Co znajdziesz w artykule:
Wstęp
Zakup mieszkania na wynajem jest jednym z najpopularniejszych sposobów na lokowanie kapitału w Polsce. Ja też uważam, iż jest to jeden z najbardziej opłacalnych i bezpiecznych sposobów inwestowania. W moim portfelu inwestycyjnym nieruchomości stanowią ponad połowę majątku (Mój portfel inwestycyjny). Mimo dużego wzrostu cen w ostatnim czasie oraz wysokich kosztów kredytowania, opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem w Polsce wciąż wygląda całkiem nieźle. Pisałem o ty między innymi w artykułach:
Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości
Czy opłaca się w tej chwili kupić mieszkanie na wynajem na kredyt
Stwórz swoje własne „Wehikułum Inwestycyjne„
W tym wpisie sprawdzę natomiast, w których miastach w Polsce, opłaca się zainwestować w mieszkanie na wynajem.
W którym mieście kupić mieszkanie na wynajem
Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem składa się z dwóch komponentów – czynszu najmu oraz wzrostu wartości nieruchomości. Powinniśmy więc szukać miast, w których te dwa parametry będą najwyższe. Mieszkania na wynajem są też najczęściej inwestycją długoterminową, więc na stopę zwrotu powinniśmy patrzyć w długim terminie. Nie będzie więc dla nas zbyt atrakcyjne miasto w którym mamy niskie ceny nieruchomości i wysoką rentowność najmu, ale prognozy mówią, iż za 30 lat będzie tam mieszkać 50% ludzi mniej niż obecnie. Zanim napiszę, które parametry wezmę pod uwagę oceniając miasta pod kątem atrakcyjności inwestowania w mieszkanie na wynajem, przyjrzyjmy się kilku danym ekonomiczno-demograficznym dotyczącym 12. największych polskich miast wojewódzkich.
Wybrane statystyki dla 12. miast
Najdroższe mieszkania na rynku pierwotnym, zgodnie z oczekiwaniami, mamy w Warszawie, gdzie cena dochodzi już do 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Za Warszawą plasuje się Kraków, Wrocław i Gdańsk z cenami w okolicach 11-12 tysięcy. o ile jednak chodzi o wzrosty cen w ciągu ostatnich 5 lat Warszawa nie jest już liderem. Ponad 70% wzrostu cen zanotowano w Szczecinie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. Wzrosty wydają się ogromne. Pamiętaj jednak, iż dotyczą one nominalnej (nie uwzględniającej inflacji) ceny nieruchomości. Od czerwca 2018 inflacja w Polsce „zjadła” około 42% wartości pieniądza. Realny wzrost wartości nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat nie wynosi więc 70%, tylko około 30%. To daje jakieś 5% w skali roku.
Zobaczmy jak to wygląda na tynku wtórnym:
Ponownie – liderem jest Warszawa, z cenami powyżej 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Gdańsk, Kraków i Wrocław mają już również ceny powyżej 10 tysięcy. Na rynku wtórnym najwyższe wzrosty mamy w Szczecinie, Rzeszowie, Krakowie, Wrocławiu i Białymstoku. W Warszawie wzrost tylko w nieznacznym stopniu wyprzedził inflację.
Cena to oczywiście nie wszystko. Ważne jest to, czy ludzi zamieszkałych i pracujących w danym mieście stać na zakup mieszkania. Poniżej wykres z średnim wynagrodzeniem brutto w czerwcu 2023. Dane tym razem pochodzą z GUS.
W tym rankingu Warszawa nie wygrywa. Najwyższe średnie wynagrodzenia spośród 12 miast mamy w Katowicach, Krakowie i Gdańsku. Najmniej zarabiają natomiast mieszkańcy Białegostoku, Lublina i Łodzi.
Zobaczmy co się stanie gdy porównamy z sobą wynagrodzenia i ceny mieszkań. Poniżej wykres pokazujący ile metrów kwadratowych mieszkania można kupić za średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w danym mieście.
Na rynku pierwotnym najtańsze mieszkania w stosunku do zarobków mamy w Katowicach i Bydgoszczy. Na rynku wtórnym podobnie: Katowice, Bydgoszcz i Łódź. Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk nie wyglądają w tym zestawieniu zbyt dobrze. Dlaczego więc mieszkania w tych miastach są takie drogie? Może wynika to z rentowności najmu? Sprawdźmy! Poniżej zestawienie na podstawie raportu Expandera i Rentier.io o stawkach najmu w Polsce w III kwartale 2023.
Najwyższą rentowność najmu mamy w Gdańsku i Szczecinie. Różnice między miastami nie są jednak bardzo duże. Te dane również mocno się zmieniają i są sezonowe. Dobrze to widać na poniższym rysunku, który znalazłem na stronie bankier.pl. Zobacz jak jasnoniebieski Gdańsk rośnie w okolicach wakacji.
