4 dni temu
Wszyscy specjaliści zajmujący się rynkiem nieruchomości zgodnie podkreślają, iż mamy teraz rynek kupującego. Co to oznacza? Że to kupujący są w pozycji uprzywilejowanej: ceny mieszkań choć wysokie, to spadają. Liczba ofert sprzedaży mieszkań rośnie w tempie lawinowym. Jednocześnie wymogi banków dotyczące kredytów hipotecznych wydają się lekko poluzowane.
Jedyną przeszkodą we w miarę korzystnym kupnie mieszkania lub domu może być prozaiczny i brutalny brak pieniędzy, lub zdolności kredytowej.
– jeżeli planujemy zakup mieszkania dla siebie, to każdy moment jest dobry. Dla tych, którzy mogą sobie w tej chwili na to pozwolić, sytuacja jest komfortowa, bo na rynku jest ogromny wybór mieszkań o zróżnicowanych cenach. Ponadto w końcówce roku można liczyć na opust cenowy albo bonus typu darmowe miejsce garażowe lub komórkę lokatorską. Czasem deweloperzy dzięki akcji promocyjnej chcą też wyprzedać ostatnie gotowe lokale w już zakończonej inwestycji, albo zachęcić do ich kupna w nowo rozpoczętej – zauważa w rozmowie z naTemat.pl Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
To prawda. Na rynku nieruchomości da się dziś wręcz słyszeć plotki o tym, iż na jednego kupującego przypada pięciu sprzedających. To dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom sytuacja wręcz wymarzona. O dużej podaży pisaliśmy niedawno w naTemat.pl.
Kupić łatwo...
Od początku 2024 roku mamy niesamowity przyrost liczby mieszkań na sprzedaż. Tylko w jednym czołowym portalu ogłoszeniowym w styczniu było ich niespełna 120 tysięcy, dziś jest 180 tysięcy. To największa liczba od lat. W 2021 roku było ich maksymalnie ok. 140 tysięcy, w 2022 w piku ta liczba dobiła do 157 tysięcy.
To też pokazuje, jak mocno rozchwiał rynkiem program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Nie ma wątpliwości co do tego, iż podniósł ceny i popyt. Ale widać też jak na dłoni, iż wszystko zaburzył. No bo jak to jest możliwe, iż dziś liczba mieszkań na sprzedaż w jednym tylko portalu z ogłoszeniami jest najwyższa od trzech lat? To po prostu absurd.
Tak dużo ofert sprzedaży nie było od dawna. A to oznacza też, iż teraz o wiele trudniej sprzedać, więc o wiele łatwiej kupić mieszkanie.
– Chcemy z mężem sprzedać mieszkanie. Ono nie było kupowane jako inwestycja, więc też nie musimy na nim zarobić, czy "odzyskać" pieniędzy. Ale, pomimo iż zeszliśmy z ceny do poziomu naprawdę poniżej średniej ofertowej, ludzie wcale nie dzwonią z propozycjami – mówi mi koleżanka, która sprzedaje lokal na warszawskim Mokotowie, z ceną poniżej 15 tysięcy za metr kwadratowy.
...ale za ile?
Pisaliśmy też o tym, iż spadają ceny. Ale oferty tego i tak dobrze nie pokazują. Ceny ofertowe to jedno, ceny transakcyjne to drugie. Chodzi o to, iż w tej chwili naprawdę łatwo się cenę mieszkania negocjuje. Wiele osób, które kupiły mieszkania jako inwestycje, zauważyły, iż ceny przestały rosnąć. A więc tempo ich potencjalnego zarobku zwolniło.
Skoro więcej się teraz wyciągnąć nie da, warto sprzedać. A skoro ceny wręcz spadają, to warto zrobić to szybko. Z kolei kiedy ktoś sprzedaje szybko, to niespecjalnie będzie walczył o cenę. Stosunkowo łatwo więc ją zbić o kilka, może choćby 10 procent. Wszystko zależy od tego, na jak dużym "musiku" jest sprzedający.
Te dwa fakty oznaczają, iż teraz faktycznie może być dobry moment na kupno mieszkania. Trzeba też pamiętać, iż dla większości ludzi kupno mieszkania to decyzja bardzo indywidualna, bardzo ważna. Wielu z nas kupuje mieszkanie raz, dwa razy w życiu. To nie jest pęczek pietruszki, tu się walczy o grube tysiące złotych. Warto więc negocjować do skutku.
Jak informuje biuro analiz nieruchomościowych Cenatorium, średnie ceny ofertowe spadają w większości analizowanych miast. Obniżki zanotowano w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu, Krakowie, Gdyni i Warszawie. Średnie ceny ofertowe wzrosły jedynie w przypadku rynku wtórnego w Gdańsku i Warszawie. Jednak zdaniem analityków, jest to spowodowane małą podażą małych mieszkań.
No i za co?
Pozostaje jeszcze kwestia pieniędzy. Inflacja sprawia, iż nasze pieniądze są coraz mniej warte. Zdolność kredytowa może w takim przypadku spadać. Teraz na kredyt stać stosunkowo kilka osób. Być może w przyszłym roku, być może w 2026 zaczną spadać stopy procentowe, od których zależy wysokość rat naszych kredytów.
A to oznacza, iż rynek mieszkaniowy (przynajmniej teoretycznie) powinien się ożywić. Czyli więcej ludzi będzie stać na kupno mieszkania, bo raty będą stosunkowo niższe. Skoro wzrośnie popyt, to i ceny powinny iść w górę. Większa liczba kupujących i tańsze kredyty spowodują, iż kupienie dobrego (dobrze położonego, wygodnego, wyremontowanego) mieszkania w dobrej (niskiej) cenie będzie o wiele trudniejsze.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, iż w październiku 2024 roku w Polsce udzielono 17,4 tys. kredytów mieszkaniowych. Zaledwie! To o 27,5 proc. mniej niż przed rokiem. Wtedy mieliśmy działający "Bezpieczny kredyt 2%". Październikowy wynik był o 12,3 proc. wyższy od wrześniowego. To wskazuje, iż mieszkań sprzedaje się mało, ale w ostatnich tygodniach tempo prawdopodobnie powoli, bardzo powoli się rozkręca.
Jednak kredytów mieszkaniowych wciąż bierzemy mało. W październiku Biuro Informacji Kredytowej zanotowało 34,52 tys. wniosków – o 16,5 proc. mniej niż rok wcześniej. Z najnowszych danych BIK wynika z kolei, iż listopad przyniósł 26,95 tys. wniosków – o 24 proc. mniej w relacji rocznej.
Jeśli więc mamy za co, to raczej nie warto się długo zastanawiać na tym, czy warto kupić mieszkanie. Pamiętajmy, iż nasze zarobki nie rosną dokładnie w takim samym tempie, jak inflacja. Ale i ona zacznie spadać, a wraz z nią stopy i wysokość rat w niedalekiej przyszłości.
Przypomnijmy na koniec, iż ten artykuł nie jest ofertą inwestycyjną czy zachętą do kupowania nieruchomości. To opis trendów na rynku mieszkaniowym. Nie będę więc odpowiadał za decyzje podjęte pod wpływem jego lektury. Inwestowanie czy zakupy nieruchomości zawsze wiążą się z pewnym ryzykiem.
Ceny mogą wzrosnąć, mogą spaść, kredyty mogą stanieć albo zdrożeć. Pewne są jedynie śmierć i podatki.
