Justyna Kojak, Rock Capital: boom, który nie minie [WYWIAD]

O ambitnych planach rozwoju, strategicznym wejściu na rynki mniejszych miast, rewolucji w segmencie najemców oraz wyzwaniach związanych z komercjalizacją, a także o tym, dlaczego to właśnie retail parki są przyszłością handlu, rozmawiamy z Justyną Kojak, Dyrektor ds. Komercjalizacji w Rock Capital.

Ostatnie miesiące są dla Państwa spółki wyjątkowe intensywne. Realizujecie nowe projekty, pozyskujecie pozwolenia na budowy kolejnych. Wasze portfolio stale się powiększa.

Justyną Kojak: Nie da się ukryć, iż od momentu założenia firmy w maju 2020 roku, mocno zabraliśmy się do pracy. Zbudowaliśmy już siatkę projektów o realnej wartości rynkowej. Nasz portfel składa się z siedmiu parków handlowych, w których funkcjonuje ponad 40 lokali. Wśród nich są takie projekty jak Przeworsk II, który jest na ukończeniu, czy Tarnobrzeg i Szamotuły, które w grudniu br. zostały otwarte dla ogółu klientów. Kończymy więc z satysfakcją bardzo intensywny rok i zbieramy siły na nadchodzący 2026, gdyż, tak jak Pan wspomniał, prowadzimy w tej chwili proces uzyskiwania pozwoleń na budowę kolejnych inwestycji.

Jaka jest Państwa strategia w zakresie dalszego rozwoju? Pytam o lokalizacje. Koncentrujecie się głównie na mniejszych, powiatowych miastach?

Tak naprawdę jesteśmy otwarci na całą Polskę, zarówno mniejsze, jak i większe ośrodki. Faktycznie dotychczas w naszym portfolio dominowały projekty w mniejszych miastach, takich jak Radom, wspomniane Szamotuły czy Przeworsk. Wchodzimy jednak także do większych ośrodków, czego przykładem może być budowa Rock Parku w Pruszczu Gdańskim – miasta, który należy do aglomeracji Trójmiejskiej. Mówimy tu o dużym projekcie, o powierzchni ponad 25 000 mkw. GLA, z silnym operatorem DIY, czyli siecią Leroy Merlin.

Jakie warunki musi zatem spełniać dobra lokalizacja pod Państwa projekt?

Dobra lokalizacja to taka, która zapewnia dostępność parku dla klienta, czyli łatwy i szybki dojazd do obiektu oraz komfortowy parking pod nim. Nieruchomość pod park handlowy powinna znajdować się blisko centrum miasta lub w pobliżu osiedli mieszkaniowych. Oczywiście nie można zapominać o tym, iż catchment danego obiektu to nie tylko mieszkańcy danego miasta, ale także okolicznych miejscowości i wsi. Dlatego tak istotny jest dobry predystynowany układ dróg. Prawdę mówiąc działek, które spełniają te wszystkie warunki, jest niewiele. To jest być może w tej chwili największe wyzwanie, z jakim się mierzymy w naszym rozwoju.

Na początku naszej rozmowy wspomniała Pani o wynajętych ponad 40 lokalach. Jak szeroki jest wachlarz partnerów, z którymi współpracujecie?

Idąc naprzeciw oczekiwaniom odbiorców, współpracujemy ze stałymi i mile widzianymi partnerami. Jest to grono kilkunastu najemców takich jak m.in. Rossmann, Pepco, Media Expert, Sinsay, Martes Sport, Xtreme Fitness z salą zabaw Kids, Tedi, KiK czy marki z grupy CCC (CCC, HalfPrice, World Box). Kluczowi są dla nas także operatorzy spożywczy, jak Lidl i Biedronka, na których często opieramy nasz tenant mix.

Parki handlowe typu convenience koncentrują się na codziennych zakupach. Czy widzi Pani potencjał na rozszerzenie tenant-mixu np. o usługi i gastronomię?

Kompleksowa oferta jest kluczowa. Oprócz drogerii, apteki, sklepów odzieżowych oraz operatora spożywczego, parki handlowe włączają do swojej oferty także rozrywkę i usługi. Mam tutaj na myśli np. kluby fitness, sale zabaw, kręgielnie etc. To buduje synergię i atrakcyjność projektów.

