4 godzin temu
Do redakcji Horeca Business Club zgłosił się przedsiębiorca z branży noclegowej, który opisuje problem dotyczący funkcjonowania platformy Booking.com po zmianie operatora obiektu. Sprawa ma związek z upadłością krakowskiej firmy LoftAffair – znanego operatora apartamentów premium – i może mieć znaczenie także dla innych właścicieli nieruchomości współpracujących z zewnętrznymi operatorami najmu krótkoterminowego.
Ze względu na charakter sprawy i trwające działania prawne redakcja zachowuje anonimowość informatora. Dysponujemy jednak dokumentami, korespondencją oraz szczegółowym opisem sytuacji.
LoftAffair zakończył działalność, ale problem miał pozostać
Według informacji przekazanych redakcji sprawa dotyczy nieruchomości w Krakowie, która przez lata funkcjonowała we współpracy z LoftAffair – jednym z najbardziej rozpoznawalnych operatorów apartamentów premium w mieście. Firma zarządzała apartamentami i obsługiwała sprzedaż m.in. za pośrednictwem Booking.com.
Jak wiadomo branży, LoftAffair znajduje się w tej chwili w stanie upadłości. Według zgłaszającego po zakończeniu współpracy z operatorem właściciel nieruchomości zdecydował się prowadzić działalność samodzielnie, tworząc nową strukturę operacyjną i nową ofertę noclegową.
Kluczowe – jak podkreśla przedsiębiorca – jest to, iż nowy podmiot nie przejął spółki LoftAffair, jej udziałów ani zobowiązań. Zmienił się wyłącznie operator prowadzący działalność w tym samym budynku. Mamy tu do czynienia z całkowitym brakiem następstwa prawnego.
Nowe konto w Booking.com działało tylko przez chwilę
Po zakończeniu współpracy z LoftAffair nowy operator miał utworzyć całkowicie nowe konto w Booking.com.
Jak twierdzi informator, profil funkcjonował pod nową nazwą, z nowymi zdjęciami, nowymi opisami, nowymi danymi rozliczeniowymi i nowym podmiotem prowadzącym działalność. Booking.com miał przeprowadzić pełną procedurę weryfikacji i zaakceptować konto.
Przez około dwa miesiące sprzedaż miała przebiegać normalnie, a wszystkie należności wobec Booking.com były regulowane terminowo.
Booking.com miał zablokować sprzedaż. Korporacyjny „haracz” za dostęp do rynku?
Sytuacja zmieniła się nagle. Według relacji przedsiębiorcy konto zostało zablokowane, a sprzedaż noclegów w serwisie Booking.com została zatrzymana.
Jak wynika z korespondencji przedstawionej redakcji, platforma miała powiązać nieruchomość z historycznym zadłużeniem pozostawionym przez LoftAffair. Zdaniem przedsiębiorcy Booking.com miał uznać, iż problem dotyczy adresu nieruchomości, a nie konkretnego podmiotu prawnego.
W praktyce – według informatora – nowy operator został postawiony w sytuacji, w której nie może normalnie prowadzić sprzedaży, mimo iż nie był stroną wcześniejszych zobowiązań.
– Rozumiemy, iż Booking.com chce odzyskać należności od LoftAffair, ale trudno zaakceptować sytuację, w której nowy właściciel lub operator obiektu ma ponosić konsekwencje cudzych zobowiązań tylko dlatego, iż działalność prowadzona jest pod tym samym adresem – wskazuje osoba zgłaszająca sprawę.
– Booking.com próbuje wprowadzić odpowiedzialność rzeczową, czyniąc z nowego operatora, a także właściciela nieruchomości swoistego zakładnika. Wykorzystując swoją absolutną pozycję dominującą na rynku platform OTA oczekuje, iż zapłacimy kilkadziesiąt tysięcy złotych cudzego długu jako swoisty „haracz” za odblokowanie dostępu do rynku. To jaskrawe naruszenie unijnych regulacji antymonopolowych, które miały chronić przedsiębiorców przed takimi praktykami – dodaje przedsiębiorca.
Problem może dotyczyć nie tylko jednego obiektu
Zdaniem przedsiębiorcy problem może być szerszy i dotyczyć innych właścicieli apartamentów oraz obiektów noclegowych, którzy współpracowali wcześniej z LoftAffair lub innymi operatorami najmu krótkoterminowego.
W praktyce wiele nieruchomości funkcjonuje dziś w modelu operatorskim – właściciel kupuje apartament lub cały obiekt, a sprzedaż i obsługę prowadzi zewnętrzna firma. Przy zmianie operatora może pojawić się pytanie, kto formalnie pozostaje właścicielem relacji z platformami OTA, takimi jak Booking.com, i czy nowe podmioty nie są narażone na konsekwencje problemów finansowych poprzedników.
Z informacji uzyskanych przez redakcję wynika, iż w tym samym dniu analogiczne blokady miały dotknąć również inne podmioty na polskim rynku.
Booking.com odpowiada: „Jesteśmy świadomi sytuacji związanej z LoftAffair”
W związku z opisaną sprawą redakcja Horeca Business Club skierowała do Booking.com pytania dotyczące zasad postępowania w sytuacji zmiany operatora obiektu noclegowego, odpowiedzialności za historyczne zadłużenie poprzednich podmiotów oraz procedur blokowania sprzedaży.
W przesłanym stanowisku Booking.com potwierdził, iż zna sprawę dotyczącą LoftAffair.
