3 miesięcy temu
O kondycji rynku centrów handlowych w Polsce, trendach konsumenckich wpływających na ich funkcjonowanie, a także o zmianach jakie zachodzą w Galerii Katowickiej – opowiada redakcji Omnichannelnews.pl Ilona Szafer, Head of Asset Management Retail, Savills Investment Management w Polsce, która odpowiada za zarządzanie Galerią Katowicką.
Centra handlowe, po okresie zawirowań wywołanych pandemią COVID-19, a także trwająca wojną w Ukrainie, złapały drugi oddech. Raporty branżowe (m.in. Polskiej Rady Centrów Handlowych) wskazują, iż galerie zaczynają poprawiać wskaźniki odwiedzalności i obrotów. Jak Pani ocenia aktualną kondycję rynku z perspektywy zarządcy Galerii Katowickiej. Czy dla centrów handlowych nadszedł okres dobrej koniunktury?
Ilona Szafer: Na pewno centra handlowe są w lepszej kondycji niż jeszcze rok temu. Natomiast jest wiele czynników, które w dalszym ciągu wpływają na ich funkcjonowanie. Bez wątpienia, galerie handlowe są kategorią obiektów, które posiadają najbardziej zróżnicowaną ofertę ze względu na większą dostępność i unikalność produktów, ale przede wszystkim wyróżnia je rozbudowana oferta rozrywkowo-gastronomiczna. Centra handlowe stały się istotnym elementem dla najemców w zakresie wdrażania strategii omnichannel. Umożliwienie wygodnych zakupów klientom, poprzez wiele kanałów sprzedaży, jest dziś koniecznością. Jednak sprzedaż online w Polsce od pewnego momentu utrzymuje się na stałym, dość niskim poziomie w porównaniu z innymi krajami europejskimi, gdyż około 8-10 proc. Można stwierdzić, iż Polacy przyzwyczaili się do handlu tradycyjnego. Chętnie robią zakupy w miejscach, w których mają do dyspozycji wiele sklepów pod jednym dachem. Traktują galerie, jak enklawy, w których można wypocząć, a także miło spędzić czas korzystając z oferty rozrywkowej. Myślę, iż ten trend w najbliższych latach raczej się nie zmieni.
Mamy pokolenie Z, które na nowo definiuje rynek handlowy. Podkreśla znaczenie doświadczeń, autentyczności i lokalności. W obliczu zmian społecznych i tego, co dyktuje pokolenie Z, centra handlowe w większym stopniu będą musiały rozszerzać swoją ofertę, by dawać klientom jeszcze większy dostęp do rozrywki, gastronomii oraz kultury. W Galerii Katowickiej, która charakteryzuje się wyjątkowym położeniem, bo zlokalizowana jest w samym centrum miasta, w bezpośrednim sąsiedztwie dworców kolejowego i autobusowego, mamy bardzo zróżnicowaną ofertę rozrywkową i gastronomiczną. To wyróżnia galerię, a zarazem daje jej przewagę na lokalnym rynku.
Jaka kształtowały się parametry odwiedzalności i obrotów Galerii Katowickiej w pierwszym półroczu 2024 roku?
I.Sz.: Stopniowa poprawa wskaźników gospodarczych w kraju oraz ogólnych nastrojów społecznych przyczyniły się do wzrostu odwiedzalności i obrotów najemców. W pierwszym półroczu 2024 r. Galerię Katowicką odwiedziło ponad 7,6 mln klientów, co stanowi wynik o 2 proc. lepszy w porównaniu z tymi samymi miesiącami w 2023 roku. Z kolei wskaźnik obrotów za ten okres wzrósł o 8 proc. rok do roku. Najwyższe przyrosty względem ubiegłego roku osiągnęły branże: Rozrywka (15 proc.), Food and Beverage (18 proc.) oraz Zdrowie i Uroda (18 proc.). Najlepszym miesiącem pod kątem wyników sprzedażowych był luty 2024 r., kiedy to obroty wzrosły o 18 proc. w ujęciu rok do roku.
Imponujące dane. Wspomniała Pani o wskaźnikach gospodarczych, które w jakimś stopniu spowodowały, iż klienci wrócili do galerii. Dynamika wzrostu inflacji nie jest już tak dotkliwa, jak w 2023 roku, co pozwala klientom na większe wydatki. I to jest jeden z parametrów oddziaływujących na rynek. Ale za naszą wschodnią granicą wciąż trwa wojna. Z tego powodu wielu mieszkańców Ukrainy zdecydowało się opuścić swój kraj i zamieszkać w Polsce. prawdopodobnie wzrost liczby imigrantów ma przełożenie na odwiedzalność obiektów. Jak ta sytuacja wpłynęła na funkcjonowanie Galerii Katowickiej?
