5 godzin temu
Zielone certyfikaty przestały być jedynie wizerunkowym atutem i wyróżnikiem na rynku nieruchomości komercyjnych – dziś stanowią najważniejszy element warunkujący dostęp do optymalnego finansowania oraz warunek konieczny w relacjach z międzynarodowymi najemcami i inwestorami. Marcin Dobieszewski, Head of Property Management & ESG w MLP Group, w rozmowie z redakcją OmnichannelNews.pl wyjaśnia, jak zmieniają się wymogi regulacyjne (w tym dyrektywa EPBD i raportowanie CSRD), z jakimi wyzwaniami wiąże się certyfikacja budynków oraz w jaki sposób kryteria ESG wpływają na wycenę i długoterminową wartość aktywów.
Jak zmieniło się znaczenie zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych w ostatnich latach? Czy w tej chwili certyfikacja jest przewagą konkurencyjną, czy raczej standardem rynkowym?
Marcin Dobieszewski: W ostatnich latach znaczenie zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych wyraźnie ewoluowało. Jeszcze kilka lat temu stanowiły one istotny element wyróżniający projekt na tle konkurencji. Dziś są przede wszystkim rynkowym standardem i jednym z podstawowych wymagań stawianych nowoczesnym aktywom.
Coraz częściej instytucje finansowe wymagają posiadania certyfikacji środowiskowej jako warunku finansowania inwestycji. Jej brak nie tylko ogranicza dostęp do korzystniejszych warunków kredytowania, ale może również negatywnie wpływać na ocenę nieruchomości przez banki i inwestorów. Można więc powiedzieć, iż w tej chwili brak certyfikatu częściej stanowi barierę konkurencyjną niż jego posiadanie jest dodatkową przewagą.
Jakie są najczęstsze powody, dla których właściciele decydują się na certyfikację istniejących obiektów?
M.D.: Najczęstszym impulsem do certyfikacji istniejących obiektów są w tej chwili oczekiwania rynku oraz instytucji finansowych. Coraz więcej banków uwzględnia certyfikację środowiskową jako jeden z elementów oceny nieruchomości przy udzielaniu lub refinansowaniu finansowania, a jej posiadanie często staje się standardowym wymogiem.
Równie istotnym czynnikiem są oczekiwania najemców. Wiele międzynarodowych firm realizujących własne strategie ESG uwzględnia certyfikację budynków jako jedno z podstawowych kryteriów wyboru powierzchni. W praktyce pytania o posiadane certyfikaty pojawiają się już na wczesnym etapie rozmów z potencjalnymi najemcami i stanowią element standardowego procesu due diligence.
W efekcie decyzja o certyfikacji istniejących obiektów wynika przede wszystkim z potrzeby utrzymania konkurencyjności nieruchomości, zapewnienia dostępu do atrakcyjnego finansowania oraz spełnienia rosnących oczekiwań klientów, inwestorów i partnerów biznesowych.
Jakie wymagania w zakresie ESG i efektywności energetycznej będą w najbliższych latach najsilniej wpływać na właścicieli nieruchomości?
M.D.: W najbliższych latach właściciele nieruchomości będą funkcjonować w otoczeniu coraz bardziej wymagających regulacji oraz rosnących oczekiwań najemców, inwestorów i instytucji finansowych. W praktyce największy wpływ będą miały trzy obszary.
Pierwszym z nich jest dekarbonizacja i efektywność energetyczna budynków. Coraz większego znaczenia nabiorą wymagania wynikające z rewizji Dyrektywy EPBD, które będą prowadzić do stopniowego podnoszenia standardów energetycznych budynków, zwiększania udziału odnawialnych źródeł energii oraz ograniczania emisji gazów cieplarnianych w całym cyklu życia nieruchomości. Dla właścicieli oznacza to konieczność inwestowania w modernizację techniczną budynków, inteligentne systemy zarządzania energią oraz rozwiązania zwiększające efektywność operacyjną.
Drugim obszarem będzie raportowanie ESG i dostęp do finansowania. choćby firmy, które nie będą bezpośrednio objęte obowiązkiem raportowania zgodnie z CSRD, będą coraz częściej proszone przez banki, inwestorów i klientów o przedstawienie wiarygodnych danych dotyczących emisji, zużycia energii, gospodarki odpadami czy zarządzania ryzykami klimatycznymi. Jakość danych ESG stanie się jednym z czynników wpływających na warunki finansowania oraz atrakcyjność nieruchomości dla najemców.
Trzecim ważnym elementem będzie bioróżnorodność i odporność na zmiany klimatu. Coraz większego znaczenia nabierają rozwiązania oparte na naturze, retencja wód opadowych, ograniczanie efektu miejskiej wyspy ciepła, zwiększanie powierzchni biologicznie czynnych oraz ochrona i odtwarzanie bioróżnorodności. Działania te nie tylko ograniczają ryzyka klimatyczne, ale również podnoszą wartość nieruchomości i odpowiadają na oczekiwania najemców oraz inwestorów.
W efekcie konkurencyjność właścicieli nieruchomości będzie coraz częściej oceniana nie tylko przez pryzmat lokalizacji i jakości powierzchni, ale także efektywności energetycznej, poziomu emisji, odporności klimatycznej oraz jakości zarządzania kwestiami ESG.
Jakie błędy najczęściej popełniają inwestorzy przygotowujący się do certyfikacji?