– Jesteśmy świadomi sytuacji związanej z LoftAffair i rozumiemy obawy zgłaszane przez poszczególnych właścicieli. W takich przypadkach obiekty proszone są o przejście określonego procesu zamiast tworzenia nowego ogłoszenia. Pozwala to zachować opinie gości oraz dane operacyjne obiektu, a także uniknąć duplikowania ofert pod tym samym adresem, co mogłoby powodować problemy – przekazał rzecznik Booking.com.
Platforma wskazuje, iż w przypadku zmiany operatora rekomendowana jest określona procedura zamiast tworzenia nowego profilu obiektu. Zdaniem Booking.com ma to umożliwić zachowanie opinii i historii operacyjnej nieruchomości oraz uniknięcie problemów wynikających z pojawienia się kilku ofert pod tym samym adresem.
Booking.com poinformował również, iż lokalne zespoły współpracują w tej chwili z właścicielami obiektów i pomagają im przejść przez proces ponownego uruchamiania sprzedaży.
– Nasze lokalne zespoły pracują bezpośrednio z właścicielami dotkniętych obiektów, pomagając im przejść przez ten proces. Wsparły już ponowne uruchomienie kilku obiektów. jeżeli niektórzy partnerzy przez cały czas doświadczają problemów, zachęcamy ich do kontaktu z nami, abyśmy mogli pomóc im dalej przyjmować gości za pośrednictwem naszej platformy – poinformował rzecznik Booking.com.
Przedsiębiorca: „To nie pomoc, ale ekonomiczna presja”
Anonimowy przedsiębiorca, który zgłosił sprawę redakcji, stanowczo nie zgadza się jednak z przedstawioną interpretacją.
Jak twierdzi, odpowiedź Booking.com rozmija się z praktyką, z jaką mieli zetknąć się przedsiębiorcy próbujący kontynuować działalność po upadłości LoftAffair.
– Oświadczenie Booking.com rozmija się z faktami i stanowi próbę odwrócenia uwagi od sedna problemu. Platforma próbuje przedstawić sytuację jako rutynową procedurę techniczną mającą rzekomo „pomagać” partnerom w zachowaniu opinii gości – komentuje przedsiębiorca.
Według jego relacji procedura wskazywana przez Booking.com jest technicznie niedostępna, dopóki saldo obiektu nie zostanie wyzerowane.
– W rzeczywistości wspomniany proces (procedura zmiany właściciela konta) jest w systemie Booking.com technicznie zablokowany, dopóki saldo obiektu nie będzie wynosić zero. W praktyce oznacza to, iż aby z niego skorzystać, nowy, niezależny podmiot musiałby spłacić dług upadłej spółki LoftAffair, z którą nie ma nic wspólnego. To nie jest pomoc – to wymuszenie nienależnego świadczenia pod groźbą odcięcia od rynku – twierdzi.
Przedsiębiorca wskazuje również, iż nowy profil został wcześniej zweryfikowany przez platformę i dopuszczony do sprzedaży.
– Co więcej, nasz nowy, niezależny profil został przez Booking.com pomyślnie zweryfikowany i oficjalnie autoryzowany do sprzedaży. Platforma zablokowała go dopiero po dwóch miesiącach normalnej pracy, gdy algorytm powiązał nasz adres fizyczny z długiem bankruta – podkreśla.
Dodatkowe kontrowersje budzi deklaracja Booking.com o wspieraniu „ponownego otwierania obiektów”.
– Z dużym niepokojem czytamy deklarację przedstawiciela Booking.com o tym, iż lokalne zespoły „wspierają ponowne otwieranie niektórych obiektów”. W świetle tego, jak realnie wyglądają procedury platformy, ta wypowiedź brzmi wyjątkowo cynicznie. W praktyce oznacza to bowiem, iż portal odblokowuje wyłącznie te podmioty, które uległy potężnej presji ekonomicznej i zdecydowały się zapłacić nie swój, cudzy dług pozostawiony przez LoftAffair, tylko po to, żeby ratować własny biznes przed odcięciem od klientów – ocenia.
Nadużycie pozycji dominującej? Prawnik punktuje praktyki giganta
Prawnik, z którym kontaktowała się redakcja, potwierdził, iż działania globalnego giganta mogą stać w sprzeczności z prawem unijnym.
Ekspert wskazał wprost, iż opisywane praktyki mogą stanowić naruszenie prawa antymonopolowego, ponieważ Booking.com posiada pozycję dominującą na rynku internetowych platform rezerwacyjnych. Przypomniał również, iż w maju 2024 roku Booking.com został oficjalnie uznany przez Komisję Europejską za tzw. „strażnika dostępu” (Gatekeepera) i objęty rygorystycznymi przepisami Aktu o rynkach cyfrowych (DMA) oraz unijnego Rozporządzenia P2B.
Przepisy te nakładają na platformy obowiązek stosowania przejrzystych, sprawiedliwych i niedyskryminujących warunków współpracy (zasada FRAND). W ocenie prawnika, system odwoławczy platformy może w praktyce nie zapewniać przedsiębiorcom realnej możliwości merytorycznej obrony swoich racji.
Redakcja zbiera sygnały od rynku
Jeśli spotkaliście się z podobną sytuacją – niezależnie od tego, czy dotyczy ona jednego mieszkania inwestycyjnego, kilku apartamentów czy całego hotelu – zachęcamy do kontaktu z redakcją.
Szukamy przedsiębiorców, którzy mieli problemy z Booking.com po zmianie operatora, przejęciu obiektu lub zakończeniu współpracy z firmą zarządzającą najmem. Interesują nas przypadki blokady kont, utraty sprzedaży, opinii, rezerwacji lub prób przypisywania nowym operatorom zobowiązań wcześniejszych podmiotów.
