Jakub Linka, Rock Capital: Rynek parków handlowych dojrzewa. Mniej przypadków, więcej strategii [KOMENTARZ]

Rynek parków handlowych w Polsce znajduje się w wymagającej fazie – rosną koszty, konkurencja się zaostrza, a sukces coraz częściej zależy nie od skali, ale od jakości przygotowania projektów. O tym, jak wyglądał ubiegły rok, a także o kluczowych wyzwaniach oraz kierunkach rozwoju sektora pisze w swoim komentarzu Jakub Linka, Prezes Rock Capital.

Podsumowanie roku: wymagający czas i wzmocnienie organizacji

To był bardzo wymagający i intensywny rok. Zmiany w zespole dały nam świeżą energię i większą decyzyjność. Uporządkowaliśmy strukturę, doprecyzowaliśmy odpowiedzialności i wzmocniliśmy organizację – zarówno poprzez rozwój kompetencji, jak i siłę ludzi, którzy ją tworzą. Dziś działamy szybciej, czytelniej oraz z większą dyscypliną wykonawczą – a to wprost przekłada się na tempo uruchamiania nowych budów.

Na rynek oddaliśmy nową, świeżą powierzchnię handlową, w modelu, który dziś nie jest oczywisty. Nie korzystamy z forward fundingu, nie zabezpieczamy marży na etapie podpisania umowy z inwestorem końcowym i nie przerzucamy na niego większości ryzyka. Naszym zadaniem i ambicją jest dostrzeżenie szans inwestycyjnych, zbudowanie wartości, a na samym końcu monetyzacja na większej rentowności.

To wymaga kapitału, odwagi decyzyjnej i bardzo dobrej kontroli procesów i budżetów. Ten rok pokazał, iż nasz model działa choćby w trudnym otoczeniu – przy wysokich kosztach wytworzenia i finansowania, a także przy dużej konkurencji w wyścigu o najemcę.

Kluczowe projekty: potwierdzenie strategii i skala ambicji

Oddane do użytkowania parki handlowe w Szamotułach i Tarnobrzegu potwierdziły, iż umiemy dobrze czytać lokalne rynki. To różne miasta i różne skale, ale wspólny mianownik jest jeden: rozsądnie zaprojektowany tenant mix oraz projekt dopasowany do realnych potrzeb mieszkańców, którzy odwdzięczają się dużą frekwencją. Potwierdzeniem słuszności naszej strategii był również rozwój obiektu w Przeworsku, gdzie dzięki wysokiemu zainteresowaniu najemców i klientów dokonaliśmy rozbudowy, tworząc największy park handlowy w regionie.

Rock Park Pruszcz Gdański to z kolei projekt, który pokazuje skalę naszej ambicji. To prawie 26 tys. m² GLA – największy obiekt w naszym portfolio i dowód, iż możemy rozwijać się bez zmiany DNA firmy – dalej w oparciu o kontrolę procesu i odpowiedzialność za całość inwestycji.

Wyzwania rynkowe: presja kosztów i konieczność dyscypliny

Dziś wyzwań nie brakuje. Koszty realizacji inwestycji są wyraźnie wyższe niż kilka lat temu, finansowanie wciąż pozostaje istotnym obciążeniem, a czynsze najmu nie rosną proporcjonalnie do kosztów budowy. Do tego dochodzi rosnące nasycenie rynku parkami handlowymi oraz stosunkowo niski kurs euro, który jest podstawą rozliczeń większości umów najmu i istotnie wpływa na poziom przychodów.

Obecne warunki rynkowe wymuszają pełną dyscyplinę kosztową. Jeśli inwestycja nie jest bardzo dobrze przygotowana, nie ma buforu bezpieczeństwa, a struktura najemców nie gwarantuje stabilnego cash flow, projekt nie obroni się ani operacyjnie, ani inwestycyjnie.