M.D.: Najczęściej spotykanym problemem jest niekompletna dokumentacja oraz niewystarczająca znajomość zasad oceny i punktacji obowiązujących w systemach certyfikacji. W efekcie inwestorzy nie zawsze optymalnie planują nakłady finansowe i przeznaczają środki na rozwiązania, które mają relatywnie niewielki wpływ na końcowy wynik certyfikacji.
Warto pamiętać, iż poszczególne obszary oceny mają różną wagę. Najwyżej punktowane są rozwiązania związane z efektywnością energetyczną oraz jakością środowiska wewnętrznego, natomiast mniejszą wagę mają kryteria dotyczące gospodarki wodnej czy transportu. Oznacza to, iż jeden punkt uzyskany w kategorii Energia może mieć choćby kilkukrotnie większy wpływ na końcowy wynik niż punkt zdobyty w kategorii Transport. Dlatego odpowiednie zaplanowanie strategii certyfikacji już na początku projektu pozwala osiągnąć lepszy rezultat przy racjonalnych kosztach.
Ile kosztuje uzyskanie certyfikatu i po jakim czasie inwestycja się zwraca?
M.D.: Koszt uzyskania certyfikatu zależy przede wszystkim od wielkości obiektu oraz docelowego poziomu certyfikacji, który inwestor planuje osiągnąć. Im wyższy poziom certyfikatu, tym większy zakres wymaganych rozwiązań technicznych i organizacyjnych.
Trudno natomiast jednoznacznie określić okres zwrotu z takiej inwestycji. Certyfikacja coraz częściej jest warunkiem utrzymania konkurencyjności nieruchomości, dostępu do korzystnego finansowania oraz spełnienia oczekiwań najemców i inwestorów. Dlatego jej wartość przejawia się nie tylko w bezpośrednich oszczędnościach operacyjnych, ale również w ograniczeniu ryzyk biznesowych i utrzymaniu atrakcyjności aktywa w długim okresie.
Jaki jest wpływ certyfikacji na wartość nieruchomości i poziom czynszów?
M.D.: Wpływ certyfikacji na wartość nieruchomości i poziom czynszów jest złożony i nie powinien być rozpatrywany wyłącznie przez pryzmat samego certyfikatu. Uzyskanie wysokiego poziomu certyfikacji, np. BREEAM Excellent, wiąże się z koniecznością zastosowania bardziej zaawansowanych rozwiązań technicznych i środowiskowych, co przekłada się na wyższe nakłady inwestycyjne. W konsekwencji obiekty o wyższym standardzie jakościowym mogą uzasadniać wyższe stawki czynszu oraz cieszyć się większym zainteresowaniem najemców.
Jednocześnie należy podkreślić, iż na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przez cały czas brakuje wystarczającej liczby danych transakcyjnych pozwalających jednoznacznie określić, jaka część wartości nieruchomości wynika wyłącznie z certyfikacji lub poziomu dekarbonizacji. Międzynarodowe standardy wyceny, takie jak wytyczne RICS, IVSC czy TEGoVA, wskazują na konieczność uwzględniania czynników ESG, jednak ich wpływ jest w tej chwili odzwierciedlany przede wszystkim pośrednio.
W praktyce rzeczoznawcy uwzględniają aspekty ESG poprzez założenia dotyczące poziomu czynszów, wskaźników pustostanów, przewidywanych nakładów modernizacyjnych, kosztów operacyjnych oraz stóp kapitalizacji. Znaczenie mają również wiek budynku, jego specyfikacja techniczna, efektywność energetyczna oraz zdolność do spełnienia przyszłych wymagań regulacyjnych.
Można więc powiedzieć, iż rynek znajduje się w tej chwili w okresie przejściowym. Kierunek zmian jest jednoznaczny, jednak metody ilościowego określania wpływu ESG na wartość nieruchomości przez cały czas ewoluują wraz z dojrzewaniem rynku i dostępnością danych.
Jakie są oczekiwania najemców i funduszy inwestycyjnych w tym zakresie?
M.D.: Oczekiwania najemców oraz inwestorów instytucjonalnych w zakresie zrównoważonego budownictwa systematycznie rosną. W przypadku wielu międzynarodowych najemców posiadanie przez budynek odpowiedniego certyfikatu środowiskowego stanowi element wewnętrznych standardów ESG i jest jednym z podstawowych kryteriów wyboru powierzchni. W praktyce pytania o poziom certyfikacji należą dziś do standardowego procesu negocjacyjnego.
Podobny trend obserwujemy po stronie rynku kapitałowego. Coraz większa grupa funduszy inwestycyjnych oraz inwestorów instytucjonalnych uwzględnia kryteria ESG w swoich politykach inwestycyjnych. Jakość portfela nieruchomości, potwierdzona uznanymi certyfikatami środowiskowymi, ma istotny wpływ na ocenę emitenta, możliwość pozyskania finansowania oraz atrakcyjność inwestycyjną aktywów. Równocześnie rośnie znaczenie zielonych obligacji oraz ratingów ESG.
Jednocześnie rynek pozostaje zróżnicowany. przez cały czas funkcjonuje grupa najemców, dla których najważniejszym kryterium wyboru pozostają wysokość czynszu i koszty eksploatacji, a sam certyfikat ma znaczenie drugorzędne. Można jednak zauważyć, iż wraz z rozwojem regulacji i strategii ESG udział takich podmiotów systematycznie maleje.
***
Więcej opinii ekspertów na temat zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych znajdziecie Państwo w najnowszym numerze magazynu Omnichannel Voice.
