Stara mądrość mówi – na obligacjach nie da się dorobić. Czy aby na pewno? Co znaczy dla Ciebie „dorobienie się”.
Ekonomia ostatnich 30 lat pokazuje nam w Polsce dwa trendy – rosnące skokowo (chociaż nierównomiernie) ceny mieszkań oraz spadek opłacalności lokat czy obligacji, w związku ze obniżaniem inflacji. PiS swoją szaleńczą polityką rozdawnictwa namieszał i…. może stworzył szansę na inwestycję w obligacje. Przecież był taki czas, wcale niekrótki (lata 70-te i do połowy 80-tych w USA), gdy papiery dłużne były „hot”, a akcje przynosiły straty. Dzisiaj o akcjach pisać nie będę, ale porównam nieruchomości z obligacjami.
Wyobraźmy sobie, iż dzisiaj kupujemy nieruchomość w nowym budynku w centrum dużego miasta. Trafiamy niezłą cenę – 18 tys. zł z wykończeniem za m2. Dwa pokoje (55 m2) kosztują 990.000 zł. jeżeli wynajmiemy, uzyskamy może 50 tys. zł brutto/rok. Odejmując niewysoki podatek (8,5% ), jakieś koszty (niech będzie 6000 zł/rok), odkładając na remont (za 100.000 zł co 15 lat – kolejne 6600 zł). Razem tych kosztów mamy 16.850 zł i to przy założeniu sensownego najemcy i braku opłat za obsługę najmu oraz, co ważne, 100% wynajęcia. Zysk netto: 33.150 zł czyli 3,3%/rok. Na jakie ryzyka napotykamy? Dewastacje, niepłacący lokator, pustostan (oczekiwanie na kolejnego najemcę), kryzys, który uniemożliwi osiąganie takich cen najmu. W efekcie nie zyskujemy ponad obecną inflację. To jest nasz rzeczywisty zysk. Możemy liczyć na wzrost wartości, ale któż to wie. Może przez kolejne 10 lat ceny staną, jak to już było pomiędzy 2008 i 2017 r.? Albo wzrost osiągnie te 10-20%, jak w latach 2018-2024 i wygramy?
Obligacje skarbowe dzisiaj dają prawie pewne 5,18%, no i ponad inflację. Ryzyka – niewielkie. Chodzenia koło tego – tyle co nic. A może spójrzmy w stronę papierów korporacyjnych? 8,39% netto. Praktycznie pewne (bardziej niż czynsz od konkretnego najemcy, a tym bardziej wzrost wartości). Może nie czeka nas 10 lat obligacyjnego eldorado, ale decyzję podejmujemy na 3-4 lata. Stąd moje rozkminy. Osobiście muszę dywersyfikować portfel, więc rozsądne będzie częściowe odejście od nieruchomości na rzecz obligacji. To już się dzieje.
