Na rynku nieruchomości mamy teraz do czynienia z dość dziwną sytuacją. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, iż w ogłoszeniach sprzedaży wciąż przeważają wzrosty cen. We wrześniu wśród 17 badanych miast odnotowaliśmy 11, w których przeciętna cena wzrosła i sześć, w których spadła. Warto jednak pamiętać, iż ogłoszenia wystawiają sprzedający, którym zależy na utrzymaniu wrażenia, iż mieszkania drożeją. W rzeczywistości liczba kupujących jest ograniczona. Ci, którzy w tej chwili kupują na rynku wtórnym, nierzadko mogą wynegocjować choćby ponad 10% obniżki od ceny ofertowej. Z kolei deweloperzy cen nie obniżają, ale chętnie dodają komórki lokatorskie lub miejsca garażowe „w gratisie”. Kolejną dobrą informacją dla osób planujących zakup nieruchomości z udziałem kredytu jest to, iż uzyskanie kredytu hipotecznego staje się coraz wygodniejsze i szybsze. Wynika to nie tylko z tego, iż chętnych na kredyt jest mniej, więc kolejki wniosków są mniejsze. Banki także coraz bardziej usprawniają procesy przyznawania tego rodzaju kredytów. W najbliższych latach najprawdopodobniej czeka nas prawdziwa rewolucja w tym zakresie.
W większości analizowanych przez nas miast ofertowe ceny mieszkań rosły. Zacznijmy od danych za cały III kw., gdzie mamy informacje o zachowaniu cen w poszczególnych segmentach – dla mieszkań małych (do 35 m²), średnich (35–60 m²) i dużych (powyżej 60 m²). Spadki dla małych i dużych mieszkań odnotowaliśmy tylko w sześciu miastach, a dla średnich tylko w pięciu. W sumie spadki pojawiły się więc na 17 rynkach, a wzrosty aż na 33 z 51 badanych rynków (dla małych mieszkań w Radomiu liczba ogłoszeń nie przekroczyła 100, więc danych nie publikujemy).
Przeciętne zmiany kwartalne są stosunkowo niewielkie. Dla dużych mieszkań był to wzrost o 1,55%, dla średnich o 2,42%, a dla małych o 2,24%. Oczywiście w niektórych miastach pojawiły się znaczące zmiany. Najmocniej zdrożały średniej wielkości lokale w Katowicach (19%) oraz wszystkie typy mieszkań w Sosnowcu (małe 14%, duże 11%, średnie 8%). Z kolei największe spadki odnotowaliśmy w przypadku dużych lokali w Radomiu i Gdańsku (po -5%) oraz średniej wielkości lokali w Białymstoku (-3%).
Duże wrażenie wciąż robią zmiany roczne. Małe i średnie mieszkania są średnio o 15% droższe niż przed rokiem, a duże o 13%. Rekordzistą są małe lokale w Katowicach, które zdrożały aż o 34%. Z kolei na drugim biegunie mamy duże mieszkania w Radomiu, które są tylko o 4,9% droższe niż przed rokiem.
Przeciętne ofertowe ceny mieszkań za m2 w III kw. 2024 r. i zmiany od II kw. 2024 r.
Zwykle w raportach kwartalnych staramy się również sprawdzić, co dzieje się tylko w najnowszych danych, czyli w tym przypadku za sam wrzesień. Tym razem obraz jest jednak bardzo zbliżony do tego, co pokazały dane kwartalne. Mamy przewagę wzrostów – w 11 z 17 miast.
Największy spadek miesiąc do miesiąca wystąpił w Gdyni i wyniósł aż -6,2%. Jest to efekt tego, iż w sierpniu do sprzedaży trafiły tam drogie oferty w inwestycjach premium. Wspominaliśmy o tym w poprzednim raporcie w kontekście aż 10% wzrostów. Z kolei we wrześniu przeciętna cena znacząco się cofnęła, ponieważ w nowo dodanych ogłoszeniach nie było już tak dużo drogich ofert premium.
Przeciętne ofertowe ceny mieszkań we wrześniu 2024 r.
Wzrosty cen mieszkań to tylko iluzja
Na podstawie powyższych informacji można odnieść wrażenie, iż rynek nieruchomości jest w doskonałej kondycji. To jednak tylko iluzja. Trzeba bowiem pamiętać, iż na poziom cen w ogłoszeniach mają wpływ wyłącznie sprzedający. W rzeczywistości popyt jest ograniczony, dzięki czemu ceny stanęły w miejscu, a w niektórych lokalizacjach zaczęły spadać.
Ograniczony jest zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony osób kupujących mieszkania dla siebie. Inwestorzy stracili nadzieję na dalsze mocne wzrosty cen mieszkań w najbliższym czasie. Z kolei same zyski z wynajmu, w przypadku nowo kupowanych mieszkań, zwykle są zbliżone lub choćby niższe niż na lokatach bankowych czy obligacjach skarbowych.
Z kolei popyt na mieszkania kupowane dla siebie ograniczają wysokie ceny mieszkań oraz wciąż wysokie stopy procentowe. Te ostatnie powodują, iż raty kredytowe są wysokie, a dostępna kwota kredytu dość niska w porównaniu z cenami mieszkań. Sytuację nieco ratuje fakt, iż znacząco rosną wynagrodzenia. Nie wszyscy mogli jednak liczyć na duża podwyżkę. Dlatego wiele osób obawia się wysokich rat i czeka na moment, gdy stopy procentowe spadną, a kredyty staną się tańsze i łatwiej dostępne.
