Jakub Linka, Rock Capital: W retailu sukces nie jest już gwarantowany. Nowe zasady gry na rynku parków handlowych [WYWIAD]

Sektor parków handlowych w Polsce przeszedł w ostatnich latach drogę od etapu nieskrępowanego wzrostu do dojrzałej, profesjonalnej branży. Czy złote czasy łatwych zysków bezpowrotnie minęły? O wyzwaniach deweloperskich, agresywnej konkurencji, potencjale sztucznej inteligencji w handlu oraz prognozach na najbliższą dekadę rozmawiamy z Jakubem Linką, Prezesem Rock Capital.

Choć parki handlowe niezmiennie dominują w statystykach nowo oddawanej powierzchni handlowej, widać na rynku pewne uspokojenie tempa. To spowolnienie czy raczej naturalny proces dojrzewania sektora, który przestał być medialną nowinką?

Jakub Linka: Jesteśmy w bardzo ciekawym momencie dziejowym dla tego sektora. Kiedyś oddawanie obiektów budziło emocje, dziś to już rutyna. Podczas boomu wszyscy skupiali się na „robocie” – na PR nie było czasu, bo liczyła się tylko realizacja kolejnych projektów. Dziś każdy musi mocniej walczyć o uwagę, bo dostęp do dobrych gruntów – tzw. nowej gleby – stał się największym wyzwaniem. Zwłaszcza iż jedynie ok. 30 proc. kraju jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co dodatkowo utrudnia realizację kolejnych inwestycji. Ponadto musimy brać pod uwagę tzw. plany ogólne, które wchodzą w życie. To potęguje niepewność administracyjną. Przez najbliższe lata inwestorzy będą musieli operować w warunkach, gdzie analiza chłonności terenów stanie się sztuką wymagającą niemal detektywistycznej precyzji. Dzisiaj sukces nie jest gwarantowany. Rynek wymaga dokładnych kalkulacji, bo przy rosnących kosztach i zaostrzającej się rywalizacji to nie skala, ale jakość przygotowania projektu decyduje o jego powodzeniu.

Kluczem do rentowności projektu jest w takim razie znalezienie odpowiedniego gruntu w akceptowalnej cenie?

J.L.: Biznes deweloperski w branży retail to gra na trzech polach: czynszach najmu, kosztach budowy oraz cenie ziemi. O ile czynsze i koszty budowy są dość przewidywalne i porównywalne w różnych częściach kraju – czy mówimy o okolicach Szczecina, czy Rzeszowa – o tyle koszt gruntu to wielka niewiadoma. To właśnie w cenie działki deweloper zdobywa swoją szansę na marżę. Kiedy doliczymy do tego wydatki na uzbrojenie terenu, przyłącza czy prace ziemne, okazuje się, iż znalezienie idealnej lokalizacji w sensownej cenie to zadanie dla profesjonalistów najwyższej próby.

Właściciele często przeceniają potencjał swoich działek, licząc na szybki zarobek na fali boomu, co nie zawsze jest uzasadnione rynkowo. W rezultacie każda inwestycja musi być przygotowana z chirurgiczną precyzją. Bez odpowiedniego bufora bezpieczeństwa i stabilnych najemców gwarantujących cash flow, projekt nie przetrwa próby czasu.

Budowa Rock Park Bochnia

W branży mówi się coraz głośniej o zbliżającej się fali rekomercjalizacji. Pierwsze parki handlowe, które powstawały dynamicznie kilka lat temu, wchodzą w etap wygasania pierwotnych umów najmu.

J.L.: Rok 2027 może być dla wielu graczy na rynku momentem prawdy. Park handlowy nie jest bytem statycznym – to żywy organizm, który musi ewoluować wraz z potrzebami lokalnej społeczności. Rekomercjalizacja to nie tylko wymiana najemców, to szansa na podniesienie standardu obiektu. Wymaga ona analizy, czy dany operator spożywczy wciąż jest „kotwicą” idealną, czy może potrzebujemy zmiany proporcji na rzecz usług. jeżeli park jest dobrze zaprojektowany, to proces ten przebiega płynnie – popyt ze strony sieci handlowych na sprawdzone lokalizacje jest wciąż ogromny. Ryzyko dotyczy tylko tych, którzy budowali „byle jak” i „byle gdzie”, licząc na krótki cykl życia inwestycji.

Wspomniał Pan o usługach. Czy w retail parkach czeka nas rewolucja w doborze najemców? Czy format „convenience” wytrzyma konkurencję?

J.L.: W interesie wszystkich leży różnorodna oferta, choć ostatecznie to najemcy dyktują warunki – podpisując umowy na lata, biorą na siebie ryzyko rentowności. Z zaciekawieniem obserwuję, jak w nasze obiekty wpisują się nowe koncepty, np. siłownie, centra medyczne czy nowoczesne drogerie. Czy pojawią się sieci fast food? Potencjał w miastach powiatowych jest duży. McDonald’s czy inne duże marki doskonale znają swoją wartość i potrzeby – wchodzą tam, gdzie ruch i tranzyt na to pozwalają.

