Zmiany w zasadach przedłużania umów dzierżaw przez KOWR

Nastąpiły zmiany w Zarządzeniu Dyrektora Generalnego KOWR (nr 54/2024/Z ) dotyczących wprowadzenia „Wytycznych w sprawie wykonywania umowy dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa”, które zostały podpisane przez Tomasza Ciodyka Zastępcę Dyrektora Generalnego.

Zmiany w zasadach przedłużania umów dzierżaw przez KOWR

Zmiany dotyczą między innymi wniosku o szczególne pełnomocnictwo/zgodę Dyrektora Generalnego KOWR”. Dotychczasowa treść dotyczącą wymogu uzyskania zgody ww. Dyrektora w przypadku zmiany umowy dzierżawy nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 300 ha, w części dotyczącej zmiany terminu obowiązywania umowy dzierżawy wskazywała, iż zgoda ta nie jest wymagana, gdy dzierżawca złoży wniosek o przedłużenie umowy na okres krótszy niż 5 lat. Zastąpiono zapisem, iż zgoda ta jest wymagana w przypadku zmiany terminu obowiązywania wyżej wskazanej umowy dzierżawy, jednak wyłączone są z tego postępowania umowy, gdzie dzierżawca złoży wniosek o przedłużenie umowy na okres krótszy niż do 10 lat (z uwzględnieniem okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy). Jest to konsekwencja zmian wprowadzonych w części Zarządzenia dotyczącej „Przedłużanie okresu dzierżawy”.

Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi przez Dyrektora Generalnego KOWR umowa dzierżawy może być przedłużona na okres od 10 do 20 lat (z uwzględnieniem okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy). Zapis ten zastąpił wytyczne, które mówiły o przedłużeniu umów dzierżaw od 5 do 20 lat – o ile dzierżawcą nieruchomości jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego albo osoba, która nie ukończyła 41 lat, jeżeli nie spełnia wymogu dotyczącego 5letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego lub okresu zamieszkiwania lub od 5 do 8 lat – o ile dzierżawcą nieruchomości nie jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.

W wprowadzonych zapisach zaznaczono, iż okresy te nie dotyczą spółek hodowli roślin i zwierząt uznanych przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za strategiczne dla gospodarki narodowej. Przedłużanie umów na wskazane wyżej okresy stanowić powinno generalną zasadę przy rozpatrywaniu przez KOWR wniosków dzierżawców. Okres maksymalny lub zbliżony do niego KOWR będzie stosował w przypadku prowadzenia przez dzierżawcę produkcji zwierzęcej. Mając na uwadze specyfikę działalności rolniczej i szereg występujących uwarunkowań formalnoprawnych, gospodarczych i organizacyjnych przedłużenie umowy może nastąpić zarówno na krótszy, jak i na dłuższy okres.

Przedłużenie umowy dzierżawy na okres krótszy niż do 10 lat może mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy:

1) nieruchomość ma przeznaczenie nierolne (co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub planu ogólnego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub miejscowego planu rewitalizacji lub miejscowego planu odbudowy),

2) nieruchomość położona jest w granicach administracyjnych miasta,

3) dzierżawca wnioskuje o okres przedłużenia umowy krótszy niż do 10 lat.

Przedłużenie umowy dzierżawy na okres dłuższy niż do 20 lat może mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy:

1) dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, czy też nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości (w tym także ośrodek gospodarczy, z rozłożeniem zapłaty ceny sprzedaży na raty lub z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu – natomiast przedłużenie umowy dzierżawy, ze względu na poniesione koszty, jest niezbędne do zachowania stabilności gospodarowania oraz płynności finansowej dzierżawcy,

2) dzierżawca rozpoczął inwestycje na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej, w oparciu o środki finansowe pochodzące m.in. z programu pomocowego lub kredytu bankowego, którego termin spłaty wykracza poza okres dzierżawy (dotyczy to inwestycji realizowanych na gruntach własnych dzierżawcy, a grunty dzierżawione ujęte zostały w biznesplanie lub innej ekspertyzie, opracowanych na potrzeby banku finansującego),

3) przedmiotem dzierżawy są obiekty stawowe lub też grunty, na których znajdują się plantacje roślin wieloletnich,

4) jest to związane z udziałem dzierżawcy w programie pomocowym i koniecznością spełnienia wymagań w nim określonych,

5) przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wielkość zatrudnienia, zwierzęcy profil produkcji).

