Justyna Bartosz, NEPI Rockcastle: Centra handlowe kluczową platformą ekspansji marek [WYWIAD]

W naszym portfolio mamy wiele obiektów zlokalizowanych w ważnych, regionalnych ośrodkach miejskich. Są to duże, wielofunkcyjne centra handlowe, które pozostają bardzo atrakcyjne zarówno dla marek już aktywnie działających w Polsce, jak i dla firm, które dopiero wchodzą na rynek – mówi Justyna Bartosz, Group Head of Leasing NEPI Rockcastle, w rozmowie z redakcją OmnichannelNews.pl.

Zeszłoroczne wyniki obrotów i footfallu, podane przez PRCH, pokazują wyraźny powrót klientów do centrów handlowych. Centra handlowe wróciły na dobry tor, a klienci ponownie wybierają zakupy stacjonarne. Czy jednak coś zmieniło się w ich oczekiwaniach i sposobie postrzegania obiektów handlowych?

Justyna Bartosz: Rzeczywiście, centra handlowe notują bardzo dobre wyniki, zarówno na poziomie rynku, jak i w naszym portfolio. Nasza Grupa osiągnęła w 2025 roku najwyższy w swojej historii zysk do podziału, wynoszący 441 milionów euro, co stanowi wzrost o 6,7% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Dochód operacyjny netto osiągnął wartość 618 milionów euro, co oznacza wzrost o 11,2% wobec roku poprzedniego. Rekordowe wyniki zostały wsparte przez znaczące przejęcia centrów handlowych Magnolia oraz Silesia w Polsce, a ilość pustostanów dla całego portfolio 60 obiektów komercyjnych została obniżona do rekordowego poziomu 1,2%.

Jeśli chodzi o pozycję Polski na tle pozostałych rynków, na których jesteśmy obecni – a działamy w tej chwili w ośmiu krajach – Polska plasuje się na trzecim miejscu pod względem dynamiki obrotów. Rok 2025 zamknęliśmy w Polsce z rekordowo wysokim poziomem komercjalizacji przekraczającym 99% i 436 podpisanymi umowami obejmującymi powierzchnię blisko 70.000 mkw. Nowe umowy stanowiły prawie jedną trzecią łącznej liczby podpisanych i dotyczyły łącznej powierzchni 37153 mkw. GLA.

Sytuacja jest więc dobra, a obroty rosną. W przypadku footfallu, dla portfolio porównywalnych obiektów, odnotowaliśmy nieznaczny spadek, ok. 1% względem poprzedniego roku, natomiast znacząco zwiększyła się wartość średniego koszyka zakupowego, co jest dla nas ważniejszym wskaźnikiem.

Wracając do pytania o oczekiwania klientów: od jakiegoś czasu dużo mówi się o „experience”, czyli o poszukiwaniu przez klientów czegoś wyjątkowego, czego nie są w stanie uzyskać w kanale online. Do centrów handlowych przychodzą po konkretne doświadczenia. Coraz częściej podkreśla się też, iż klienci w mniejszym stopniu koncentrują się na posiadaniu produktów materialnych. Kiedyś to właśnie zakup i możliwość „pochwalenia się” nową rzeczą były głównym trendem. Dziś atrakcyjność budują raczej wyjątkowe sytuacje, wydarzenia i spotkania, jak wizyta w danym sklepie, który oferuje coś niezwykłego, o czym można później opowiedzieć. W coraz bardziej zdigitalizowanym świecie obserwujemy też rosnącą chęć do bycia offline, powrót do świata „analogowego”, personalnych spotkań, utrzymywania bezpośrednich relacji i różnorodnych form spędzania wspólnie czasu.

W regionie Europy Centralnej i Wschodniej, centra handlowe pełnią funkcję zarówno miejsc zakupów, jak i spotkań. Nie wykształciły się u nas w takim stopniu klasyczne ulice handlowe, jak ma to miejsce na rynkach Europy Zachodniej, dlatego naturalne jest, iż zarówno zakupy, jak i spotkania towarzyskie koncentrują się właśnie w centrach handlowych. Z naszych obserwacji, w ujęciu poszczególnych branż wynika, iż to m.in. restauracje i koncepty z obszaru szeroko rozumianej rozrywki i aktywnego spędzania czasu, wykazują w ostatnich miesiącach największą dynamikę sprzedaży, sięgającą kilkunastu procent. Są to zarówno kina, jak i sale zabaw dla dzieci, tory dla gokartów, parki trampolin, skateparki, czy różnego rodzaju nowatorskie formaty związane ze wspólnym spędzaniem czasu. Po okresie COVID-owym ludzie szukają bezpośrednich kontaktów i przestrzeni, w których mogą spędzać czas razem, co znajduje bardzo wyraźne odzwierciedlenie w danych.

