Wiosną br. w biznesowym centrum Warszawy oddano do użytku Office House, czyli nowy dziewięciopiętrowy budynek w kształcie litery „H”, który dostarczył na stołeczny rynek 32 000 mkw. powierzchni biurowej na wynajem. Ten nietypowy biurowiec z elementami białego betonu architektonicznego przyciąga uwagę i wyróżnia się na tle biznesowego „city” – nie tylko formą, ale przede wszystkim jakością materiałów i rozwiązaniami prośrodowiskowymi.
Wprawdzie Warszawa to jedna z najbardziej zielonych stolic Europy, ale okolica ronda Daszyńskiego jest jedną z najintensywniej zurbanizowanych części miasta. Praktycznie nie ma tutaj zieleni, dlatego inwestorzy Office House zdecydowali się na przywrócenie kontaktu z naturą, zrównoważone budownictwo i wkład w zazielenianie miasta. Nowy biurowiec jest pierwszym gotowym elementem miastotwórczego projektu Towarowa22, który realizują firmy AFI, Echo Investment i Archicom w miejscu dawnej drukarni na warszawskiej Woli. Docelowo na powierzchni 6,5 hektara w biznesowym centrum Warszawy powstanie nowe miejsce łączące wiele funkcji: mieszkania, biura, usługi i gastronomię, a także tereny rekreacyjne pełne parkowej zieleni.
Jako osoba odpowiedzialna w strukturach Echo Investment za architekturę, na co dzień odpowiadam za nadzór nad wszystkimi procesami projektowymi naszych inwestycji. Oznacza to zaangażowanie już na etapie analizy działki przed zakupem, przez zorganizowanie wyboru najlepszej pracowni architektonicznej, aż po zachowanie najwyższej jakości na etapie realizacji. Czerpiąc z naszych bogatych doświadczeń w tworzeniu projektów o charakterze „destination”, do zaprojektowania Towarowej22 zaangażowaliśmy biuro JEMS Architekci. To renomowana i wielokrotnie nagradzana pracownia, z którą nieopodal stworzyliśmy powszechnie cenione Browary Warszawskie.
Rekordowy wynik BREEAM
Niezależni audytorzy przyznali budynkowi certyfikat BREEAM Interim z oceną „Outstanding” i najwyższym w historii Warszawy wynikiem – aż 97,9 proc. Tak wysoka ocena według wymagających kryteriów standardu BREEAM International New Construction 2016 czyni Office House
najbardziej zrównoważonym adresem w stolicy. Doskonały wynik potwierdza, iż wspólna inwestycja AFI i Echo Investment odpowiada na wyzwania klimatyczne i znacznie obniża koszty eksploatacyjne. Podczas projektowania i budowy Office House dokonano analizy śladu węglowego i optymalizacji materiałowej w celu zmniejszenia ilości odpadów oraz zastąpienia części z nich materiałami o większym udziale surowców z recyklingu. Wdrożono również nowatorskie rozwiązania, które ograniczą zużycie zasobów naturalnych i zmniejszą wpływ na środowisko. Analizy wykazują, iż budynek od momentu oddania do użytku spełnia wymogi budynku klasy A według planowanego rozporządzenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii wdrażającego dyrektywę dotyczącą budynków bezemisyjnych, która ma obowiązywać wszystkie budynki od 2030 roku.
Biurowiec jest w 100 proc. zasilany energią pochodzącą ze źródeł odnawialnych, w tym częściowo wytwarzaną na miejscu przez panele fotowoltaiczne. W budynku prowadzony jest odzysk ciepła odpadowego, np. z urządzeń chłodniczych, które ponownie trafia do miejskiej sieci ciepłowniczej. Dzięki temu można odzyskać choćby do 70 proc. ciepła, które do tej pory było bezpowrotnie tracone do atmosfery. Cyfrowy system zarządzania monitoruje wydajność budynku i automatycznie dba o jego energooszczędne funkcjonowanie, w tym sterowane systemem DALI oświetlenie LED. Wysoką jakość powietrza wewnątrz budynku zapewni brak recyrkulacji oraz zastosowanie filtrów EU9 i regulatorów VAV. W celu ograniczenia zużycia zasobów naturalnych na terenie obiektu prowadzona jest retencja wody opadowej, wykorzystywanej do podlewania roślin.
Architektura zaadaptowana do klimatu
Office House pokrywa trójwarstwowa fasada o niskim współczynniku przenikania ciepła/zimna wykonana z przeciwsłonecznego szkła z powłoką srebra, która utrzymuje optymalną temperaturę wewnątrz o każdej porze roku. Jej zastosowanie ogranicza zapotrzebowanie na energię do chłodzenia latem i ogrzewania zimą. Kształt fasady biurowca nie jest przypadkowy – powstał w wyniku analizy warunków nasłonecznienia i przewietrzenia. Kolejnym wyróżnikiem projektu jest jego elewacja od strony południowej, która chroni przeszklenia przed promieniowaniem. Wzdłuż tej fasady, na najbardziej narażonych na przegrzewanie poziomych krawędziach, zaprojektowano podłużne balkony porośnięte roślinnością donice na każdym piętrze. Ich szerokość jest wystarczająca, żeby nie dopuścić promieni słonecznych do nagrzewania podłogi latem, i na tyle niewielka, żeby móc oświetlać cały trakt budynku zimą. Elementy fasady wykonano metodą prefabrykacji z betonu architektonicznego z dodatkiem białego cementu. Ich jasny odcień dodatkowo rozprasza i odbija światło wpadające do wnętrza biurowca. Niesymetryczny układ paneli i balkony zwiększają również porowatość ścian, aby skutecznie spowalniać przepływ mas powietrza.
