7 godzin temu
Warszawa, 13.10.2026 (ISBnews) – Sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce wzrosła o 5,7% r/r w III kw. 2026 roku do 12,5 tys. lokali, wynika z danych JLL. Deweloperzy wprowadzili do oferty 12,8 tys. nowych lokali, więc sprzedaż i nowa podaż były niemal zrównoważone, a liczba mieszkań w ofercie na koniec września wyniosła 70,2 tys. Przez pierwsze miesiące br. rynek napędzał optymizm nabywców, a w III kwartale popyt mogły zwiększać obawy przed wzrostem stóp procentowych.
Po spokojniejszym lipcu sprzedaż odbiła w sierpniu, a wrzesień był kolejnym dobrym miesiącem: deweloperzy sprzedali na siedmiu rynkach łącznie ok. 4,4 tys. mieszkań, z czego 1,4 tys. w Warszawie. Wakacyjne, lipcowe zakupy były widoczne jedynie w Trójmieście, natomiast bardzo dobry wynik odnotował w ostatnich dwóch miesiącach zwłaszcza Kraków, podano także.
„W ujęciu kwartalnym najwięcej mieszkań sprzedano w Warszawie (3,9 tys.). W Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu między 1,7 tys. a 2,0 tys., dobra była także sprzedaż w Poznaniu (1,4 tys.). Niższe wyniki w Łodzi (1,1 tys.) i Katowicach (0,5 tys.) można również ocenić jako zadowalające dla tych rynków. Wyraźna przewaga nowej podaży nad sprzedażą wystąpiła tylko we Wrocławiu (2,0 tys. mieszkań wprowadzonych wobec 1,7 tys. sprzedanych) i w Trójmieście (2,6 tys. wobec 1,9 tys.). W Krakowie i Łodzi sprzedaż była natomiast wyższa niż liczba lokali wprowadzonych w tym czasie do sprzedaży” – czytamy w komunikacie.
W ciągu trzech kwartałów 2026 r. deweloperzy sprzedali łącznie 37,2 tys. mieszkań, więc wynik 50 tys. transakcji dla całego roku wydaje się realny. Wymagałoby to jednak sprzedania ok. 12,8 tys. lokali w IV kwartale, czyli nieco więcej niż w okresie lipiec-wrzesień, podano także.
„Rok 2026 to czas równowagi po dwóch latach wyraźnej przewagi nowej podaży nad sprzedażą. Za tą stabilnością kryją się jednak duże różnice regionalne. W Warszawie i Trójmieście oferta jest dopasowana do popytu, a w Łodzi i Katowicach, przy obecnym tempie sprzedaży, wyprzedanie całej oferty zajęłoby odpowiednio ponad dwa i prawie trzy lata” – powiedziała dyrektorka w Dziale Badań Rynku Mieszkaniowego JLL Aleksandra Gawrońska, cytowana w materiale.
Liczba mieszkań w ofercie pozostaje stabilna na wszystkich rynkach i wynosi łącznie 70,2 tys. Najwięcej lokali czeka na nabywców w Warszawie (16,8 tys.) i Krakowie (11,5 tys.). Więcej nowych projektów pojawiło się natomiast w Trójmieście i Wrocławiu, gdzie w ofercie jest odpowiednio 8,8 tys. i 10,0 tys. mieszkań.
Rośnie natomiast udział mieszkań gotowych. Na koniec września stanowiły one 25% oferty (rok wcześniej 16%), a ich liczba, ponad 17 tys., niemal podwoiła się w ciągu roku. W III kwartale gotowych, niesprzedanych mieszkań przybyło w Krakowie, Łodzi i Katowicach, natomiast w Warszawie i Poznaniu ich liczba spadła, wynika także z danych JLL.
Udział gotowych lokali w ofercie sięga 38% w Katowicach, 33% w Łodzi, 31% w Poznaniu i 29% w Krakowie, w przypadku Warszawy i Wrocławia to około 20%. Trójmiasto jest jedynym rynkiem, gdzie udział mieszkań gotowych jest stabilny i wynosi nieco powyżej 10%. Warto jednak podkreślić, iż na części rynków lokale gotowe odpowiadają już za 40–50% kwartalnej sprzedaży, co oznacza, iż coraz więcej nabywców wybiera mieszkania gotowe, wskazano.
„Średnie ceny ofertowe w ujęciu rocznym wzrosły najbardziej w Warszawie (6,8%), Poznaniu (6,0%) i Wrocławiu (5,2%). W Trójmieście, Łodzi i Krakowie wzrost wyniósł odpowiednio 4,1%, 2,9% i 1,7%, a tylko w Katowicach ceny spadły (o 0,4%). W ujęciu kwartalnym zmiany były niewielkie, od –0,4% w Warszawie do 2,9% w Łodzi, co oznacza stabilizację cen lub niewielką zmianę struktury oferty” – czytamy dalej w komunikacie.