A która branża/segment handlowy, na tle całego portfolio obiektów NEPI Rockcastle w Europie, osiąga najlepszy wynik?

J.B.: Od kilku kwartałów największą dynamikę sprzedaży notuje branża „zdrowie i uroda”, obejmująca m.in. sklepy kosmetyczne, perfumerie i drogerie. Wellbeing i longevity to dwa ostatnio bardzo popularne terminy, które w rosnącym stopniu definiują trendy w zachowaniach klientów. Konsumenci coraz większą uwagę koncentrują na dbaniu o dobre zdrowie, wygląd, poczucie ogólnego komfortu i zadowolenia z życia, dążąc do wydłużania jego czasu i jakości.

Na ubiegłorocznych targach MAPIC w Cannes była obecna silna reprezentacja sieci handlowych z Azji i Stanów Zjednoczonych. Czy to oznacza, iż możemy się spodziewać debiutu nowych marek na polskim rynku?

J.B.: Dzięki dużej liczbie ludności i dobrym kluczowym wskaźnikom makroekonomicznym, jak rosnąca siła nabywcza i PKB, niskie bezrobocie, i pozytywnym prognozom na nadchodzące lata, Polska jest bardzo atrakcyjnym miejscem dla marek poszukujących nowych rynków. Zeszłoroczne targi MAPIC były dla nas intensywnym czasem spotkań z wieloma nowymi dla regionu markami, a nasze portfolio oferujące mocną platformę lokalizacji w całym regionie CEE cieszyło się bardzo dużym zainteresowaniem. Faktycznie, w tej edycji targów MAPIC uczestniczyła bardziej liczna niż w ubiegłych latach grupa reprezentantów marek, których sklepów stacjonarnych nie ma jeszcze w Europie. Szczególnie zauważalne było zainteresowanie rynkiem europejskim ze strony azjatyckich marek z najróżniejszych kategorii, od mody, przez koncepty gastronomiczne, po elektronikę. Wiele z tych nazw dziś kilka jeszcze nam mówi, ale doświadczenie pokazuje, iż takie marki potrafią bardzo gwałtownie zbudować rozpoznawalność, co pokazuje rosnąca w wielu krajach popularność marek motoryzacyjnych pochodzących z Chin.

Chciałbym przejść teraz do perspektywy sieci handlowych. Jak Pani ocenia, na podstawie prowadzonych rozmów z retailerami, czy centra handlowe w dalszym ciągu pozostają „core’em”, czyli najważniejszym elementem ich strategii rozwoju? Czy może część marek stopniowo przekierowuje swoją ekspansję w stronę parków handlowych? Tym bardziej, iż mamy bardzo ograniczoną podaż centrów handlowych praktycznie już się nie buduje. Jedynym wyraźnym obszarem aktywności pozostają dziś modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów, w które Państwo również mocno inwestujecie.

J.B.: W naszym portfolio mamy wiele obiektów zlokalizowanych w ważnych, regionalnych ośrodkach miejskich. Są to duże, wielofunkcyjne centra handlowe, które pozostają bardzo atrakcyjne zarówno dla marek już aktywnie działających w Polsce, jak i dla firm, które dopiero wchodzą na rynek. W takich centrach marki chcą posiadać swoje salony flagowe. Cieszy nas, iż nasze centra są również bardzo atrakcyjne dla nowatorskich konceptów. Dla przykładu wspomnę tu o krakowskiej Bonarce, gdzie ostatnio otworzyliśmy bardzo ciekawą wizualnie przestrzeń stworzoną przez grupę influencerów i youtuberów znanych jako Ekipa. Influcenter to pierwszy stacjonarny sklep oferujący ich produkty, ale też miejsce umożliwiające spotkania z idolami podczas częstych wydarzeń specjalnych. Wysoka frekwencja na tych eventach jest doskonałym dowodem na to, iż klienci niezmiennie bardzo doceniają możliwość bezpośredniego kontaktu z marką, a marka zbudowana online potrzebuje również fizycznego kontaktu z klientem.