Natura blisko użytkowników
Wnętrze Office House zdobią naturalne materiały wykończeniowe: drewno, szkło oraz biały beton architektoniczny, z którego wyrzeźbione zostały spiralne schody, smukłe kolumny i elementy konstrukcyjne. W przestrzeniach wspólnych zaprojektowano liczne rozwiązania z zakresu biofilii oraz stylowe detale wykonane ze specjalnie odzyskanego kruszywa, które nawiązują do historii tego miejsca. W reprezentacyjnym lobby o wysokości 7,5 metra znajdują się dwie oranżerie z wygodnymi miejscami do odpoczynku, które zapewniają użytkownikom i gościom biurowca bezpośredni kontakt z naturą. Parter przeznaczono na funkcje gastronomiczne oraz dostępne dla wszystkich miejsca odpoczynku. Na dachu zaprojektowano taras o powierzchni 200 mkw. do użytku jednego z najemców, idealne miejsce na przerwę w pracy z widokiem na panoramę miasta.
Z tyłu, w miejscu jednej z naw dawnego Domu Słowa Polskiego, powstała charakterystyczna pergola połączona z lobby i antresolą. Dzięki ażurowej konstrukcji z białego betonu i nawiązującym do historii okrągłym świetlikom granica między wnętrzem a zewnętrzem ulega zatarciu. Wokół budynku zasadzono ponad 60 drzew, z których najwyższe mierzą choćby 9 metrów wysokości. Badania naukowe potwierdzają, iż zieleń jest naturalną klimatyzacją i działa prozdrowotnie. Daje cień, obniża temperaturę, zwiększa wilgotność, sprzyja zatrzymaniu wody w podłożu i poprawia cyrkulację powietrza. Ogródki gastronomiczne mieszczących się w parterze restauracji dodatkowo ożywią otoczenie obiektu w okresie wiosenno-letnim. Obiekt został nagrodzony przez jury Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) tytułem „najbardziej zrównoważonego projektu 2024”.
Dynamiczna budowa i komercjalizacja
Budowa Office House rozpoczęła się wiosną 2023 roku i osiągnęła poziom zero w listopadzie tego samego roku. Zgodnie z harmonogramem budynek rósł w tempie jednego piętra co 10 dni roboczych. Prace nad konstrukcją, której gzymsy i balkony wykonano z białego betonu architektonicznego, zakończyły się w nieco ponad rok od wbicia pierwszej łopaty. W kolejnych miesiącach trwały prace murarskie, instalacyjne i wykończeniowe. W szczytowym momencie na placu budowy pracowało około 300 osób. Inwestycja uzyskała pozwolenie na użytkowanie w maju 2025 roku. W tym samym miesiącu do Office House wprowadził się pierwszy najemca biurowy i jego pracownicy. Dynamiczne tempo budowy szło w parze z dużym zainteresowaniem biurami. Zrównoważony charakter obiektu doceniło grono uznanych firm, które wybrały go na swoją nową siedzibę, wynajmując większość powierzchni jeszcze na etapie budowy. Jego przestrzeń zapewnia komfortowe warunki do codziennej pracy dla około 3 tys. osób, które będą mogły realizować tutaj swoje zawodowe cele i aspiracje.
W mojej roli często koncentruję się na tym, aby powstała wysokiej jakości inwestycja spełniająca nie tylko cele biznesowe związane z komercjalizacją czy budowaniem wartości portfela inwestycyjnego, ale również piękna. Od momentu wstępnej koncepcji, przez prace nad projektem budowlanym i wykonawczym oraz samą realizacją wraz z zespołem projektowym zależało nam, aby powstał budynek atrakcyjny, funkcjonalny i przemyślany w każdym detalu. Dlatego cieszę się, iż Office House to przykład nowoczesnego budownictwa, które łączy ponadczasową architekturę, komfort użytkowników i odpowiedzialność klimatyczną.
Biurowiec spełnia wytyczne certyfikatu WELL Health & Safety, świadczące, iż zapewnia zdrowe środowisko pracy, jak i WiredScore oraz SmartScore, które potwierdzają najlepszą łączność cyfrową i zaawansowanie technologiczne. Wysoką jakość obiektu doceniło również konsorcjum banków, które przyznało jego inwestorom kredyt budowlano-inwestycyjny w wysokości 103,4 mln EUR i 20 mln PLN kredytu obrotowego VAT.
Warto dodać, iż w ramach realizowanego superkwartału Towarowa22 obok Office House, z zachowaniem oryginalnych stalowych elementów konstrukcyjnych dawnej hali fabrycznej, powstaje park, który znacznie zazieleni śródmiejską część warszawskiej dzielnicy Wola. Cały projekt szeroko wykorzystuje ponownie upcycling – materiały budowlane odzyskane z rozbiórki dawnej drukarni, która także powstała z gruzów kamienic zrujnowanych podczas II wojny światowej.