W rozdziale 4. „Realizacja umowy dzierżawy”, dotychczasową treść podrozdziału 4.2.1. dotyczącą „Wyłączanie gruntów” zastąpiono treścią:

„KOWR przed przedstawieniem warunków dalszej dzierżawy powinien dokonać analizy aktualnej sytuacji dzierżawcy. W stosunku do umów dzierżawy, z których dokonano wyłączenia co najmniej 30% powierzchni (licząc od powierzchni pierwotnie wydzierżawionej) na podstawie: ustawy z dnia 16.09.2011 r. (tj. gruntów stanowiących 30% powierzchni użytków rolnych) lub na podstawie postanowień umownych, lub w momencie kiedy umowa była przedłużana – co do zasady przy przedłużaniu umowy nie dokonuje się wyłączenia z przedmiotu dzierżawy kolejnej powierzchni nieruchomości. W szczególnie uzasadnionych przypadkach, np. zapotrzebowania na grunty rolne zgłaszanego przez rolników indywidualnych i braku w Zasobie wolnych gruntów na terenie gminy gdzie położona jest nieruchomość stanowiąca przedmiot przedłużanej umowy dzierżawy lub na terenie gmin graniczących, które mogą być użytkowane rolniczo – KOWR może zaproponować dzierżawcy dodatkowe wyłączenie gruntów o powierzchni do 10% powierzchni użytków rolnych znajdujących się aktualnie w dzierżawie, z tym iż łączna powierzchnia gruntów planowanych do wyłączenia oraz gruntów już wyłączonych z umowy dzierżawy nie może przekroczyć 50% powierzchni pierwotnie wydzierżawionej. o ile dodatkowe wyłączenie gruntów nie następuje w momencie przedłużenia umowy dzierżawy, to możliwość wyłączenia gruntów w trakcie jej trwania powinna być wprowadzona do umowy dzierżawy w § 3 ust. 3 wzoru umowy.

Podejmując decyzję o wyłączeniu z umowy dzierżawy gruntów przekraczających 30% powierzchni pierwotnie wydzierżawionej KOWR wskazuje, iż należy mieć na uwadze wszelkie uwarunkowania związane z produkcją rolniczą prowadzoną przez dzierżawcę, w szczególności jej rodzaj, zakres, wielkość i funkcjonalność bazy budynkowej oraz areał gruntów niezbędny do jej racjonalnego wykorzystania, zapotrzebowanie na grunty stanowiące zaplecze bazy paszowej i/lub wykorzystywane do utylizacji gnojowicy, wielkość zatrudnienia. W ramach analizy przedmiotowych zagadnień należy uwzględniać powierzchnię gruntów pozostających aktualnie w dzierżawie i nabytych wcześniej przez dzierżawcę z tej umowy Wyłączanie gruntów z umowy dzierżawy powinno następować sukcesywnie i przeprowadzane powinno być po zbiorach, w zależności od zgłaszanego zapotrzebowania. Z dniem faktycznego wyłączenia gruntów z przedmiotu dzierżawy, które powinno nastąpić protokołem zdawczo-odbiorczym, należy uaktualnić umowę dzierżawy w drodze stosownego aneksu, zmieniającego m.in. powierzchnię i wysokość czynszu.

Wprowadzone zapisy są realizacją postulatów Związku Pracodawców – Dzierżawców i Właścicieli Rolnych, który wskazywał, iż dotychczasowe zapisy są dyskryminujące dla dzierżawców, o ile chodzi o formę prowadzonej działalności. Zdaniem T. Ciodyka Zastępcy Dyrektora Generalnego KOWR wprowadzone zarządzenie nikogo nie faworyzuje i wszyscy dzierżawcy są traktowani równo. Zapewniono również, iż wytyczne dotyczące wylączeń gruntów rolnych z umów dzierżaw zostały doprecyzowane, aby z jednej strony wyposażyć Dyrektorów Oddziałów KOWR w niezbędne jasne wytyczne w tym względzie, a także z drugiej strony aby duże gospodarstwa miały stabilną sytuację gruntową w związku z ograniczeniem możliwości wyłączeń gruntów z obowiązujących umów dzierżaw.

Barbara Idczak
WIR