Parki handlowe są innym formatem handlu, dla którego również jest miejsce na rynku. Przyciągają głównie marki z kategorii „convenience” i służą szybkim, codziennym zakupom, podczas gdy duże, dominujące galerie przyciągają na większe zakupy i dłuższe wizyty.

Inwestujemy duże środki w modernizacje, przebudowy, rozbudowy naszych centrów, aby nieustająco zapewniać jak największą atrakcyjność przestrzeni zarówno dla konsumentów, jak i najemców. Krakowska Bonarka przechodzi całkowitą transformację i prace w tym centrum weszły w ostatnią fazę, która obejmuje m.in. modernizację i powiększenie części restauracyjnej, a także modernizację i usprawnienie przepustowości na wielopoziomowym parkingu. Na początku lutego otworzyliśmy z dużym sukcesem nowo dobudowaną powierzchnię w Pogorii w Dąbrowie Górniczej, wprowadzając do galerii nowe funkcje takie jak siłownia i nowoczesna sala zabaw dla dzieci, a także kolejne popularne sklepy, m.in. Medicine czy WorldBox. Aktualnie finalizujemy opracowanie koncepcji zmian dla naszych najnowszych akwizycji – Magnolii we Wrocławiu i Silesii w Katowicach, a także przygotowujemy się do uruchomienia rozbudowy Karolinki w Opolu.

Od kilku lat obserwujemy na rynku trend polegający na wyraźnym powiększeniu powierzchni sklepów przez sieci handlowe. Dobrym przykładem jest tutaj chociażby marka Sinsay, która konsekwentnie poszerza swoją ofertę produktową. Z tego, co wiem, w 2025 roku do wynajmujących trafiła informacja od firmy LPP o potrzebie zwiększania metraży – m.in. w związku z dynamicznym rozwojem oferty dla domu. Marka zaczynała przecież od wąskiego asortymentu modowego, skierowanego głównie do młodszych klientek, a dziś funkcjonuje już w znacznie szerszym formacie. Czy Pani perspektywy widać ten trend zmian? I czy nie wynika on po części z faktu, iż nie wszystkie sieci handlowe chcą lub mogą rozwijać się w parkach handlowych, a ich koncepty są projektowane raczej pod większe powierzchnie?

J.B.: Tak, faktycznie, wiele firm poszukuje w tej chwili większych powierzchni handlowych, aby móc odpowiednio wyeksponować jak najszerszą ofertę produktów, zapewnić komfort zakupów i lepiej spełnić oczekiwania klientów. Przy tym niektóre marki zmniejszają liczbę sklepów, koncentrując się na posiadaniu dużych powierzchni wyłącznie w dominujących lokalizacjach. Przy niskim poziomie pustostanów w dużych galeriach, marki pracujące na niższych marżach w naturalny sposób przenoszą się do parków handlowych oferujących bardziej dla nich korzystny model współpracy.

Rynek cały czas się zmienia, na pewno w obiektach NEPI Rockcastle, w trakcie procesów rekomercjalizacji wiele sieci handlowych decyduje się na wprowadzanie nowych konceptów sklepów poprzez modernizację formatu i zmianę jakościową. Państwo prawdopodobnie obserwujecie to bardzo wyraźnie.

J.B.: Jeżeli chodzi o modernizację konceptów sklepów, obserwujemy ten proces od dłuższego czasu. Sieci handlowe starają się prezentować swoją ofertę w możliwie najlepszej, najbardziej atrakcyjnej formie, co wprost przekłada się na poziom sprzedaży. Co istotne, każdorazowy remont, choćby bez powiększania powierzchni sklepu, a jedynie poprzez modernizację do najnowszego standardu marki – zwykle przynosi wzrost sprzedaży w sklepie, często na poziomie około 20% i wyższym. Sama zmiana konceptu i zaoferowanie klientom nowej jakości, potrafi wygenerować zauważalny efekt sprzedażowy.

