Pseudoagenci nieruchomości zalewają rynek. Sam się o tym przekonałem

Jako iż w tej chwili sytuacja na rynku mieszkaniowym jest interesująca z punktu widzenia osoby kupującej (spory wybór i ceny raczej spadające niż rosnące), coraz więcej osób ma do czynienia z pośrednikami nieruchomości. W tym ja i część moich znajomych. I coraz więcej osób (w tym i ja) nie może wyjść ze zdumienia, co potrafią robić niektórzy agenci.


Wychodzi na to, iż z nimi jest trochę jak z prawnikami: część psuje opinię innym. Nie wiadomo tylko, po której stronie jest większość. To oczywiście żart. Ale jest coś symptomatycznego w tym, iż wieloletni pośrednicy nieruchomości postulują wprowadzenie jakichś egzaminów, licencji czy unormowanie sytuacji z prowizjami.

Umowa na oglądanie? Oczywiście

– Wyobraź sobie, iż teraz część pośredników chce, żeby przed oglądaniem mieszkania podpisać z nimi umowę. Rozumiesz? Umowę na oglądanie mieszkania. Przychodzę obejrzeć mieszkanie, a pośredniczka wyskakuje mi z umową. Wielce niezadowolona, iż ją czytam. Zaproponowałem wpisanie w nią kar obustronnych, również dla niej, jeżeli przedstawi mi opis niezgodny z rzeczywistością. Była oburzona – mówi mi jeden ze znajomych.



Tak się składa, iż mam taką umowę. Pośrednik zobowiązuje się w niej do szukania nieruchomości, ich pokazywania i przekazywania informacji. Ale to tylko kilka zdań zawartych w jednym punkcie. Najobszerniejszy paragraf zawiera 4 punkty i dotyczy wysokości prowizji, sposobu jej uregulowania i tym podobnych szczegółów.

Jeden punkt dotyczy zabezpieczenia pośrednika: jeżeli kupię mieszkanie bezpośrednio od właściciela, to pośrednik i tak dostanie prowizję. Kolejny pozwala pośrednikowi na obsługę również osoby sprzedającej – w ten sposób może pobrać prowizję od obu stron umowy.

To dziwi wiele osób. Dlaczego?

Jakbym wynajął agenta do znalezienia mi nieruchomości, to wiem, iż jego zarobkiem może być prowizja. Jakbym chciał sprzedać mieszkanie, to wiem, iż prowizja jest za znalezienie klienta i doprowadzenie transakcji do końca. Ale mówimy o sytuacji, w której ktoś chce kupić mieszkanie, sam dzwoni do agenta, sam przychodzi i mam za to jeszcze płacić prowizję. Coś tu chyba stoi na głowie.

A w przypadku kiedy pośrednik chce prowizji i od kupującego, i od sprzedającego, czyj interes, poza swoim własnym, reprezentuje? Tego nie wiadomo.



Ci sami pośrednicy, którzy postulują przywrócenie licencji (i godności), zauważają, iż taką umowę można podpisać, ale w żadnym wypadku jej niepodpisanie nie może być powodem niepokazania mieszkania.

Kolejnym punktem zapalnym jest wysokość prowizji

Sprzedający wynajmuje pośrednika, żeby dostać jak najlepszą cenę. Im więcej pośrednik wynegocjuje, tym więcej zarobi. Kupującemu z kolei zależy, by kupić jak najtaniej. Więc mu raczej pośrednik niepotrzebny, no, chyba iż się umówią na jakąś konkretną stawkę.

Wyobraź sobie taką sytuację: znajdujesz mieszkanie, które kosztuje na przykład 800 tysięcy złotych. Załóżmy, iż prowizja pośrednika to 4 procent. To 32 tysiące złotych. Wiele osób ma problem z zaakceptowaniem tak wysokiej ceny za niskiej jakości usługę, której nie potrzebują.

– Słuchaj, ja rozumiem, iż jak zlecę pośrednikowi znalezienie dla mnie mieszkania o określonych parametrach, pokazanie kilku i pełną opiekę, to jest to normalna usługa, za którą się płaci. Ale jeżeli pierwsze słowa, które słyszę od pośrednika, iż w razie czego to on pobiera ode mnie 2 czy 3 proc. wartości umowy, to nóż mi się w kieszeni otwiera. Ja chcę obejrzeć mieszkanie, które sam wyszukałem. A ty wstawiłeś ogłoszenie ze zdjęciami, na których albo nic nie widać, albo które nie mają nic wspólnego z rzeczywistością. I żeby było jasne – część pośredników jest bardzo w porządku, mają dobre fotki, mają wszystkie informacje o nieruchomości. Ale część, i to znaczna, ma w oczach tylko pieniądze z prowizji – mówi mi znajomy, który też szuka mieszkania.

Opowiada o kilku agentach, z którymi miał do czynienia.

– Pytam, ile wysokości ma mieszkanie. Pani nie wie. Kiedy były okna wymieniane? Nie wie. Czy elektryka była wymieniana? Patrzy na włącznik światła i próbuje zgadywać. Ja rozumiem, iż ona może nie wiedzieć, ale niech od razu powie, iż nie wie. Pytam, czy możemy piwnicę obejrzeć. Nie ma kluczy. A garaż? Nie ma kluczy – przytacza przypadki z ostatnich tygodni.

Inna znajoma, która również szukała mieszkania, wciąż nie może uwierzyć w wysokość dzisiejszych stawek dla agentów. – Kiedy przeczytałam jedną z umów, pomyślałam, iż to absurd. 4,5 procent prowizji?! Powiedziałam pośrednikowi wprost, iż to za dużo i chcę negocjować. On stwierdził, iż to wcale nie jest wygórowana stawka, bo w czasach "Kredytu 2 procent" prowizje dla agentów sięgały 7,5 proc. I ludzie się na to zgadzali – opowiada.

Sam spotkałem już pewnie kilkudziesięciu agentów nieruchomości. Wielu było świetnie przygotowanych. Ci nie chcieli żadnych umów na oglądanie, pytali, czego szukamy, mówili o innych mieszkaniach w okolicy. Prowizja? Jaka prowizja, płaci sprzedający. Wychodzi na to, iż można inaczej.

Przejrzałem jeszcze raz umowę, którą mam w domu. Widnieje w niej zdanie, iż zostaje zawarta na czas... nieokreślony. Nie ma w niej ani słowa o zakresie obowiązków pośrednika.

Co ciekawe, w lipcu 2023 roku ówczesny minister rozwoju i technologii Waldemar Buda rozsyłał do podmiotów rynkowych propozycję wprowadzenia nowych przepisów. Miałyby one określać faktyczne działania pośredników, które stanowiłyby podstawę do wypłacenia im wynagrodzenia. Zakazywały też podpisywania jakichś umów na oglądanie nieruchomości, podbierania sobie ogłoszeń. Pośrednik mógłby brać prowizję tylko od jednej strony transakcji. Sprawa utknęła w martwym punkcie.