Zarządzanie ryzykiem i płynnością w inwestycjach w nieruchomości – co musisz wiedzieć o zmianie najemców?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, może się zdarzyć, iż po zakończeniu umowy najmu nie znajdziesz od razu kolejnego lokatora. Przerwa w wynajmie obniża opłacalność inwestycji i zmusza do samodzielnego uiszczania czynszu administracyjnego. Sprawdź, jak zarządzać tym ryzykiem i skrócić czas bez najemcy do minimum.

Dlaczego zmiana najemcy to ryzyko dla płynności inwestycji?

Okres, w którym mieszkanie na wynajem pozostaje puste, generuje koszty. Nie osiągasz przychodów, a przy tym musisz opłacać czynsz, media, podatek od nieruchomości oraz ewentualną ratę kredytu.

Im dłużej szukasz nowego najemcy, tym bardziej te koszty obciążają Twój budżet. Możesz to jednak zmienić i efektywniej zarządzać ryzykiem utraty płynności przez świadome planowanie procesu wypowiedzenia i podpisania nowej umowy.

Ile czasu masz na wypowiedzenie umowy najmu?

Jeśli umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony wypowiada najemca, a czynsz jest płatny miesięcznie, ustawowy termin wynosi 3 miesiące i kończy się z końcem miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego).

W przypadku wypowiedzenia przez właściciela pierwszeństwo mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które chronią najemcę i ograniczają możliwość rozwiązania umowy do ściśle określonych w ustawie sytuacji. Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę takiej decyzji.

Najem zwykły czy okazjonalny – co lepiej zabezpiecza Twoją płynność?

Umowa najmu okazjonalnego daje Ci dodatkowe zabezpieczenie, ponieważ najemca składa u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazuje lokal, do którego może się wyprowadzić po zakończeniu najmu. Ułatwia to odzyskanie mieszkania, jeżeli dobrowolnie się nie wyprowadzi.

Uwaga: Pamiętaj, aby zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

W przypadku zwykłego najmu mieszkania postępowanie zmierzające do odzyskania lokalu przez właściciela może być czasochłonne. Dodatkowo, zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, co do zasady od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, o ile osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przepisy przewidują jednak wyjątki od tej ochrony.

Jak zabezpieczyć się przed utratą płynności?

Zanim zdecydujesz się zakończyć współpracę z najemcą, sprawdź, ile czasu będzie trwało wypowiedzenie. Miesiąc przed planowanym zdaniem lokalu zacznij szukać nowego najemcy, aby mieszkanie nie pozostało niezamieszkałe i nie generowało zbędnych kosztów.

Z badań Instytutu Rynku Najmu z sierpnia 2026 roku wynika, iż co drugi właściciel mieszkania (52,4%) uważa, iż dostępne narzędzia prawne nie chronią przed nieuczciwymi najemcami. To bariera, która może być przyczyną wielu pustostanów na polskim rynku nieruchomości na wynajem.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20010710733
• Instytut Rynku Najmu, Raport: Rynek najmu potrzebuje regulacji. Czy najemcy i właściciele czują się chronieni przez prawo? – https://instytutrynkunajmu.pl/blog/rynek-najmu-potrzebuje-regulacji

Artykuł sponsorowany