I.Sz.: W 20 proc. klientami Galerii Katowickiej są już obywatele Ukrainy, którzy mieszkają w Katowicach. Z bezpośrednich relacji wiemy, iż duża część z nich nie zamierza wracać na Ukrainę. Dla Galerii Katowickiej stanowią nową grupą docelową. Dlatego staramy się dostosować ofertę obiektu również do ich potrzeb, czy też prowadzić dedykowane akcje marketingowe. Przyjęliśmy ich na stałe do grona naszych klientów.
Podejrzewam, iż osoby z Ukrainy są nie tylko waszymi klientami, ale wielu znalazło zatrudnienie w sklepach działających w Galerii Katowickiej.
I.Sz.: Tak. w tej chwili nie ma już różnicy pomiędzy pracownikami z Polski, czy pracownikami z Ukrainy. Oni bardzo gwałtownie dostosowują się do wymagań naszego rynku pracy. choćby bariera językowa nie stanowi żadnego problemu. Liczna grupa osób z Ukrainy znalazła zatrudnienie w usługach, czy obsłudze sklepów. Jest to niezwykle pomocne, bo znacznie łatwiej potrafią się porozumieć z klientami, którzy są ich rodakami.
Galeria Katowicka ma ugruntowaną pozycję na mapie handlowej Śląska. W 2023 roku obiekt obchodził 10-lecie działalności. najważniejszy moment, bo rozpoczęliście proces rekomercjalizacji galerii. Jakie zatem zaszły zmiany w miksie najemców? Czy najemcy dostosowują swoje koncepty sklepów do zmieniających się trendów rynkowych?
I.Sz.: Wszystkie podmioty działające na rynku centrów handlowych reagują na dynamiczne zmiany zachowań konsumenckich oraz otoczenie konkurencyjne. Po stronie najemców obserwujemy trend związany z powiększaniem powierzchni handlowych. Takie decyzje inwestycyjne retailerów wynikają przede wszystkim z rozszerzenia asortymentu, ale również ze zwiększenia wolumenu produktów, które są sprzedawane w sklepach. Przykładem takich firm, które na przestrzeni ostatnich miesięcy znacznie się rozwinęły i powiększyły swoje lokale w Galerii Katowickiej, są CCC, Martes Sport, Nike, Pandora oraz Grupa LPP. Te marki niejednokrotnie podwoiły swoje powierzchnie. Na przykład Pandora zmieniła lokal z 50 mkw. na 100 mkw., czy Nike, który ponad dwukrotnie zwiększył powierzchnię sklepu z 200 mkw. na 520 mkw. Prowadzimy kolejne rozmowy z 10 najemcami, którzy planują zmodernizować i powiększać swoje sklepy.
Naszym celem, jako zarządcy Galerii Katowickiej, jest konsekwentne budowanie dopasowanego do potrzeb klientów tenant mixu. W 2023 roku Galeria Katowicka świętowała jubileusz 10-lecia funkcjonowania. Przez ten okres centrum handlowe nie tylko umocniło swoją pozycję na rynku, ale także odegrało aktywną rolę w regionie. Obiekt stale się rozwija, przechodzi transformację, dostosowując się do nowych trendów rynkowych. O bardzo dużym potencjale biznesowym tego miejsca świadczą wyniki leasingowe. W 2023 roku, przy okazji dziesięciolatki, podpisanych zostało 31 umów najmu, o łącznej powierzchni 5 700 mkw. Nasze działania komercjalizacyjne z powodzeniem kontynuowaliśmy także w pierwszym półroczu br., czego efektem jest kolejnych 21 podpisanych umów, które przekroczyły powierzchnię 2 300 mkw. Z tego 16 obecnych najemców zdecydowało się przedłużyć umowy najmu na kolejny okres. Wśród najemców pojawiło się 5 nowych marek – Lindt, The North Face, Gorąco Polecam, Subway oraz Lego, które właśnie w Galerii Katowickiej zdecydowało się otworzyć swój pierwszy flagowy salon na Śląsku. Otwarcie sklepu o powierzchni ponad 370 mkw. zaplanowano na początek października br. To jest bardzo dobra informacja, a także dowód na to, iż marki nam ufają, ale przede wszystkim dostrzegają potencjał Galerii Katowickiej, możliwość dotarcia z ofertą do szerokiego grona klientów. Dodam, iż obiekt jest odwiedzany przez rekordową liczbę klientów. Dlatego z niecierpliwością czekamy na wszystkie nowe otwarcia w Galerii Katowickiej i umożliwienie klientom zapoznania się z jeszcze szerszą ofertą marek.
