Polacy kochają deweloperów. Prawda o nieruchomościach? 'Hipokryzja i krytyka’

Rządowy program Mieszkanie #NaStart zbliża się wielkimi krokami. Wraz z nim w mediach ma miejsce szeroko zakrojona dyskusja nad branżą deweloperską. Największą popularnością cieszą się krytyczne komentarze, ale fakty mówią same za siebie. Polacy chcą korzystać z usług deweloperów i narzekanie ma się nijak do popytu. W 2022 roku 87,2% Polaków mieszkało we własnej nieruchomości wobec unijnej średniej niespełna 70%. Także kolejne pokolenia (niżu demograficznego) zainteresowane są 'własnością’.

Średnia marża brutto firm deweloperskich notowanych na polskiej giełdzie wyniosła w 2023 roku 31,6%. Podawanie jej jednak nie oddaje całkowitej prawdy o tym biznesie. Wynik netto wyniósł niespełna 14% netto. W 2022 roku 12 największych deweloperów w kraju notowało marżę brutto ok. 30,8%, a w 2021 ok. 28%. Zatem prawdą jest, iż mamy rekordowy wynik od ponad dekady, ale… Osiągają go tylko nieliczne, najlepiej zarządzane firmy, a wg. opinii szeregu analityków na deweloperskim rynku prywatnym rozpiętość marż jest znacznie większa (w obie strony). Dlaczego miałoby to 'Kowalskich’ interesować? O tym za chwilę.

Na poprawę marż deweloperów nakłada się kilka czynników, w tym dwa szczególnie. Niższe koszty materiałów (częściowo bilansowane wyższym kosztem płac) i klient tolerujący wyższe ceny. Zanim jednak zaczniemy wytykać deweloperom standardy i rozwiązania (co często bywa uzasadnione), zastanówmy się, dlaczego w ogóle Polacy korzystają z ich usług i dlaczego nie mogą być one tanie? W 2022 roku ponad połowa środków wydanych na zakup lokali pochodziła z rynku pierwotnego. Który w wielu krajach Unii Europejskiej jest śladowy, w porównaniu z naszym krajem. Poza turystycznymi enklawami, czyli Maltą i Cyprem wg. danych HREIT nie ma innego kraju w Europie, gdzie udział deweloperów w ogólnej wartości sprzedaży byłby tak duży. Jak dotąd danych za rok 2023 nie ma, ale patrząc na zainteresowanie BK2% statystyki mogą sugerować jeszcze większą rolę deweloperów.

Luka mieszkaniowa i rentierzy

Wspomniana marża netto oddaje realny zysk, który deweloper de facto zgarnia, podejmując się realizacji budowy domu. Proste pytanie brzmi. Ile zgodzilibyście się zarobić na czysto, podejmując się budowy mieszkania lub domu dla kogoś, kto by ją zlecił? Nie wydaje się, by marża netto rzędu 15% była zawrotna. Przypomnijmy, iż gwarantowane wypłacalnością polskiego państwa rentowności 3-letnich obligacji TOS oferują 6,4% rocznie (minus podatek Belki), co stanowi pewien koszt 'alternatywy’ deweloperskich inwestycji. Polacy godzą się na takie marże, przede wszystkim dlatego, iż ich na nie stać, a potrzeba posiadania na własność (z kredytem hipotecznym po drodze) jest wysoka.

• Budowę można rozpocząć samodzielnie, nie płacąc deweloperowi. Ale niejednokrotnie jest to niewykonalne z uwagi na takie ograniczenia, jak: brak potrzebnego czasu w samodzielne prowadzenie budowy, pośpiech z przeprowadzką, brak kompetencji i niepewność rezultatu oraz stres, który wiąże się z ew. zatrudnianiem podwykonawców na poszczególnych etapach budowy. Z drugiej strony popyt na rynku wtórnym jest niewielki, szczególnie jeżeli mowa o mieszkaniach. W grę wchodzą lokalizacja, układ pomieszczeń, czy walory estetyczne;
• Niespełna 10% Polaków pracuje w rolnictwie, ok. 31% w przemyśle i 58% w usługach. Według danych Grafton ponad 400 000 osób pracuje w tzw. centrach usług biznesowych. Zarobki realne (skorygowane o inflację) Polaków zatrudnionych w sektorze przedsiębiorstw (pow. 10 pracowników) wzrosły w 2023 roku o prawie 10% rok do roku.
• Przy rosnącej gospodarce trudno oczekiwać, by wszyscy rzucili pracę, zawiesili działalność i zaczęli budowę wymarzonej nieruchomości, tylko po to, by nie dać zarobić deweloperom. Pamiętajmy też, iż (jak dotąd) niemal wszyscy, którzy nabyli nieruchomości od dewelopera, w ciągu ostatnich kilku lat, mogą sprzedać ją z mniej więcej dwucyfrowym zyskiem. Nieruchomości znane są jako 'odporne na inflację’, choć w średnim terminie największym zagrożeniem dla cen jest demografia. Choć spora część Polaków, powyżej 40 roku życia ma już zaspokojone 'potrzeby mieszkaniowe’.