W naszym modelu nie ma komfortu przerzucenia ryzyka dalej – jeżeli coś jest źle oszacowane, to my ponosimy konsekwencje. Dlatego dokonujemy skrupulatnej selekcji projektów – zawsze analizujemy dwa razy, bo budujemy tylko raz.

Trendy rynkowe: wygoda, dostępność i rola technologii

W debatach branżowych często pada liczba 70-80 proc.: tyle decyzji zakupowych wynika nie z samej ceny, ale z wygody i racjonalności wyboru. Dlatego formaty oparte na dostępności, prostym układzie i koncentracji marek pierwszej potrzeby konsekwentnie zyskują na znaczeniu.

Z drugiej strony nadchodzi zmiana, która nie będzie widoczna na elewacji, ale w sposobie działania obiektu. Agenci AI mogą w najbliższych latach realnie wpłynąć na handel: od planowania zakupów przez klientów, przez automatyczne rekomendacje i budowanie koszyków, aż po zarządzanie zatowarowaniem, analizę ruchu czy dynamiczne kształtowanie oferty po stronie najemców. Przestrzenie handlowe, które będą potrafił korzystać z danych i technologii, będą bardziej efektywne kosztowo i lepiej dopasowane do lokalnego rynku.

Wyobrażam sobie sytuację, w której klient jedzie do parku nie dlatego, iż „coś zobaczył”, tylko dlatego, iż jego cyfrowy asystent wcześniej zaplanował mu zakupy i wskazał najbliższą, najbardziej efektywną lokalizację. To zmieni logikę ruchu, marketingu i konkurencji między obiektami.

Moim zdaniem to właśnie kombinacja maksymalnej codziennej wygody i coraz bardziej inteligentnego zaplecza technologicznego zdecyduje o tym, które projekty wygrają w długim terminie.

Przewaga konkurencyjna: kontrola, odpowiedzialność i relacje

Nie działamy w modelu, w którym głównym celem jest jak najszybsza sprzedaż projektu do inwestora końcowego. Budujemy wartość poprzez tworzenie produktu inwestycyjnego, począwszy od gruntu po otwarcie wynajętych sklepów i bierzemy za niego pełną odpowiedzialność. Nie jesteśmy firmą, która żyje z opłat deweloperskich i przenoszenia ryzyka dalej. To wymusza inny poziom kontroli, inne tempo decyzji i inne podejście do kapitału.

Konsekwentnie budujemy też relacje długoterminowe. Z najemcami rozmawiamy nie tylko o czynszu, ale o ich modelu biznesowym i realnym potencjale lokalizacji. Z miastami pracujemy tak, żeby projekt był elementem lokalnej struktury, a nie tylko obiektem handlowym. To powoduje, iż kolejne inwestycje powstają szybciej i z mniejszym tarciem.

W czasach, gdy rynek jest wymagający i bardziej nerwowy niż kilka lat temu, przewagę daje spokój, przewidywalność i reputacja. To nie jest spektakularne, ale bardzo skuteczne.

Znaczenie marki i reputacji: zaufanie jako najważniejszy kapitał

W naszej branży reputację buduje się na tym, czy projekt powstał i dobrze funkcjonuje. Każdy oddany park handlowy to wizytówka firmy – dla najemców, samorządów i partnerów finansowych.

W 2026 roku planujemy rozpoczęcie czterech nowych budów. To projekty, które są dziś na zaawansowanym etapie przygotowania, zarówno administracyjnie, projektowo, jak i komercjalizacyjnie.

Zależy nam, żeby Rock Capital był kojarzony z odpowiedzialnością i przewidywalnością. Dziś, przy rosnących kosztach i presji na marże, zaufanie jest walutą równie istotną jak kapitał. Najemcy i partnerzy bardzo dokładnie sprawdzają szeroki rynek i konkretne obietnice, kto faktycznie dowozi projekty, a kto tylko je ogłasza. My chcemy utrzymywać naszą pozycję w pierwszej lidze polskiego retailu.

Autorem komentarza jest Jakub Linka, Prezes Rock Capital.