2 godzin temu
W ciągu ostatnich trzech lat czynsze w najlepszych centrach handlowych w całej Europie wzrosły o 2 proc. w ujęciu średniego rocznego tempa wzrostu (CAGR), przy czym na czele znalazły się Lizbona i Mediolan, gdzie wzrost wyniósł po 8,1 proc.. Oba rynki charakteryzują się wyjątkowo niskimi wskaźnikami pustostanów, wynoszącymi odpowiednio zaledwie 3,1 proc. i 1,3 proc.. Biorąc pod uwagę aktualizację stawek czynszowych oraz ograniczoną podaż wynikającą z niewielkiej liczby planowanych inwestycji, warunki sprzyjające dalszemu wzrostowi czynszów w lokalach klasy premium wydają się stabilne – tak wynika z najnowszego raportu Savills „Spotlight: Shopping Centres. Retail – Europe – H1 2026”.
Co istotne, Europa notuje w tej chwili wyjątkowo ograniczoną aktywność deweloperską w segmencie centrów handlowych. Polska pozostaje jednym z największych rynków pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej, obok Francji, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Włoch i Niemiec, a podobnie jak na większości europejskich rynków, skala nowych inwestycji pozostaje ograniczona. Sprzyja to umacnianiu pozycji istniejących, najlepiej zlokalizowanych i zarządzanych obiektów.
Transformacja centrów handlowych
Prognozuje się, iż w 2026 r. realna sprzedaż detaliczna w Europie wzrośnie o 1,3 proc., a liderami wzrostu będą region Europy Środkowo-Wschodniej, kraje skandynawskie, Wielka Brytania oraz Półwysep Iberyjski. Chociaż zachowania konsumpcyjne różnią się w zależności od wieku i zamożności, profil demograficzny Europy stopniowo się starzeje. Przewiduje się, iż do 2050 r. mediana wieku osiągnie 48,2 lat, a liczba osób w wieku 80 lat i starszych wzrośnie niemal dwukrotnie.
– Współczesne centra i parki handlowe przechodzą wyraźną transformację, a wraz z nią zmieniają się obecne w nich formaty. Zyskują szczególnie te obiekty, które skutecznie odpowiadają na potrzeby klientów. Jest to szczególnie istotne, bo w tej chwili polskie centra handlowe obsługują 5 generacji konsumentów. Ich zmieniające się oczekiwania sprawiają, iż tradycyjna funkcja zakupowa przestaje być jedynym powodem odwiedzin. Jednocześnie następuje od lat rozwój strategii omnichannel, która znacząco poprawiła wyniki ekonomiczne centrów handlowych w całej Europie. Spójna ścieżka zakupowa, łącząca kanały online i offline, zapewnia wyższy komfort zakupów i lepsze doświadczenie zakupowe – takie zjawisko obserwujemy również na polskim rynku. Sklepy stacjonarne przestały pełnić wyłącznie funkcję sprzedażową i coraz częściej są integralnym elementem całego procesu zakupowego, wspierając odbiór zamówień online, zwroty czy realizację dostaw. W efekcie obecność marki w centrum handlowym ma dziś znacznie szersze znaczenie biznesowe niż jeszcze kilka lat temu. Potwierdzają to również dane dotyczące odwiedzalności. Choć w ostatnim czasie dynamika wzrostu ruchu w polskich centrach handlowych nieco się ustabilizowała, liczba odwiedzających przez cały czas utrzymuje się powyżej poziomów sprzed pandemii, co pokazuje, iż obiekty te pozostają ważnym miejscem nie tylko zakupów, ale także korzystania z usług i spędzania wolnego czasu. Z perspektywy inwestorów przekłada się to na większą stabilność najemców oraz atrakcyjność najlepiej pozycjonowanych obiektów handlowych – mówi Elżbieta Majdan, Associate Director, Property & Asset Management Retail, Property & Asset Management w Savills Poland.
Zmiany demograficzne kształtują przyszłość handlu
Zmiany demograficzne stają się jednym z najważniejszych czynników kształtujących przyszłość europejskiego handlu detalicznego. Rosnący udział osób starszych w strukturze społeczeństw będzie wpływać zarówno na zachowania konsumentów, jak i profil najemców poszukujących powierzchni w centrach handlowych. W wyniku tych zmian apteki oraz segment zdrowia i urody wyróżniają się wśród najlepiej prosperujących kategorii handlu detalicznego do 2030 r., osiągając średni roczny wzrost (CAGR) na poziomie około 4 proc.. Z kolei oczekuje się, iż wzrost sprzedaży odzieży i obuwia (1 proc.) oraz artykułów gospodarstwa domowego (2 proc.) ulegnie spowolnieniu po wyjątkowych wynikach odnotowanych po pandemii. Według analiz Savills z biegiem czasu te zmiany w strukturze wydatków powinny nieznacznie przesunąć równowagę powierzchni handlowej w centrach handlowych w kierunku sklepów zdrowotnych i aptek, usług oraz artykułów pierwszej potrzeby.
– Choć moda i codzienne zakupy pozostaną fundamentem oferty centrów handlowych, również na polskim rynku obserwujemy rosnące zainteresowanie najemców reprezentujących branże zdrowia, gastronomii, rozrywki, fitness i usług. Segmenty te odpowiadają na oczekiwania klientów, dla których centrum handlowe jest dziś nie tylko miejscem zakupów, ale również załatwiania codziennych spraw, spędzania czasu i korzystania z różnorodnych usług. Sprzyja to także budowaniu codziennych nawyków klientów niezwiązanych stricte z zakupami w pojęciu tradycyjnym. To właśnie te kategorie będą w najbliższych latach napędzać popyt na powierzchnie handlowe – mówi Dorota Deptuła, Leasing Manager, Property & Asset Management w Savills Poland.
Na co patrzą inwestorzy
Według Savills centra handlowe stanowiły 34 proc. wszystkich europejskich inwestycji w sektorze detalicznym w pierwszej połowie 2026 r., co stanowi ich najwyższy udział od 2022 r. Ostatni spadek stóp zwrotu był napędzany przez Hiszpanię, gdzie od czwartego kwartału 2025 r. nastąpiło zaostrzenie o 50 punktów bazowych. W Pradze, Lizbonie, Mediolanie i Londynie odnotowano spadek o 25 punktów bazowych w ujęciu rok do roku.
Na tle Europy inwestorzy konsekwentnie koncentrują się na aktywach najwyższej jakości, oferujących silną pozycję rynkową, stabilny poziom odwiedzalności i możliwość dalszego rozwoju funkcji pozahandlowych. Trend ten znajduje odzwierciedlenie również na polskim rynku, gdzie największym zainteresowaniem cieszą się centra i obiekty handlowe, które mają ofertę skrojoną zgodnie z oczekiwaniami klientów – zarówno, o ile chodzi o formaty handlowe, jak i niehandlowe, a dodatkowo dostosowują się do potrzeb lokalnych społeczności. Ograniczona podaż nowych projektów oraz ewolucja funkcji centrów handlowych i retail parków wzmacniają atrakcyjność aktywów zarówno z perspektywy najemców, jak i inwestorów.
