7 miesięcy temu
Autor: FWG
W 2007 r., przed światowym kryzysem finansowym, ceny nowych mieszkań w największych polskich miastach wzrosły rok do roku o ponad 50 proc. Wzrosty napędzane były tanimi, jak się wówczas wydawało, kredytami frankowymi. Do pęknięcia bańki nie doszło, ale byliśmy blisko. W czwartym kwartale 2023 r. ofertowe ceny nowo budowanych mieszkań były o przeszło 10 proc. wyższe niż rok wcześniej. Inflacja na rynku nieruchomości przyspieszyła, gdy jednocześnie inflacja szeroka, mierzona wskaźnikiem CPI osłabła.
To sytuacja na pozór nietypowa. W większości państw Unii Europejskiej, a także po drugiej stronie Atlantyku, ceny nieruchomości spadały, a przyczyna tego była oczywista – wzrost stóp procentowych. Czy grozi nam bańka na rynku nieruchomości? Kłopot z odpowiedzią na to pytanie polega na tym, iż zjawisko bańki poznajemy wówczas, gdy zaczyna pękać.
Bańki na rynkach nieruchomości są znane od dawna.
Ekonomiści mają kłopoty z rozpoznaniem, czy ceny mieszkań zbliżają się do niebezpiecznego poziomu, po przekroczeniu którego dojdzie do pęknięcia bańki z poważnymi konsekwencjami dla systemu finansowego.
Pytałem przed kilku laty amerykańskiego profesora John B. Taylora, który jest jednym z najwybitniejszych na świecie specjalistów w zakresie polityki pieniężnej, dlaczego politycy i szefowie banków nie zauważyli, w połowie lat 2000., iż w Stanach Zjednoczonych zbliża się załamanie na rynku nieruchomości, które wywoła potężny kryzys finansowy.
Według Taylora instytucje odpowiedzialne za nadzór i regulacje rynków finansowych nie rozumiały sytuacji i nie miały odpowiednich informacji odnoszących się do zjawisk występujących w różnych segmentach rynku. Są ekonomiści, którzy twierdzą, iż bańkę widać dopiero wtedy kiedy pęknie. Dość powiedzieć, iż światowy kryzys finansowy, który zaczął się od pęknięcia bańki, przewidziało zaledwie kilku ekonomistów.
Wcześniej czy później przyjdzie załamanie
Jednym z nich był Robert J. Shiller, który w 2013 roku otrzymał nagrodę im. Alfreda Nobla. Był jednym z autorów artykułu opublikowanego w roku 2003: „Czy tworzy się bańka na rynku mieszkaniowym?”. We wrześniu 2007 r., niemal dokładnie rok przed upadkiem Lehman Brothers, Shiller napisał artykuł, w którym zapowiadał nieuchronne załamanie na amerykańskim rynku nieruchomości, a następnie finansową panikę.
Bańki, czyli nadmierne wzrosty cen, oderwane od fundamentalnej wartości mogą dotyczyć różnych aktywów. Często mówimy o bańkach spekulacyjnych, gdyż poza normalnym popytem, wynikającym z chęci posiadania danego aktywa, inwestorzy kupują w nadziei na zarobek, licząc na wzrost ceny.
Wcześniej czy później przychodzi załamanie cen, zwykle kosztowne, gdy boomy są finansowane dzięki kredytów.
Gdy bańka pęka, zaangażowanie banków może prowadzić do gwałtownego spadku kredytów, z negatywnymi konsekwencjami dla realnej działalności gospodarczej.
Tak stało się w roku 2009, gdy po pęknięciu bańki na rynkach nieruchomości, finansowanej kredytami hipotecznymi, większość gospodarek rozwiniętych pogrążyła się w recesji.
Bańki spekulacyjne wzmacniane są przez psychologię inwestorów, ale ich źródłem jest często polityka rządów. Uważa się, iż przyczyną światowego kryzysu finansowego w roku 2008 były nadmierne i źle zabezpieczone pożyczki hipoteczne zaciągnięte głównie w Stanach Zjednoczonych, ale także w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Irlandii i kilku innych krajach. Dlaczego jednak banki udzielały źle zabezpieczonych kredytów? Dlatego iż państwo (banki centralne i rządy) sprzyjało takiej polityce, obniżając stopy procentowe i tworząc specjalne instytucje pompujące pieniądze do sektora nieruchomości.
Amerykańskie „subprime loans”
Rezerwa Federalna USA, czyli Fed – amerykański bank centralny zaczęła obniżać stopy pod koniec 2000 roku, w obawie przed spowolnieniem gospodarczym. Kolejne cięcia doprowadziły w lipcu 2003 r. stopę funduszy federalnych do poziomu 1 proc. i dopiero rok później stopy zaczęły rosnąć. Tani kredyt wywołał hossę na rynku nieruchomości, którą dodatkowo wzmacniała polityka kolejnych administracji rządowych.
