79 zł netto (13 000 zł brutto)
Całkowita spłata: 1 111 415,36 zł
Kredyt 600 tys. zł, wkład własny 10 proc. (60 tys. zł), okres 30 lat:
Miesięczna rata: 3962,33 zł
Zarobki: 9905,82 zł (ok. 13 900 zł brutto)
Całkowita spłata: 1 426 438,33 zł
Kredyt 600 tys. zł, bez wkładu własnego, okres 40 lat:
Miesięczna rata: 4171,87 zł
Zarobki: 10 429,68 zł (ok. 14 700 zł brutto)
Całkowita spłata: 2 002 497,67 zł
Jak wyliczone zostały wymagane zarobki? Banki zwykle wymagają, aby rata kredytu nie przekraczała 40 proc. dochodu netto (przy wyższych zarobkach dopuszcza się 50 proc.). Stąd wzór to wysokość raty (to z kolei wynik podzielenia kwoty kredytu przez miesiące do spłaty) dzielona przez 0,4 np. w pierwszym przypadku 3704,72 zł/0,4= 9261,79 zł.
Podsumowując: do zaciągnięcia kredytu 600 tys. zł na mieszkanie, rodzina powinna mieć dochody na poziomie minimum 9–10 tys. zł "na rękę" miesięcznie, w zależności od wysokości wkładu własnego i okresu kredytowania. Średnia rata kredytu wyniesie nas ok. 4 tys. zł.
To jednak ogólne szacunki na podstawie prostych wzorów i hipotetycznych scenariuszy. Mogą się pozornie wydawać przesadzone, ale mogą też być bardzo optymistyczne, bo każdy bank stosuje własne kryteria oceny zdolności kredytowej, a oprocentowanie kredytów hipotecznych są różne w zależności od instytucji, a niekiedy choćby wyższe.
