JLL: Sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach wzrosła o 14,6% r/r w IV kw. 2025

Warszawa, 14.01.2026 (ISBnews) – Sprzedaż nowych mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce wzrosła o ponad 17% r/r w IV kw. ubiegłego roku, a przy uwzględnieniu Katowic (włączonych do badań od minionego kwartału) wzrost wyniósł 14,6%, wynika z danych JLL. Sprzedaż w ostatnim kwartale 2025 r., wynosząca łącznie około 11,6 tys. lokali na siedmiu rynkach, była najlepsza w roku.

Roczna sprzedaż na poziomie nieco powyżej 41 tys. dla 6 największych miast, czy prawie 43 tys. przy uwzględnieniu Katowic, to wynik porównywalny z 2014 r.; wyraźnie lepszy niż w latach kryzysowych, ale daleki od czasów boomu z lat 2016-2019 czy 2021 r., podano także.

„Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była w większości miast zbliżona do wyniku sprzedaży. Gdyby brać pod uwagę tylko pięć miast, wówczas nadwyżka wprowadzeń byłaby większa od sprzedaży o kilkaset lokali i sytuacja byłaby adekwatnie bliska równowagi. Wyjątkiem była pod tym względem Łódź, gdzie na rynek weszło 2,8 tys. nowych ofert, absolutny rekord, jeżeli chodzi o kwartalne wprowadzenia do sprzedaży w tym mieście. Wskutek tego oferta – po małym spadku w III kwartale – znowu wyraźnie wzrosła. W całym minionym roku na sześciu rynkach pojawiło się w sprzedaży w sumie 48,7 tys. nowych mieszkań. Także w Katowicach liczba wprowadzonych mieszkań była w całym roku wyraźnie wyższa od sprzedaży, a roczny wynik wprowadzeń dla siedmiu miast należy powiększyć do prawie 52 tys. nowych mieszkań” – czytamy w komunikacie.

Oferta wzrosła o 5,4% (kw/kw) na sześciu głównych rynkach i 5,5% kw/kw, uwzględniając Katowice (7M), osiągając rekordowy poziom 63,5 tys. mieszkań (6M) lub blisko 69,9 tys. po doliczeniu Katowic. Wzrost ten wynika w dużym stopniu z dużej liczby lokali wprowadzonych na rynek w Łodzi. Deweloperzy w tym mieście byli odpowiedzialni za ponad 58% całkowitego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu miast. Jedynie w Warszawie wielkości oferty są dalekie od rekordowych poziomów, podkreślono.

Zdaniem ekspertów JLL niepokoić może liczba niesprzedanych gotowych mieszkań. Liczba takich lokali na 7 rynkach łącznie wzrosła skokowo w ciągu kwartału o 46% do ponad 14 tys., co stanowi w tej chwili 20% oferty. Największy wzrost miał miejsce w Katowicach i Krakowie. W porównaniu z sytuacją sprzed roku liczba gotowych lokali wzrosła prawie trzykrotnie. Choć udział tych lokali w ofercie jest przez cały czas wyraźnie mniejszy od rekordowych poziomów z lat 2012-2014, to zastanawiać może wielkość wolumenu w porównaniu ze sprzedażą. Liczby te są niższe od kwartalnej sprzedaży tylko w Trójmieście i Warszawie. W pozostałych miastach jest to dużo więcej, a w Katowicach czy Łodzi jest to choćby niemal odpowiednio 3 razy lub 1,7 raza więcej niż kwartalna sprzedaż. Tymczasem zwykle w typowym kwartale gotowe mieszkania stanowią 15-25% sprzedanych mieszkań. W porównaniu z całą roczną sprzedażą w 2025 r. pula gotowych niesprzedanych lokali to 16% w przypadku Trójmiasta i 22% w Warszawie, a w Krakowie, Poznaniu i Łodzi już 43-46%, z kolei w Katowicach aż 75%, co może stanowić powód do obaw o płynność niektórych firm.

„W przypadku średnich cen lokali pozostających w ofercie na koniec grudnia, w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału, widać stabilizację lub niewielkie, nieprzekraczające 2% wzrosty. W porównaniu z cenami z końca 2024 – stabilizację lub wzrosty, przy czym, tak jak to było w poprzednich kwartałach, największy wzrost w skali roku miał miejsce w Trójmieście. Warto jednak pamiętać, iż to statystyki cen ofertowych, a zatem tych mieszkań, które się nie sprzedały. W przypadku cen mieszkań sprzedanych w porównaniu z poprzednim kwartałem widać więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce na tych rynkach, gdzie nie ma nadwyżki podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału wyraźnie spadły we Wrocławiu (o 4,4%), Krakowie i Poznaniu (o 2,7%), w pozostałych miastach można mówić o stabilizacji. W relacji rok do roku duży wzrost miał miejsce tylko w Warszawie (7,7%), o małym wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach, w Poznaniu mieliśmy wyraźny spadek (o 3,6%), na pozostałych rynkach – stagnacja. Na wynik Warszawy mogły mieć wpływ drogie inwestycje, ale także brak nadwyżki podaży” – czytamy dalej.

Warto też zauważyć, iż grudzień w tym roku był – raczej nietypowo – miesiącem, kiedy to sprzedającym bardziej zależało na poprawie wyniku przed końcem roku niż kupującym na dokonaniu transakcji. Nie było masowej obawy, iż skończy się jakiś program albo ceny pójdą w styczniu w górę z powodów pozarynkowych. Jednocześnie w porównaniu z początkiem roku w sprzedaży rósł udział relatywnie tańszych lokali sprzedawanych z udziałem kredytu, a oferta w większości miast rosła. To także sprzyjało stabilizacji lub obniżkom średnich cen sprzedawanych mieszkań, wskazano również.

Ceny mieszkań wprowadzonych w ostatnich trzech miesiącach na rynek wprawdzie wzrosły w większości miast w porównaniu z poprzednim kwartałem (za wyjątkiem Krakowa i Katowic), ale – z jednym wyjątkiem – są wyraźnie niższe od wcześniejszych rekordów z końca 2024 lub początków 2025 r. Tylko w Poznaniu średnia cena mieszkań wprowadzonych na rynek była najwyższa w historii tego miasta i w dodatku kolejny raz wyższa niż we Wrocławiu. Największy kwartalny wzrost cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży zanotowano w Warszawie (+9,3%), gdzie pojawiło się więcej ofert z segmentu apartamentów.

IV kwartał 2025 roku utrwalił podział rynków na dwie grupy. Z jednej strony mamy zrównoważone rynki Warszawy i Trójmiasta, gdzie popyt nadąża za podażą, a ceny pozostają stabilne lub lekko rosną. Z drugiej strony są rynki Krakowa, Poznania, Wrocławia i – przede wszystkim – Łodzi i Katowic, gdzie rosnąca oferta, a zwłaszcza gwałtownie powiększająca się pula gotowych niesprzedanych lokali zaczyna wywierać presję na deweloperów. Skutkuje to spadkami średnich cen transakcyjnych, wskazano dalej w materiale.

W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej.

Od IV kw. 2025 r. JLL wlicza do publikowanych łącznych statystyk dużych miast również Katowice (wszystkie projekty wielorodzinne w ramach granic administracyjnych miasta).

(ISBnews)