Widzimy również trend zwiększania powierzchni sklepów, o czym rozmawialiśmy już wcześniej. W ostatnim czasie np. sieci HalfPrice, CCC, Mango, Medicine czy Adidas, poszukują o wiele większych powierzchni niż dotychczas.

Segment sportowy w ogóle bardzo mocno inwestuje dziś w doświadczenie klienta oraz w rozbudowę powierzchni sprzedażowych. Przykładem jest Nike, który intensywnie rozwija koncept salonów Rise, a także marka 4F, która pod na początku 2025 roku zaprezentowała nowy format sklepu, robiący bardzo duże wrażenie wizualne już od momentu wejścia. Widać więc wyraźnie, iż poszczególne segmenty rynku mocno inwestują w jakość swoich konceptów handlowych. Sport jako kategoria po okresie COVID-owym bardzo wyraźnie zyskał na znaczeniu. Praca zdalna, zmiana stylu życia i większa elastyczność czasu sprawiły, iż aktywność fizyczna stała się dla wielu osób ważniejszym elementem codzienności. Z dostępnych badań wynika, iż Polska znajduje się w czołówce państw europejskich pod względem aktywności sportowej. Widać to również na poziomie prywatnych wydatków na sport i rekreację, które osiągają rekordowe poziomy.

J.B.: Tak, to wszystko wpisuje się w szerszy trend rosnącej świadomości zdrowotnej. Ludzie coraz bardziej dbają o siebie, o jakość życia i zdrowie. Dlatego można spodziewać się, iż kategorie powiązane ze sportem, zdrowiem i dobrostanem będą przez cały czas dynamicznie rosnąć.

Mam takie pytanie, bo ostatnio rozmawiałem z dyrektorkami Silesii i Magnolii o rekomercjalizacji. Widzę, iż bardzo dobrze układacie mix najemców w swoich galeriach. W wielu innych dużych obiektach handlowych coraz częściej prym wiodą retailerzy dyskontowi. A u Was udaje się to balansować bardzo umiejętnie. Czy to kwestia zaufania do dewelopera, zarządzającego, który posiada doświadczenie w prowadzeniu centrów handlowych, czy są jeszcze inne czynniki, które stoją za tym sukcesem?

J.B.: Zarówno Magnolia jak i Silesia są dużymi, regionalnymi centrami handlowymi, które przez lata funkcjonowania na rynku wypracowały swoją silną pozycję i cieszą się ogromnym zainteresowaniem ze strony najemców i popularnością wśród konsumentów. Tak jak wspomniałam wcześniej, jesteśmy inwestorem, który bardzo aktywnie zarządza swoimi projektami. Każdorazowo, już na etapie analizy zakupu nowego centrum, opracowujemy pomysły jak uczynić je jeszcze bardziej atrakcyjnymi komercyjnie i takie pomysły mamy również dla Magnolii i Silesii. Kluczem do sukcesu są ludzie. W NEPI Rockcastle mam ogromną przyjemność współpracować z bardzo doświadczonym zespołem ludzi, którzy są fantastycznymi specjalistami. Pracują na rynku retail od kilkunastu czy kilkudziesięciu lat, doskonale znają mechanizmy funkcjonowania centrów handlowych, śledzą trendy, antycypują zmiany i tworzą świetne scenariusze. Współpracujemy również blisko z firmami handlowymi, razem wypracowując optymalne rozwiązania, dostosowując je nieustająco do zmieniających się okoliczności rynkowych, co rodzi duże zaufanie i przekłada się na obopólny sukces w postaci rosnących przychodów ze sprzedaży i wzrostu efektywności inwestycji.

Na zakończenie naszej rozmowy mam pytanie o potencjalne akwizycje. Czy NEPI Rockcastle już poszukuje kolejnych „perełek” handlowych na rynku?

J.B.: Jesteśmy otwarci na możliwość zakupu kolejnych projektów o interesującym dla nas profilu zarówno w Polsce, jak i na innych rynkach, i mamy potencjał, by takie zakupy realizować. Nasz zespół zajmujący się akwizycjami stale analizuje pojawiające się możliwości. Zdecydowanie nie powiedzieliśmy jeszcze ostatniego słowa.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski