Jan Kaliński, Hillwood: wysokie koszty kształtują nową mapę polskich magazynów [KOMENTARZ]

Polski rynek magazynowy przez lata rozwijał się najszybciej w Europie, ale dziś obserwujemy wyraźne wyhamowanie aktywności deweloperskiej. Wynika to z wysokich kosztów finansowania, wzrastających cen budowy oraz nasycenia części kluczowych lokalizacji. Po pandemicznym boomie e-commerce wiele firm również ograniczyło ekspansję i koncentruje się na optymalizacji istniejących operacji. To naturalna korekta po okresie bardzo dynamicznego wzrostu – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Jan Kaliński, Head of Business Development & Marketing w Hillwood Polska.

Patrząc jednak na kolejny rok, spodziewamy się powrotu większej aktywności budowlanej. Jeśli stopy procentowe będą dalej spadać, wiele projektów może zostać odmrożonych, choć rynek będzie funkcjonował bardziej selektywnie. Przewagę będą miały inwestycje przygotowywane pod konkretnego najemcę oraz lokalizacje przy strategicznych węzłach transportowych.

Strategiczne lokalizacje

Największy potencjał rozwoju wciąż widzimy tam, gdzie krzyżują się najważniejsze szlaki logistyczne, a zasięg dystrybucji obejmuje całą Polskę w 24 godziny. Polska Centralna pozostaje tu niekwestionowanym liderem — okolice Łodzi, Strykowa czy Zgierza to naturalne centrum dystrybucyjne kraju. Bardzo mocną pozycję utrzymuje również Górny Śląsk, który przyciąga zarówno logistykę, jak i najemców produkcyjnych. Do grona najbardziej perspektywicznych regionów zaliczamy także Wrocław i Dolny Śląsk, które łączą silne zaplecze przemysłowe z doskonałą infrastrukturą i dostępem do zachodnich rynków.

Na znaczeniu zyskuje Pomorze, w dużej mierze dzięki portom i rosnącej roli transportu morskiego. Coraz ciekawiej wyglądają również rynki we wschodniej Polsce, takie jak Lublin czy Rzeszów, mogące stać się ważnym zapleczem dla wymiany towarowej na osi wschód–zachód. W największych aglomeracjach dynamicznie rozwija się natomiast segment logistyki miejskiej, napędzany szybkim tempem dostaw i rosnącymi oczekiwaniami konsumentów.

Kluczowe centrum nearshoringu

Globalna sytuacja gospodarcza wciąż silnie oddziałuje na branżę. Trend skracania łańcuchów dostaw sprzyja Polsce, która staje się jednym z kluczowych centrów nearshoringu w Europie. Dodatkowo zmienność frachtów i napięcia geopolityczne skłaniają firmy do dywersyfikacji zapasów i przenoszenia ich bliżej odbiorców. Coraz większe znaczenie mają również wymagania ESG oraz rosnąca automatyzacja procesów logistycznych, co wpływa na oczekiwania wobec nowych obiektów – od infrastruktury energetycznej po możliwość instalacji zaawansowanych technologii magazynowych.

Najemcy z sektora retail i e-commerce przede wszystkim szukają lokalizacji pozwalających na szybkie dostawy oraz budynków przygotowanych do intensywnych operacji – z dużą liczbą doków, możliwością automatyzacji i dostępem do odpowiedniej mocy. Jednocześnie zwracają uwagę na komfort zaplecza socjalnego i elastyczność najmu, która umożliwia skalowanie działalności w sezonach. Dla wielu firm równie ważne stają się dziś kwestie środowiskowe, bo magazyn stał się elementem strategii ESG i wizerunku marki.

Ekologia ma znaczenie

Aspekty proekologiczne i rozwiązania zwiększające satysfakcję pracowników stają się dziś istotnymi elementami przewagi konkurencyjnej na rynku magazynowym. Najemcy – zwłaszcza ci działający globalnie – coraz częściej oczekują obiektów energooszczędnych, korzystających z zielonej energii i spełniających rygorystyczne standardy ESG. Certyfikacje ekologiczne, infrastruktura pod OZE czy rozwiązania ograniczające zużycie zasobów wpływają już nie tylko na wizerunek, ale także na realne koszty operacyjne i decyzje lokalizacyjne.

Równocześnie rośnie znaczenie komfortu pracy. W logistyce i e-commerce to właśnie jakość zaplecza socjalnego, ergonomia czy dobra komunikacja obiektu często decydują o możliwości pozyskania i utrzymania pracowników. Firmy coraz bardziej traktują magazyn jako wizytówkę pracodawcy. Dlatego to połączenie – ekologii i dbałości o pracownika – staje się dziś standardem, który w praktyce przesądza o atrakcyjności inwestycji w oczach najemców.

Autorem komentarza jest Jan Kaliński, Head of Business Development & Marketing w Hillwood Polska.