Jeśli chodzi o gastronomię, to w tej chwili duże sieci, takie jak McDonald’s czy Burger King, preferują lokalizacje typu drive-thru. zwykle chodzi więc o działki przy drogach krajowych, często na wylocie z danej miejscowości. Obiekty handlowe zlokalizowane w powiatowych miastach nie stanowią ich pierwszego wyboru co do lokalizacji. Przynajmniej na razie. To jednak nie oznacza, iż nie mamy sposobów na uatrakcyjnienie oferty, również, o ile chodzi o gastronomię. Takim rozwiązaniem są chociażby food trucki. To popularne rozwiązanie, które przynosi korzyści obu stronom. Dla najemców jest to dobry sposób na promocję i rozwój sprzedaży przy zachowaniu niższych kosztów najmu czy dzierżawy. Z kolei dla dewelopera jest to dość prosty sposób na uatrakcyjnienie oferty danego parku handlowego.

Jakie są Pani zdaniem szanse na to, iż portfolio najemców w parkach handlowych poszerzy się o marki, które w tej chwili dominujące w galeriach handlowych, na przykład z branży fashion?

Szanse na to są duże. Kluczową rolę odgrywają tutaj czynsze, a konkretnie ich wysokość. Budowa parku handlowego to znacznie niższy koszt niż postawienie nowej wielkopowierzchniowej galerii handlowej. Dzięki temu możemy zaoferować najemcom czynsze niższe choćby o 30-40 proc. Dla najemców jest to prosta matematyka, wystarczy porównać relacje obrotów do ponoszonych kosztów. Galerie rzadko są pod tym względem elastyczne, prędzej dokonają wymiany najemcy niż obniżą stawki czynszów. Dlatego część marek przeniesie się właśnie do parków handlowych. To już się zresztą dzieje. Świetnym przykładem jest chociażby New Yorker czy Half Price, który z powodzeniem otwiera się w naszych parkach. Co istotne, obserwujemy, iż najemcy sami dostosowują się do warunków panujących w tego typu projektach. Jedna z topowych marek, która operowała zwykle w lokalach o powierzchni 600 mkw. będzie otwierać także 300-metrowe sklepy. To dobitnie świadczy o tym, iż coraz więcej marek dostrzega potencjał tego segmentu i chce się rozwijać w parkach handlowych.

Jakie są w takim razie największe wyzwania związane z komercjalizacją nowych obiektów?

Wyzwaniem z pewnością jest kwestia nasycenia sklepami danej marki w konkretnej lokalizacji. Nikt przy zdrowych zmysłach nie będzie chciał otwierać 3-4 sklepów tej samej marki w miejscowości liczącej 15 tys. mieszkańców. To nie ma sensu. Dlatego naszym zadaniem jest przekonać najemcę, iż nasz park, z atrakcyjnym tenant mixem i mocnym operatorem spożywczym, w dogodnej dla danego najemcy lokalizacji zapewni mu większy obrót niż jego pozostałe sklepy, np. te zlokalizowane przy ulicy w centrum miasta. To nie zawsze jest jednak proste zadanie. Dlatego życzyłabym sobie większego grona marek, które wybierają mniejsze powierzchnie, powiedzmy między 50-200 mkw. Zwiększyłoby to atrakcyjność tenant mixu poprzez większą różnorodność oferty dla klienta.

A ma Pani jakieś konkretne życzenia, o ile chodzi o nowych najemców?

Bardzo chciałabym pozyskać operatora medycznego. Mam tu na myśli klinikę, punkt diagnostyczny, może przychodnię. Tego typu usługi podnoszą obroty całego parku i wpływają na kompleksowość oferty. To jednak trudne, ponieważ tacy najemcy często wybierają jednak duże centra handlowe, o dużym footfallu.

W ostatnich latach na polski rynek retail weszło kilka nowych sieci międzynarodowych. Czy one widzą potencjał w parkach handlowych?

Oczywiście dostrzegamy przyrost nowych sieci zagranicznych, jednak nie jest to jakaś imponująca skala. Mówimy o kilku debiutach rocznie, z czego do parków handlowych trafiają może 2-3 marki. Niemniej są wśród nich gracze, którzy stają się ważni dla rynku parków handlowych. Mam tu na myśli chociażby malezyjskiego giganta – sieć MR DIY.

