Sezonowy spadek na rynku najmu. Styczeń ma przynieść odbicie

2 godzin temu

Grudzień 2025 roku przyniósł typowe dla tego okresu spowolnienie na rynku wynajmu mieszkań. Zarówno liczba ofert, jak i zapytań od potencjalnych najemców na platformie Otodom znacząco się zmniejszyły. Według ekspertów portalu to efekt sezonowości oraz ograniczonej aktywności ze strony studentów i pracowników, którzy na koniec roku raczej nie planują zmian lokum.

Styczeń może jednak przynieść lekkie ożywienie. Dalszy kierunek zmian będzie zależał m.in. od decyzji banków oraz planowanych regulacji najmu.

Mniej ofert, mniej zainteresowanych

Według danych Otodom, w grudniu oferta najmu skurczyła się miesiąc do miesiąca o 11 proc., a liczba zapytań od potencjalnych najemców spadła aż o 23 proc. Do obiegu trafiło 10,4 tys. nowych ofert wobec 14,7 tys. miesiąc wcześniej, czyli o blisko 30 proc. mniej. Największy spadek podaży zanotowano w Zielonej Górze, Bydgoszczy i Łodzi, ale również Warszawa straciła około tysiąc ofert.

To nie zaskakuje ekspertów rynku nieruchomości. Mniejsza aktywność pod koniec roku to efekt zarówno sezonowych decyzji (np. wycofywania mieszkań z rynku przez właścicieli w celu sprzedaży), jak i ograniczonej mobilności studentów oraz pracowników.

– zwykle po takim końcoworocznym spadku już w styczniu zauważalne jest pierwsze odbicie – tak powinno być i w tym roku. Jednocześnie na dalszą dynamikę rynku istotny wpływ będą miały między innymi reakcje sektora bankowego na podwyżki CIT i ich przełożenie na koszty finansowania hipotecznego oraz zapowiadane zmiany prawne dotyczące najmu krótko- i długoterminowego – mówi Paweł Jarząbek, ekspert rynku nieruchomości Otodom.

Nowe regulacje na horyzoncie

Rząd planuje uregulowanie zasad najmu krótkoterminowego. Projekt ustawy, który ma trafić pod obrady w I kwartale 2026 roku, zakłada zrównanie go z usługami hotelarskimi. Najwięcej emocji budzi propozycja przekazania samorządom uprawnień do tworzenia stref wyłączonych z najmu krótkoterminowego.

– Wprowadzenie nowych regulacji może zapoczątkować naturalny proces adaptacji i zmian na rynku najmu. Dla przykładu, dla części właścicieli mieszkań wynajmowanych dotychczas krótkoterminowo atrakcyjniejsza może okazać się sprzedaż lokali, zwiększająca podaż na rynku wtórnym. Inni z kolei mogą zdecydować się na przekierowanie mieszkań wyłącznie do najmu długoterminowego, co powinno przełożyć się na większą dostępność ofert w tym segmencie – dodaje Paweł Jarząbek.

Budżety najemców się kurczą

Choć zainteresowanie najmem spadło o 23 proc. w porównaniu z listopadem, struktura wyszukiwań pozostała stabilna. przez cały czas dominują mieszkania dwupokojowe o powierzchni około 40 mkw., które stanowiły niemal połowę zapytań.

Różnice widać natomiast w deklarowanych budżetach. W niektórych miastach, np. w Poznaniu, najczęściej wybierany przedział cenowy dla mieszkań dwupokojowych przesunął się z 3 tys. zł do 2,5 tys. zł miesięcznie. Oznacza to, iż najemcy śledzą zmieniające się ceny czynszów i dostosowują swoje oczekiwania do obecnej oferty.

Ceny bez wyraźnych zmian

W grudniu 2025 średnia cena ofertowa najmu wyniosła około 3,7 tys. zł (71 zł/mkw.). To tylko o 1 proc. więcej niż w listopadzie, a w ujęciu rocznym stawki praktycznie się nie zmieniły. W 2025 roku czynsze zmieniały się średnio o -0,02 proc. miesięcznie, co stanowi znaczący kontrast wobec roku 2024, kiedy tempo wzrostu wynosiło +0,13 proc. miesięcznie.

– W 2025 roku na rynku najmu obserwowaliśmy wyraźną stabilizację stawek, co było skorelowane z sytuacją w segmencie sprzedaży. Obniżki stóp procentowych realnie zwiększyły zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych, stymulując aktywność na rynku deweloperskim i wtórnym. Ten odpływ części najemców w stronę własności, potwierdzony rekordowymi wynikami sprzedaży nowych mieszkań pod koniec roku, skutecznie ograniczył presję na wzrost czynszów. W zależności od reakcji banków na nowe obciążenia podatkowe, w tym potencjalne podwyżki marż kredytowych, trend ten może utrzymać się również w 2026 roku, zwłaszcza iż polski rynek przez cały czas charakteryzuje się silną preferencją modelu własnościowego – tłumaczy Paweł Jarząbek.

Najdroższym miastem była Warszawa ze średnim czynszem na poziomie 5 tys. zł. W czołówce wysokich cen były też Kraków i Trójmiasto (średnie stawki 3,2 tys. zł) i Wrocław (3,1 tys. zł). Najtaniej mieszkania wynajmowano w Kielcach, Białymstoku i Zielonej Górze. Największy wzrost roczny odnotowano w Opolu (+10 proc.), Olsztynie (+8,2 proc.) i Bydgoszczy (+4,8 proc.).