6 godzin temu
Kupno wymarzonego mieszkania to moment pełen nadziei, ale często euforia mija, gdy pojawiają się pierwsze problemy. Czasem nie dotyczą one samego lokalu, a części wspólnych budynku – przeciekającego dachu, pękającej elewacji czy wadliwej wentylacji. W takiej sytuacji pojawia się pytanie: kto za to odpowiada i jak uzyskać pieniądze na naprawę?
Deweloper – główny winowajca
Główną osobą, do której należy się zwrócić, jest deweloper, czyli sprzedawca nieruchomości. Odpowiada on za wszelkie wady na mocy rękojmi za wady fizyczne. Rękojmia to odpowiedzialność ustawowa, co oznacza, iż deweloper musi usunąć usterki niezależnie od tego, czy są wynikiem jego winy, czy zaniedbania podwykonawców. To spore ułatwienie dla kupujących.
5 lat ochrony – To najważniejszy termin, który należy znać. Okres rękojmi za wady nieruchomości to 5 lat od dnia jej wydania. To dużo czasu, by wykryć ukryte usterki, które wychodzą na jaw dopiero po pewnym czasie.
Wspólnota ma głos – Przez lata trwał spór o to, kto ma prawo dochodzić roszczeń za wady części wspólnych. Ostatecznie Sąd Najwyższy rozstrzygnął to na korzyść wspólnoty mieszkaniowej. To ona, jako podmiot prawny, ma prawo wystąpić do dewelopera w imieniu wszystkich mieszkańców.
Jakie roszczenia przysługują właścicielom mieszkań i wspólnocie mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa ma kilka możliwości działania. Najczęstsze z nich to:
Żądanie usunięcia wady – To podstawowe i najczęściej stosowane rozwiązanie. Wspólnota wzywa dewelopera do naprawienia usterki w określonym terminie.
Obniżenie ceny – jeżeli wada jest na tyle poważna, iż deweloper nie jest w stanie jej usunąć, wspólnota może domagać się obniżenia ceny zakupu. W praktyce jest to bardziej skomplikowane i często prowadzi do sporu sądowego.
Odszkodowanie – W przypadku, gdy wady spowodowały już szkodę – na przykład zalanie mieszkań z powodu przeciekającego dachu – wspólnota może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych, na podstawie przepisów o niewykonaniu zobowiązania.
Co zrobić, gdy wspólnota nie chce działać?
Niestety, często zdarza się, iż zarząd wspólnoty lub większość mieszkańców nie chce lub nie potrafi podjąć decyzji o dochodzeniu roszczeń. A co, jeżeli pojedynczy właściciel lokalu cierpi z powodu wady wspólnej, np. z powodu przeciekającego dachu, który zalewa jego mieszkanie? W takiej sytuacji, choć Sąd Najwyższy wskazał wspólnotę jako podmiot uprawniony do dochodzenia roszczeń, pojedynczy właściciel nie jest pozbawiony ochrony.
Właściciel ma prawo wytoczyć powództwo przeciwko deweloperowi o naprawienie szkody, którą poniósł na swoim majątku z powodu wady części wspólnej. Roszczenie to nie będzie dotyczyć samej naprawy dachu, ale odszkodowania za zniszczenia, jakie zalały jego mieszkanie (np. za zniszczony sufit, panele, meble).
Dodatkowo, właściciel może skorzystać z uprawnienia, które wynika z artykułu 209 Kodeksu cywilnego. Mówi on, iż każdy współwłaściciel może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Zatem, jeżeli wspólnota nie działa, a wada nieruchomości wspólnej zagraża jej integralności (np. grozi zawaleniem), właściciel może samodzielnie wystąpić z roszczeniem o usunięcie wady.
Jak wygląda proces dochodzenia roszczeń?
Proces ten musi być zorganizowany i przemyślany, a każdy krok musi być zgodny z prawem.
Dokumentacja – Pierwszym krokiem jest dokładne udokumentowanie wszystkich wad. Trzeba je opisać, zrobić zdjęcia, a w miarę możliwości, ocenić wstępny koszt naprawy. Im więcej dowodów, tym lepiej.
Uchwała wspólnoty – o ile działamy za pośrednictwem wspólnoty konieczne jest wystosowanie wniosku o podjęcie uchwały. Zanim zarząd podejmie jakiekolwiek kroki prawne, musi uzyskać zgodę większości właścicieli. Zgodnie z ustawą o własności lokali, czynności przekraczające zwykły zarząd (a do takich należy pozew sądowy) wymagają uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Wezwanie dewelopera – Na tym etapie zarząd wspólnoty wysyła oficjalne wezwanie do dewelopera, opisując wady i żądając ich usunięcia. Najlepiej zrobić to listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Pozew sądowy –Jeśli deweloper nie reaguje lub odmawia napraw, wspólnota może skierować sprawę do sądu. Na tym etapie niezbędna jest pomoc doświadczonego prawnika, który zajmie się przygotowaniem pozwu i reprezentacją wspólnoty.
Dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości wspólnej to proces, który wymaga cierpliwości i współpracy. Jednak dzięki solidnym podstawom prawnym i działaniu, można skutecznie wyegzekwować swoje prawa i uzyskać środki na usunięcie usterek, by cieszyć się w pełni sprawną nieruchomością. A choćby jeżeli wspólnota zawiedzie, pojedynczy właściciel nie jest pozbawiony drogi do dochodzenia odszkodowania.
Źródło: Graś i Wspólnicy / Katarzyna Tobiasz