Rzeczywiście największe sieci handlowe inwestują w rozwój nowych konceptów. Poszerzają asortyment produktów, a co za tym idzie chcą zwiększać powierzchnię sklepów. Widać również intensywną ekspansję sieci dyskontowych jak Pepco, Dealz, Action KiK, itp. Czy retailerzy z tego segmentu zamierzają wejść do Galerii Katowickiej?
I.Sz.: Prowadzimy rozmowy z kilkoma markami dyskontowymi. Natomiast trzeba podkreślić, iż tradycyjne sieci handlowe coraz częściej wprowadzają swoje koncepty sklepów do retail parków. Nie odbieramy tego jako zagrożenia, zwłaszcza dla największych centrów handlowych. Taka strategia rozwoju retailerów wskazuje na dużą dojrzałość rynku. A wszelkie statystyki potwierdzają niesłabnące zainteresowanie najemców z różnych branż obecnością w centrach handlowych.
Ale z kondycją niektórych sieci handlowych jest różnie. Był taki moment, kiedy zadyszkę miały sieci spożywcze, czy sprzedające elektronikę. Zmniejszały powierzchnię sklepów, na rzecz szerszej oferty produktowej w internecie.
I.Sz.: W Galerii Katowickiej nie spotkaliśmy się z taką sytuacją. Natomiast branża elektroniki i telefonów nie notuje już tak dużych wzrostów jak wcześniej. W tym segmencie w pierwszym półroczu br. zanotowaliśmy wzrost obrotów o około 5 proc. W porównaniu z innymi branżami, które mają dwucyfrowe przyrosty, można mówić o pewnej stabilizacji.
Ponad 60 proc. klientów polskich centrów handlowych deklaruje, iż podczas zakupów sprawdzało informacje o produkcie na swoim urządzeniu mobilnym, a 53 proc. weryfikowało również informacje o galerii, w której robi zakupy – wynika z badania GfK. Można stwierdzić, iż jesteśmy klientami telefon native. Jak Galeria Katowicka odpowiada na oczekiwania omnichannelowych klientów?
I.Sz.: Wprowadzamy szereg rozwiązań ułatwiających zakupy klientom omnichannnelowym. Mamy wielozadaniową aplikację mobilną KatoKarta, która pozwala na skanowanie paragonów, a następnie zbieranie kuponów cyfrowych do sklepów i restauracji. Poprzez naszą aplikację można również śledzić wszystkie organizowane w obiekcie akcje marketingowe, promocje w sklepach, czy też organizowane przez nas eventy. Strona internetowa Galerii Katowickiej jest w pełni responsywna. Prowadzimy komunikację z klientami w social mediach m.in Instagram, Facebook i YouTube. W galerii udostępniliśmy usługę stylistyki, która dwa razy w tygodniu spotyka się z klientami i doradza im w zakupach. Zmodernizowaliśmy również cały system parkingowy. Nowa funkcjonalność pozwala na wjazd i wyjazd do galerii bez użycia biletu. To ułatwienie było bardzo potrzebne, żeby przy ogromnej liczbie odwiedzających obiekt, uniknąć kolejek samochodów na parkingu. Oczywiście pracujemy nad kolejnymi nowinkami technologicznymi, które będziemy systematycznie wdrażali w Galerii Katowickiej.
Rozmawiał Wojciech Wojnowski
Ilona Szafer, Head of Asset Management Retail, Savills Investment Management Poland
Ilona Szafer odpowiada za asset management nieruchomości z portfolio Savills Investment Management o łącznej powierzchni 645 tys. mkw. i wartości 740 milionów euro, zlokalizowanych w południowej części Polski. Wśród zarządzanych przez nią inwestycji znajdują się obiekty handlowe i logistyczne m.in.: Galeria Katowicka, centra dystrybucyjne Amazon Gliwice i H&M Bolesławiec oraz parki logistyczne w Sosnowcu i Wrocławiu.
Z Savills IM Ilona związana jest od początku istnienia firmy w Polsce. W ramach swojej działalności, Ilona ściśle współpracuje zarówno z zespołem lokalnym, jak i oddziałami firmy w Londynie i Monachium.
Ilona posiada 19-letnie doświadczenie zawodowe w branży nieruchomości. Przed dołączeniem do Savills IM, pracowała jako Asset Manager Galerii Katowickiej (należącej wówczas do brytyjskiego funduszu Meyer Bergman), Leasing Director centrum handlowego Wrocław Fashion Outlet oraz Leasing Director galerii Silesia City Center.
Ilona jest absolwentką Wyższej Szkoły Zarządzania i Języków Obcych w Katowicach oraz licencjonowanym Zarządcą Nieruchomości. Swoje kwalifikacje zawodowe rozwijała na prestiżowych szkoleniach z zakresu leasingu, które odbyła w Belgii oraz Stanach Zjednoczonych.