Źródło: bankier.pl
Rentowność najmu nie wyjaśnia więc do końca różnic w cenach nieruchomości. Przyjrzyjmy się więc innemu parametrowi, który może wpłynąć na długoterminowy zwrot z inwestycji – demografii. o ile liczba ludności w danym mieście będzie rosnąć, popyt na mieszkania i ich ceny powinien być wyższy. Gdy liczby ludności będzie ubywać, ceny mieszkań mogą zacząć choćby spadać. Poniżej zobaczysz prognozę GUS dotyczącą zmian demograficznych ludności w miastach Polski w latach 2022 – 2060:
Dla większości miast nie wygląda to dobrze. Mamy 3 miasta z prognozowanym wzrostem liczby mieszkańców: Kraków, Rzeszów i Warszawę oraz 2 miasta, w których spadek nie jest aż tak dramatyczny: Gdańsk i Wrocław. Pozostałe miejscowości według prognozy GUS będą się dość gwałtownie wyludniać. o ile porównasz ten wykres z cenami nieruchomości okazuje się, iż cena metra kwadratowego mieszkania w danym mieście bardzo mocno zależy od tego, jakich zmian demograficznych spodziewamy się w danej lokalizacji. W miastach, w których spodziewamy się dużego ubytku ludności (Bydgoszcz, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin) ceny mieszkań są znacznie niższe od miast w których liczba mieszańców powinna być stabilna (Gdańsk, Kraków, Warszawa). Z tej zasady wyłamuje się Rzeszów, w którym ceny są na dość niskim poziomie, mimo, iż trendy demograficzne są całkiem pozytywne.
Najlepsze miasta na zakup mieszkania na wynajem
Wybierając najbardziej atrakcyjne miasta w Polsce pod kątem zakupu mieszkania na wynajem uwzględnię 3 parametry:
- Prognozowaną zmianę liczby ludności
- Obecny stosunek ceny transakcyjnej do wynagrodzenia (średnia dla rynku wtórnego i pierwotnego)
- Rentowność najmu
Poniżej tabelka z porównaniem:
Które miasta wyglądają w nim najatrakcyjniej?
Gdańsk – W stosunku do zarobków mieszkania nie są aż takie drogie, liczba mieszkańców w kolejnych latach powinna być dość stabilna, a rentowność najmu jest w tej chwili najwyższa. Dodatkowo, w stosunku do innych miast, wzrost cen nieruchomości w Gdańsku w ostatnich latach nie był zbyt wysoki.
Kraków – Mimo dość niskiej rentowności najmu, zarówno ceny nieruchomości jak i prognozowane zmiany demograficzne wyglądają całkiem dobrze. Jest więc duża szansa, iż ceny nieruchomości będą przez cały czas mocno rosnąć.
Rzeszów – Nieruchomości w Rzeszowie są stosunkowo tanie. Niskie są też jednak wynagrodzenia, stąd dość przeciętny wskaźnik porównujący zarobki z cenami nieruchomości. Rentowność najmu jest na poziomie średnim, ale prognozy demograficzne są najbardziej optymistyczne wśród 12. badanych miast. Może być to więc interesujące miejsce do zainwestowania.
Warszawa – Mimo najwyższych cen nieruchomości, Warszawa w tym zestawieniu nie wygląda tak źle. Głównie dzięki pozytywnej prognozie demograficznej. Warszawa to również jedna z najmniejszych stolic w Europie, gdy porównujemy liczbę mieszkańców stolicy do liczby mieszkańców całego państwa. Jest to też siedziba dużej części administracji państwowej i central największych korporacji. Wydaje się więc, iż perspektywy wzrostu wyglądają tu całkiem dobrze.
Na które miasta bym uważał:
Białystok – Drogie nieruchomości w stosunku do wynagrodzeń, niezbyt atrakcyjna prognoza demograficzna i niska rentowność najmu. Nie napawa to optymizmem
Katowice – Zdecydowanie najlepszy stosunek ceny mieszkań do wynagrodzeń, ale fatalne prognozy demograficzne.
Łódź i Bydgoszcz– Podobnie jak Katowice. Stosunkowo tanie, ale za kilkadziesiąt lat oba miasta będą o 1/3 mniejsze
Poznań – Również niezbyt optymistyczne prognozy demograficzne. Oprócz tego dość wysokie ceny nieruchomości.
Podsumowanie
Jest oczywiście jeszcze wiele innych parametrów, które można wziąć pod uwagę w podobnej analizie. Każdy z nas ma też swoje indywidualne. Ja na przykład, dużo bezpieczniej czuje się inwestując w mieście w którym mieszkam. Mimo, iż oddałem swoje mieszkania na wynajem w zarządzanie, wciąż gdy coś się stanie – lepiej być bliżej, niż dalej :).
A Ty co myślisz o inwestowaniu w mieszkania na wynajem? Co dodałbyś do tej analizy? Zapraszam do komentowania!
