Michał Samborski, Panattoni: Certyfikat to tylko początek. O wartości budynku decydują przede wszystkim jego rzeczywiste parametry [KOMENTARZ]

Jeszcze kilka lat temu zielony certyfikat był na rynku nieruchomości komercyjnych wyraźnym wyróżnikiem. Dziś, szczególnie w segmencie nowoczesnych obiektów logistycznych, stał się standardem oczekiwanym przez najemców, banki i inwestorów. Sama obecność certyfikatu nie jest już przewagą konkurencyjną – o wartości budynku decydują przede wszystkim jego rzeczywiste parametry: zużycie energii i wody, emisyjność, odporność na zmiany klimatu oraz jakość środowiska pracy – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Michał Samborski, Regional Managing Director & Head of Development w Panattoni.

W Panattoni certyfikacja od lat jest integralną częścią procesu inwestycyjnego. Byliśmy pierwszym deweloperem, który wprowadził ją do standardu swoich realizacji, a w tej chwili certyfikacja na bardzo wysokim poziomie – co najmniej BREEAM Excellent – jest jednym z elementów naszego podejścia do projektowania i budowania obiektów. Na koniec pierwszego kwartału 2026 r. mieliśmy w Polsce 12,1 mln mkw. powierzchni certyfikowanej w systemach BREEAM, DGNB i LEED, a kolejne ponad 1 mln mkw. znajdowało się w procesie pozyskania certyfikatu.

Rachunek ekonomiczny najemcy

Za tą zmianą stoi rachunek ekonomiczny najemcy. W nowoczesnym magazynie czy centrum fulfilmentu media i utrzymanie obiektu stanowią istotną część całkowitego kosztu zajmowania powierzchni, a przy operacjach wysoko zautomatyzowanych, pracujących w trybie ciągłym, z chłodnictwem i dużym poborem mocy, ich udział jeszcze rośnie. Rozwiązania stosowane przy certyfikowanych obiektach – od izolacyjności przegród, przez oświetlenie i automatykę, po rozwiązania energo- i wodooszczędne czy szersze wykorzystanie OZE – przekładają się wprost na niższe rachunki i mniejszą wrażliwość na wahania cen energii.

Zmienia to sposób prowadzenia rozmów handlowych. Najemcy coraz rzadziej pytają o sam certyfikat, coraz częściej o konkretne dane: rzeczywiste zużycie energii i wody, udział źródeł odnawialnych, emisje operacyjne, możliwość rozbudowy fotowoltaiki, magazynu energii czy infrastruktury ładowania. Coraz istotniejszy staje się też komfort pracy – temperatura w hali latem, dostęp światła dziennego, jakość powietrza – bo w warunkach napiętego rynku pracy przekłada się na rotację i dostępność ludzi. Sieci handlowe przenoszą przy tym własne cele klimatyczne w dół łańcucha dostaw, więc wymagania trafiają do operatorów logistycznych obsługujących kanał omnichannel, choćby jeżeli sami nie mają obowiązku raportowania.

Ten sam rachunek stoi za decyzjami właścicieli o certyfikacji obiektów już istniejących. Chodzi o utrzymanie konkurencyjności i wartości aktywa, przygotowanie go do refinansowania lub sprzedaży oraz spełnienie wymagań funduszy. Certyfikacja działa wtedy jak niezależny audyt: pokazuje mocne i słabe strony nieruchomości, porządkuje dane i pozwala zaplanować modernizację w rozsądnej kolejności – najpierw działania o najkrótszym okresie zwrotu, potem te wymagające większych nakładów. Ma to szczególne znaczenie dla starszych budynków, które konkurują o tego samego najemcę z projektami o znacznie lepszych parametrach energetycznych i przegrywają nie stawką czynszu, ale kosztem eksploatacyjnym.

Green premium i ryzyko brown discount

Konsekwencją jest przesunięcie w wycenach. Na rynku widać tzw. green premium, ale jeszcze istotniejsze staje się ryzyko „brown discount”, czyli spadku wartości i atrakcyjności obiektów o słabych parametrach środowiskowych. Wzmacnia je kierunek regulacji: unijne przepisy prowadzą do bardziej efektywnego energetycznie zasobu budowlanego, a oczekiwania inwestorów i instytucji finansowych wobec jakości aktywów systematycznie rosną.

Certyfikowany, energooszczędny obiekt może liczyć na stabilniejszy popyt, dłuższe umowy i lepsze warunki finansowania, choć nie oznacza to automatycznie wyższego czynszu.

Fundusze z kolei analizują nie tylko dzisiejsze parametry aktywa, ale także nakłady konieczne do utrzymania jego konkurencyjności – i to właśnie ta pozycja coraz częściej decyduje o cenie transakcyjnej.

Najczęstsze błędy inwestorów

Dlatego najkosztowniejszym błędem jest rozpoczęcie procesu zbyt późno – gdy budynek jest już zaprojektowany albo działa od lat bez rzetelnie zbieranych danych. Część rozwiązań staje się wtedy niemożliwa do wprowadzenia lub wymaga kosztownych zmian, a bez historii zużycia trudno w ogóle wykazać efekt modernizacji. Drugim błędem jest traktowanie certyfikacji jako formalności i liczenie punktów zamiast wybierania rozwiązań, które dają mierzalny efekt w eksploatacji. najważniejsze są wczesny audyt, realny cel certyfikacji, kooperacja projektantów, wykonawcy, zarządcy i najemcy oraz monitorowanie parametrów po oddaniu obiektu, bo choćby bardzo dobrze zaprojektowany budynek bez adekwatnego zarządzania nie wykorzysta swojego potencjału.

Certyfikat nie zastąpi zgodności z przepisami, ale pomaga się do niej przygotować. Zielona certyfikacja nie powinna więc być celem samym w sobie. Jest narzędziem, które pozwala wiarygodnie potwierdzić jakość budynku, rozmawiać z najemcą o rzeczywistych kosztach zajmowania powierzchni i zarządzać nieruchomością w oparciu o mierzalne dane.

Autorem komentarza jest Michał Samborski, Regional Managing Director & Head of Development w Panattoni.

***

Więcej opinii ekspertów na temat zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych znajdziecie Państwo w najnowszym numerze magazynu Omnichannel Voice.