Ten ograniczony popyt powoduje, iż choć ceny ofertowe są wysokie i zdają się przez cały czas rosnąć, to w faktycznie dokonywanych transakcjach coraz częściej dochodzi do znaczących negocjacji ceny. Na rynku wtórnym niekiedy cenę można zbić choćby o ponad 10%. Szczególnie warto szukać mieszkań, które czekają na kupca od dłuższego czasu.
Z kolei deweloperzy wciąż niechętnie zmieniają cenniki, ale ceny obniżają w sposób, który nie wpływa na statystyki. W ramach promocji coraz częściej dodają darmową komórkę lokatorską lub miejsce garażowe. Pojawiają się też korzystne dla kupujących harmonogramy płatności 30/70 oraz 20/80.
Obniżki stóp procentowych przywrócą popyt
Wiele wskazuje na to, iż w przyszłym roku sytuacja się zmieni. Stopy procentowe najprawdopodobniej spadną o ok. 1 pp., co obniży raty i poprawi dostępność kredytów hipotecznych. Z jednej strony to dobra informacja ponieważ kredyty staną się tańsze i łatwiej dostępne. Jednocześnie spowoduje to jednak wzrost popytu i w rezultacie możliwości negocjacyjne będą zdecydowanie mniejsze. Wydaje się więc, iż teraz jest dobry moment na zakup domu lub mieszkania. Jest sporo ofert, a kupujący mają przewagę negocjacyjną. Problem polega jednak na tym, iż niewielu może sobie na to pozwolić.
Kredyty hipoteczne są coraz bardziej cyfrowe
Na koniec warto dodać, iż choć w tej chwili kredyty hipoteczne są wciąż dość drogie przez wysokie stopy procentowe, to proces ich przyznawania staje się coraz wygodniejszy. W bankowych strategiach na najbliższe lata coraz częściej słychać o przenoszeniu kolejnych elementów procesu do internetu. Co ciekawe, w PKO BP i mBanku już funkcjonują e-hipoteki, choć na razie mają kilka ograniczeń. W PKO BP nie wszyscy klienci mogą z niej skorzystać. Poza tym wadą jest konieczność podpisania umowy podpisem kwalifikowanym, którego większość Polaków nie posiada. Z kolei mBank chwali się, iż w tradycyjnej formie musi odbyć się podpisanie umowy kredytowej, pozostałe formalności można załatwić zdalnie.
Co to oznacza dla osób, które będą zaciągały kredyty hipoteczne? Z jednej strony z pewnością jest to wygodne, ponieważ banki wymagają mniej dokumentów. Dla przykładu tzw. e-operat powoduje, iż nie trzeba dostarczać dokumentu potwierdzającego wartość nieruchomości. Wycena trafia elektronicznie od rzeczoznawcy od razu do systemu bankowego.
Przełomem w tym zakresie będzie wdrożenie rozwiązań wynikających z rozporządzenia eIDAS 2.0. Wtedy wszyscy otrzymamy za darmo (do użytku prywatnego) kwalifikowane podpisy elektroniczne, które prawdopodobnie będą dostępne w aplikacji mObywatel. Będziemy więc mogli podpisywać umowy kredytowe bez wychodzenia z domu. Pod wpływem zmian procesów w bankach i szerokiej dostępności podpisów elektronicznych możliwe stanie się udzielenie prawdziwej e-hipoteki.
Jest jednak również druga strona medalu – oczekiwania klientów i obawy banków związane z pozwami.
Pierwszy problem polega na tym, iż nieruchomość na kredyt kupujemy 1–2 razy w życiu. Mamy więc ograniczoną wiedzę, a cały proces jest dość skomplikowany. Dodatkowo w grę wchodzą bardzo duże pieniądze. To powoduje, iż klienci bardzo często mają wiele pytań. Jednocześnie rozmowa z drugim człowiekiem jest wygodniejszą formą uzyskania informacji niż czytanie wielostronicowych dokumentów. Dlatego wsparcie pracownika banku, pośrednika finansowego lub sztucznej inteligencji udającej człowieka wciąż będzie niezbędne.
Kolejnym problemem w pełni zdalnego procesu uzyskania kredytu jest ryzyko prawne. Ludzie zwykle nie czytają regulaminów kupując usługi przez internet. W razie pozwu podważającego ważność umowy kredytowej podpisanej przez internet można sprawdzić, iż klient tak gwałtownie zaakceptował umowę, iż nie miał możliwości jej przeczytać. Umowę może oczywiście otrzymać np. kilka dni przed terminem jej podpisania. Nie ma jednak pewności, czy wszystko w niej zrozumiał.
Biorąc to wszystko pod uwagę, można podejrzewać, iż proces przyznania kredytu hipotecznego w najbliższych latach będzie coraz szybszy i wygodniejszy. Jednak choćby gdy możliwe stanie się powszechne udzielanie e-hipoteki, częścią procesu pozostanie interakcja (spotkanie w oddziale lub zdalne) z człowiekiem lub sztuczną inteligencją, która będzie go udawać.
Z punktu widzenia banków, które wdrożą tę technologię, jest to z pewnością szansa na zwiększenie udziałów w rynku. Niższe koszty procesu pozwolą zwiększyć udziały rynkowe, oferując lepsze warunki kredytu niż banki, które pozostały przy tradycyjnej formie. Nowoczesne banki będą też wygrywały szybkością i wygodą przyznawania kredytu.