Jeszcze przed II wojną światową rząd amerykański stworzył instytucje, które wspomagają rodziny szukające kredytów mieszkaniowych. Ingerencja państwa w ten rodzaj aktywności gospodarczej nieustannie rosła, rządy realizowały „prospołeczną” politykę mieszkaniową. Zajmują się tym Federal Home Loan Banks oraz zależne od rządu instytucje zwane popularnie Fannie Mae i Freddie Mac. Rząd i Kongres wywierały na nie wpływ, oczywiście nie w kierunku większej ostrożności i bardziej konserwatywnych procedur, ale przeciwnie – większej hojności dla rodzin, których w inny sposób nie stać byłoby na własny dom lub musiałyby się zadowolić mniejszym.
Sekretarz ds. budownictwa mieszkaniowego i rozwoju miast w rządzie Billa Clintona – Henry Cisneros – naciskał na Fannie i Freddie, by ułatwiały dostęp do kredytów dla Afroamerykanów, Latynosów lub po prostu kredytobiorców niemających odpowiedniego zabezpieczenia.
Prywatne banki hipoteczne, jeżeli chciały korzystać ze wsparcia instytucji rządowych, musiały udzielać kredytów poniżej standardów, czyli słynnych „subprime loans”.
Gdy pękła bańka nieruchomości, część nabywców domów miała kłopoty ze spłatą kredytów. Niektórzy stracili swe domy, choć zanim jeszcze uchwalony został plan ratowania banków (tzw. Paulsena), amerykański Kongres uchwalił pakiet ratunkowy dla zadłużonych gospodarstw domowych.
Hiszpańskie domino
W Hiszpanii bańka na rynku nieruchomości gwałtownie wzrosła po wprowadzeniu wspólnej europejskiej waluty, co spowodowało obniżenie stóp procentowych do poziomu istniejącego w bogatszych krajach Europy Północnej. Realne stopy procentowe – uwzględniając inflację – stały się ujemne, a poziom kredytów hipotecznych znacznie wzrósł. Udział budownictwa w wytwarzanym dochodzie narodowym Hiszpanii zwiększył się z 8,3 proc. w pierwszym kwartale 1995 r. do 13,6 proc. w trzecim kwartale 2006 r., a liczba osób znajdujących pracę w budownictwie wzrosła z 1,2 mln w 1995 r. do 2,8 mln w drugim kwartale 2007 r. Ceny domów w latach 1997-2008 wzrosły prawie trzykrotnie.
W 2008 r. bańka zaczęła pękać, a na rozmiary kryzysu wpłynęły trudności sektora bankowego, przede wszystkim kas oszczędnościowych (hiszp. Cajas de ahorro). W odróżnieniu od prywatnych banków komercyjnych, cajas były kontrolowane przez rząd. W latach 1990-2007 wielkość kredytów udzielanych przez nie zwiększyła się z 20 proc. PKB do 80 proc. PKB.
Akcja kredytowa prowadzona przez kasy oszczędnościowe była większa niż ta prowadzona przez banki komercyjne. Udzielane kredyty skierowane były przede wszystkim do sektora budownictwa mieszkaniowego.
W 1985 r., przyjęto w Hiszpanii prawo, które powierzyło zarządy w cajas partiom politycznym i związkom zawodowym. W zarządach pojawili się ludzie nie mający większego pojęcia o bankowości, zwykle nagradzali się dobrze płatnymi stanowiskami, luksusowymi wyjazdami zagranicznymi i pożyczkami preferencyjnymi.
Pęknięcie bańki spowodowało w Hiszpanii efekt domina. Tracące płynność finansową banki i kasy oszczędnościowe ograniczyły akcję kredytową, szczególnie dla sektora małych i średnich przedsiębiorstw, co pociągnęło za sobą spadek produkcji i wzrost bezrobocia. Gwałtownie wzrosła liczba kredytów niespłacanych. Hiszpania, podobnie jak Grecja, Portugalia i Irlandia musiała prosić o pomoc ze specjalnego funduszu europejskiego, utworzonego dla ratowania zagrożonych kryzysem państw. Otrzymała 100 mld euro pożyczki, które przeznaczyła na ratowanie i wzmocnienie banków.
Recesja po światowym kryzysie finansowym była głęboka, ale stosunkowo krótka, trwająca około roku. Znamy jednak przypadki, gdy gospodarki pogrążyły się w wieloletnią stagnację po pęknięciu bańki.