„Ceny ofertowe wciąż jednak różnią się od cen sprzedaży. W Warszawie, najdroższym rynku, średnia cena całej oferty wynosi prawie 20 tys. zł/m kw., a cena mieszkań sprzedanych to około 18,4 tys. zł/m kw. Największe różnice w tym zakresie odnotowano w Trójmieście (18,4 tys. zł wobec 16,2 tys. zł/m kw.) czy w Katowicach (12,7 tys. zł wobec 11,3 tys. zł/m kw.). W Warszawie i Trójmieście różnicę częściowo tłumaczy struktura podaży – w ofercie mamy do czynienia z większym udziałem mieszkań droższych, często z segmentu apartamentów, natomiast sprzedaż koncentruje się na segmencie mieszkań popularnych, których ceny są wyraźnie niższe” – wskazano także.
Eksperci JLL ocenili, iż przez pierwsze miesiące 2026 r. rynek napędzały optymizm nabywców, malejące oprocentowanie kredytów i poprawa relacji dochodów do cen. Dostępność mieszkań rzeczywiście się poprawiła: za średnie wynagrodzenie brutto w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie można kupić od 0,72 m kw. w Warszawie do 0,85-0,86 m kw. w Poznaniu i Katowicach. Nastroje nabywców nie poprawiają się jednak od kilku kwartałów, a chęć zakupu mieszkania od roku jest dość stabilna.
Rynek kredytowy wraca powoli do poziomu sprzed fali refinansowania. W sierpniu złożono 35,9 tys. wniosków kredytowych (o 14% mniej niż miesiąc wcześniej) i udzielono 27,7 tys. kredytów. Średnio w okresie styczeń–sierpień udzielono 27,0 tys. nowych kredytów miesięcznie. Kredyty na refinansowanie stanowiły prawdopodobnie 25–30% nowej akcji kredytowej w III kwartale. Warto podkreślić, iż najprawdopodobniej oprocentowanie kredytów w najbliższych kwartałach może wzrosnąć, a skala refinansowania się zmniejszy, zaznaczyli analitycy JLL.
Przyszłość zależy od wielu trudno przewidywalnych czynników, dlatego najrozsądniej jest rozważać różne scenariusze. Oprocentowanie kredytów z dużym prawdopodobieństwem nie zmaleje przed połową 2027 r., a na nastroje nabywców negatywnie wpłyną ostra kampania wyborcza i prawdopodobnie nasilające się rosyjskie działania hybrydowe, a być może także pogarszająca się sytuacja na Ukrainie, podkreślono także.
„Obecnie na popyt pozytywny wpływ mogą mieć wpływ obawy związane z możliwym wzrostem stóp procentowych i wzrostem cen kosztów budowy rozpoczynanych nowych inwestycji. W kolejnych kwartałach te same czynniki mogą zacząć go hamować. Wzrost sprzedaży rok do roku w 2027 r. jest mało prawdopodobny, a sytuacja w 2028 r. i później będzie zależeć od scenariusza inflacyjnego i nastrojów nabywców” – powiedział Senior Strategy Advisor Housing Sector, JLL Kazimierz Kirejczyk.
Koszty realizacji nowych inwestycji będą rosnąć zarówno z powodu droższych paliw i energii, jak i wzrastających cen materiałów oraz zmian legislacyjnych. Przy ograniczonych możliwościach podnoszenia cen może to oznaczać kompresję marż deweloperów.
W dłuższej perspektywie, w 2029 r. lub później, konieczne mogą być działania równoważące budżet, czyli zarówno cięcia kosztów, jak i podwyżki podatków. Wzrosną wtedy koszty utrzymania mieszkań, a przeciętna zdolność kredytowa w relacji do bieżących cen prawdopodobnie zmaleje. Rośnie też realna możliwość wprowadzenia podatku katastralnego (zakładając dokonywanie wycen nieruchomości przy wykorzystaniu AI). Jednak, zdaniem JLL rozsądnie wprowadzany podatek nie powinien silnie negatywnie wpłynąć na popyt.
„Rynek wchodzi w okres, w którym o wyniku będzie decydować nie tyle popyt w skali kraju, co umiejętne dopasowanie oferty do lokalnych warunków. Najuważniej trzeba obserwować rosnący zapas gotowych mieszkań w Katowicach, Łodzi i Krakowie. Kluczowym zadaniem dla deweloperów będzie ograniczanie nowych wprowadzeń tam, gdzie oferta jest wciąż za duża i uzupełnianie jej tam, gdzie widać niedobory” – podsumowała Gawrońska.
(ISBnews)