My często jesteśmy „zakładnikami” ich planów, dlatego w negocjacjach nie rozmawiamy tylko o czynszu, ale o długofalowym modelu biznesowym. Uważam, iż „trzecia droga” handlu to właśnie łączenie zakupów pierwszej potrzeby z szeroko rozumianą usługą. Klient nie chce jechać w trzy różne miejsca. Chce zrobić zakupy, odebrać paczkę, umyć i zatankować auto, przejść szybki trening na siłowni czy załatwić drobne sprawy medyczne w jednym, wygodnym punkcie. To jest przyszłość – hybrydowość funkcji, która czyni park handlowy niezastąpionym.

Coraz głośniej w kuluarach mówi się o „brudnej” konkurencji. Czy to zjawisko faktycznie utrudnia życie deweloperom?

J.L.: Niestety, musimy nazywać rzeczy po imieniu – rywalizacja momentami robi się ostra i nieczysta.

Staramy się w tych warunkach zachować powściągliwość. Nie ukrywam jednak, iż to frustrujące, bo psuje krew inwestorom i najemcom, którzy patrząc na takie przepychanki, często wstrzymują swoje decyzje. W Rock Capital nie żyjemy z opłat deweloperskich czy przenoszenia ryzyka na innych. Nasz model wymaga ogromnej dyscypliny i kontroli procesów. jeżeli coś jest źle oszacowane, to my ponosimy konsekwencje – dlatego dokonujemy skrupulatnej selekcji projektów. Budujemy tylko raz, więc musimy analizować wszystko dwa razy.

Skoro wspomniał Pan o modelu biznesowym, Rock Capital wyróżnia się na rynku podejściem do finansowania. Dlaczego odrzucacie popularny w branży tzw. forward funding?

J.L.: Zgadza się, nie korzystamy z tego modelu. Nie szukamy zabezpieczeń marży na starcie poprzez umowy z inwestorami końcowymi i nie przerzucamy na nich ryzyka. Nasza ambicja to samodzielne wykreowanie wartości inwestycyjnej i czerpanie korzyści dopiero w momencie jej pełnej realizacji.

Wymaga to sporego kapitału i świetnej organizacji procesów, ale ubiegły rok pokazał, iż ten model sprawdza się choćby przy wysokich kosztach finansowania. Zmiany w zespole dały nam nową energię, a takie obiekty jak te w Szamotułach czy Tarnobrzegu dowodzą, iż rozumiemy lokalne potrzeby.

Dużo mówi się w tej chwili o AI. Czy sztuczna inteligencja zrewolucjonizuje handel, jaki znamy?

J.L.: AI to nie tylko modny trend – to narzędzie, które zmieni sposób funkcjonowania naszych obiektów, choćby jeżeli klient nie zobaczy tego na elewacji. Większość decyzji zakupowych opiera się na wygodzie. Wyobraźmy sobie klienta, którego osobisty asystent cyfrowy podpowiada mu, gdzie najlepiej zrobić zakupy. Przestrzenie handlowe, które jako pierwsze wdrożą inteligentną analitykę, staną się bezkonkurencyjne kosztowo i dopasowane do rynku.

Co więcej, retail parki muszą ewoluować w stronę „centrów społecznych”. W mniejszych miastach, gdzie brakuje alternatyw, nasze obiekty stają się miejscami spotkań. Wierzę, iż to połączenie wygody i inteligentnego wsparcia technologicznego wyłoni zwycięzców na rynku.

Patrząc 10–15 lat do przodu – co będzie kolejnym wielkim trendem na rynku?

J.L.: To jest pytanie, nad którym wiele myślimy. Handel uliczny („high street”) w Polsce wciąż czeka na swój moment. Warszawa zaczyna to zmieniać, ale to proces na lata. Jedno jest pewne: rynek będzie dążył do konsolidacji. Kapitał międzynarodowy patrzy na Polskę łapczywie, bo nasze fundamenty są mocne, ale potrzebują skali. Dlatego kluczem nie będą pojedyncze obiekty, a duże pakiety nieruchomości, które staną się atrakcyjne dla kapitału instytucjonalnego. Branża musi się do tego przygotować.

Dla nas fundamentem pozostaje reputacja. Każda kolejna budowa to wizytówka Rock Capital. W przyszłym roku chcemy ruszyć z dwoma nowymi projektami. Przy rosnących kosztach, zaufanie jest walutą równie istotną jak kapitał. W czasach większej nerwowości rynkowej przewagę buduje spokój i rzetelność – to może mniej spektakularne, ale zdecydowanie najskuteczniejsze podejście. jeżeli chcemy utrzymać pozycję w pierwszej lidze, musimy „dowozić” projekty, a nie tylko o nich opowiadać. I to jest nasza obietnica dla partnerów: nie budujemy miraży, budujemy realną wartość.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski

***

Rock Capital to polski deweloper i inwestor specjalizujący się w realizacji parków handlowych typu convenience, funkcjonujących pod marką Rock Park. Spółka prowadzi kompleksową działalność obejmującą wszystkie etapy inwestycji – od pozyskania gruntu, przez projektowanie, komercjalizację i budowę, aż po sprzedaż gotowych obiektów. Rock Capital działa na terenie całej Polski, a jej siedziba mieści się w centrum Warszawy.