Japońskie „banki zombie”
Sytuacja ta dotyczy między innymi Japonii, kraju, którego gospodarka rosła od początku lat 60. przez trzy dekady w średnim tempie przekraczającym 6 proc. rocznie i według niektórych prognoz miała w XX w. stać się największą na świecie.
W połowie lat 80. XX wieku zaczęły gwałtownie rosnąć ceny akcji i gruntów. W latach 1985–1990 wskaźnik cen gruntów miejskich wzrósł prawie czterokrotnie.
Uważa się, iż najważniejszą przyczyną było niemal dwukrotne zwiększenie kursu wymiany jena wobec dolara, wymuszone przez Stany Zjednoczone w roku 1985 oraz ekspansywna polityka Banku Japonii, który zezwolił na nadmierne wzrosty kredytów.
Ekspansja spowodowała inflację, a Bank Japonii próbując ją opanować podniósł w 1989 r. oprocentowanie kredytów międzybankowych. Dramatyczna zmiana polityki pieniężnej doprowadziła do pęknięcia bańki i załamania się japońskiej giełdy.
Ceny aktywów spadły, pozostawiając banki i instytucje finansowe w ogromnych długach. Chociaż banki były niewypłacalne, udało im się utrzymać działalność dzięki wsparciu rządu. Otrzymały zastrzyk kapitału od rządu, a także pożyczki z banku centralnego. W ten sposób powstały „banki zombie” – banki działające przy ujemnej wartości netto. „Banki zombie” finansowały także „firmy zombie”, czyli nierentowne przedsiębiorstwa.
Interwencja rządu i banku centralnego, który jest w Japonii całkowicie od rządu zależny, zapobiegły fali bankructw, ale gospodarka japońska przestała rosnąć. W latach 1990-2022 jej średni roczny wzrost wyniósł zaledwie 0,8 proc. Dystans między Stanami Zjednoczonymi – największą gospodarką na świecie, a Japonią zaczął się z każdym rokiem zwiększać.
Chińskie puste mieszkania
Być może na podobną ścieżkę, jak Japonia wkraczają w tej chwili Chiny. Chińska bańka na rynku nieruchomości zaczęła rosnąć już w 2005 roku. Średnia wartość gruntów w Chinach potroiła się do 2009 r. W wyniku reform fiskalnych przeprowadzonych w poprzednich dziesięcioleciach dochody samorządów lokalnych w coraz większym stopniu zależą od rozwoju infrastruktury. Wartość gruntów stała się kluczowa dla bezpieczeństwa finansowego samorządów. Boom budowlany był przez ponad dekadę najważniejszym motorem wzrostu gospodarczego.
Zainteresowanie budownictwem mieszkaniowym ustało, gdy w 2020 r. zaczęto zaostrzać przepisy dotyczące finansowania inwestycji. Całkowita powierzchnia mieszkalna sprzedana w 2023 r. wyniosła 940 mln m kw., co oznacza spadek o około 40 proc. w porównaniu z szczytowym poziomem z roku 2021.
Chiny mają w tej chwili nadwyżkę powierzchni mieszkań, która mogłaby pomieścić dodatkowo 150 mln ludzi.
Mieszkania pozostaną puste, gdyż populacja Chin się zmniejsza. W styczniu b.r. sąd nakazał likwidację największego dewelopera – firmy Evergrande – uznając, iż nie ma realnego planu restrukturyzacji.
Międzynarodowy Fundusz Walutowy szacuje, iż pozabilansowe zadłużenie sektora instytucji rządowych i samorządowych Chin wynosi od 7 do 11 bln dolarów. Dotyczy to obligacji korporacyjnych wyemitowanych przez tysiące samorządowych instytucji finansowych, które pożyczały pieniądze na budowę infrastruktury. Długi wynoszące od 400 mld dol. do ponad 800 mld dol. są obarczone wysokim ryzykiem niewypłacalności.
Kolejne kryzysy wywołane pękaniem baniek spekulacyjnych, zwłaszcza na rynkach nieruchomości są lekceważone przez polskich polityków. Doświadczenie pokazuje, iż ingerencje w rynek, ulgi podatkowe dla inwestycji w nieruchomości, preferencyjne kredyty i inne rozwiązania stymulujące popyt na mieszkania podnoszą ich ceny. Efektem może być powstanie, a następnie pęknięcie bańki. Ale dopóki to się nie wydarza, politycy mają mnóstwo katastrofalnych pomysłów.
Witold Gadomski – dziennikarz, publicysta „Gazety Wyborczej”
Artykuł jest częścią cyklu Fundacji Wolności Gospodarczej „Okiem Liberała” i ukazał się również na stronie Wyborcza.pl.