Na rynku panuje przekonanie, iż obecny boom na parki handlowe – przypomnijmy, iż blisko 90 proc. nowo oddawanej powierzchni handlowej powstaje w tym formacie, może wyhamować około roku 2027. Jaka jest Pani ocena tej sytuacji?

Faktycznie, w tej chwili prawie 90 proc. nowo oddawanej powierzchni handlowej powstaje w formacie parków handlowych. Jednak, patrząc na sztywne dane z 2025 roku, parki handlowe typu convenience stanowią wciąż tylko 9 proc. całej zabudowy powierzchni handlowej w Polsce, przy czym aż 19 proc. tej powierzchni stanowią stanowią centra handlowe (całość to ok. 18 mln mkw. GLA). Dlatego uważam, iż przestrzeń do rozwoju wciąż jest – i to całkiem duża. Ponadto warto pamiętać, iż głównym impactem hossy w segmencie retail parków są zmieniające się przyzwyczajenia i potrzeby zakupowe klientów oraz niezmiennie od lat wzrost liczby operatorów handlowych chętnych tę potrzebę zaspokoić. Liczba międzynarodowych sieci rozwijających się w naszym kraju, jak już wspomniałam, przyrasta średnio o 1-2 rocznie, a oczekiwane tempo wzrostu liczby sklepów zakorzenionych graczy to przez cały czas dwucyfrowe wyniki w skali roku.

Podobnie jak na innych rynkach, w nieruchomościach handlowych kluczowa jest relacja popytu z podażą. Za popyt odpowiadają najemcy, definiując swoje potrzeby na mapie Polski w oparciu o otoczenie, widoczność i potencjał obrotu, a ich zainteresowanie jest ogromne – wskaźnik pustostanów w lokalach znajdujących się w parkach handlowych to zaledwie 3 proc..

Deweloperzy są w stanie odpowiedzieć na ten popyt dzięki dostępności gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach oraz projektów, które rokują pozytywnie pod kątem technicznym i ekonomicznym.O takie rokowania łatwiej przy mniejszym kubaturowo parku handlowym aniżeli przy wielkometrażowej galerii.

Warto także podkreślić, iż rok 2027, o którym Pan wspominał, zbiega się z terminowością umów najmu, które są często podpisywane na okres 5 lat, z możliwością automatycznego przedłużenia o kolejne 5 lat. W mojej ocenie po upływie pierwszego lub drugiego okresu najmu, staniemy jeszcze przed jednym wyzwaniem – koniecznością rekomercjalizacji istniejących parków handlowych. Będziemy musieli dostosować je do zmieniających się oczekiwań klientów oraz sytuacji rynkowej. Przyzwyczajenia klientów, zmiany geopolityczne i polityczne (które nastąpią za dwa lata) również będą miały znaczenie. Biorąc pod uwagę wszystkie wspomniane aspekty, odpowiedź wprost na pańskie pytanie brzmi: nie, nie obawiam się, iż w najbliższych latach boom na parki handlowe minie.

Czyli przyszłością handlu będą parki handlowe?

Tak jak wspomniałam, najważniejsze są przyzwyczajenia klientów. Ludzie wyraźnie idą w stronę parków handlowych ze względu na szybkość, dostępność zakupów, komfort i atrakcyjność oferty. To są centra dla codziennego, łatwiejszego życia. Nie wierzę, iż ta tendencja odwróci się na korzyść galerii. Nie zapominajmy też, iż wolnych, atrakcyjnych terenów pod budowę dużych galerii handlowych jest coraz mniej. Przyszłością są parki handlowe, być może o mniejszej kubaturze lub takie, które zaproponują coś nowego w procesie rekomercjalizacji. Może to będą wspomniane wcześniej usługi, może gastronomia, a może operatorzy medyczni.

Na koniec w takim razie pytanie o najbliższe plany inwestycyjne?

W 2026 roku rozpoczniemy trzy budowy, a w nieco dłuższej perspektywie planujemy siedem nowych parków handlowych. Cały czas szukamy dobrych gruntów pod kolejne inwestycje. Wierzymy w to, co robimy i wierzymy w przyszłość parków handlowych. Przynajmniej w perspektywie kolejnych 5 lat. Co będzie dalej, czas pokaże. Nie jesteśmy szaleńcami, żeby wybiegać dalej w przyszłość, zwłaszcza w tak niestabilnych czasach.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski