ZPPHiU: zielone załączniki do umów najmu mogą generować wyższe koszty w centrach handlowych

W wyniku zapisów forsowanych przez wynajmujących w tzw. zielonych załącznikach do umów najmu w centrach handlowych wzrastają koszty. To kolejne dodatkowe obciążenia dla najemców, które często nie mają uzasadnienia ekonomicznego – wskazuje Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Przykładowo wynajmujący wymagają wymiany dobrych jakościowo posadzek, witryn czy instalacji w sklepach – choć nie jest to element uzasadniony troską o środowisko i zupełnie nie ma znaczenia dla klientów centrów handlowych. Takie nieracjonalne wymogi sprawiają, iż rosną koszty najemców – co wpływa na obniżanie rentowności lub jej całkowity brak w niektórych obiektach. Często modernizacje są prowadzone przez wynajmujących choćby bez powiadomienia najemców i rozliczane w kosztach wspólnych bez jakichkolwiek uzgodnień z partnerami biznesowymi – czyli najemcami tworzącymi wartość galerii handlowych.

Istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez kierunek modyfikacji prawa unijnego. Prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na właściciela nieruchomości – dotyczą one bezpieczeństwa i zgodności z aktualnymi przepisami. Wynajmujący próbują przenosić swoje obowiązki na najemców, od lat apelujących o partnerstwo w umowach najmu Dotyczy to w szczególności prawidłowego rozłożenia ryzyka biznesowego na strony umów.

Co jest ważne dla klientów?

– Z badań przeprowadzonych przez Omnisense na zlecenie ZPPHiU we wrześniu 2024 roku wynika, iż klienci odwiedzający centra handlowe nie są zainteresowani ani rodzajem posadzek w sklepach, ani sposobem pozyskiwania energii elektrycznej, ani też widocznością instalacji w suficie czy rodzajem szkła w witrynach sklepowych. Tymczasem takie są przykładowe żądania wynajmujących kierowane do najemców w centrach handlowych z uzasadnieniem modernizacji w ramach działań ESG. – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

– Jako Związek zrzeszający najemców sklepów i punktów usługowych w centrach handlowych od dłuższego czasu już sygnalizujemy, iż nie możemy być zmuszani do wymiany prawidłowo działających urządzeń czy instalacji na podstawie rzekomych wymagań dyrektyw ESG. Jak wynika z naszych badań, klienci w centrach handlowych przykładają ogromną wagę do zupełnie innych elementów – takich, jak toalety, parkingi, dostępne sklepy, czyli tzw. tenant mix, etc. – zatem i cechy, na które wyłączny wpływ mają zarządcy centrów handlowych. To na nich spoczywa całkowita odpowiedzialność za jakość wskazanych przez klientów aspektów. Takie elementy, jak toalety czy parkingi, są finansowane przez najemców w ramach kosztów wspólnych – ich jakość i dostępność w każdym obiekcie powinna być na najwyższym poziomie – dodaje Zofia Morbiato.

Badania Omnisense [1]:

Poziom preferencji wobec aspektów galerii handlowych – procent wskazań oraz średnia ocena w skali 1-5, gdzie 1 oznacza „w ogóle nie ważne” (czerwony), a 5 „bardzo ważne” (zielony).

Zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Dlatego nie można narzucać tego typu wymagań w ramach aneksów do umów najmu. Najemcy mają prawo i obowiązek mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także otrzymywać informacje o śladzie węglowym od wynajmujących.

Propozycje rozwiązań ograniczające ryzyka najemców

Zagadnienia te były szczegółowo omówione podczas III Kongresu ZPPHiU i PSNPH – prezentowano zagrożenia oraz propozycje rozwiązań chroniące i ograniczające ryzyka najemców w tym obszarze. Głównym tematem Kongresu były właśnie tzw. „zielone umowy najmu” oraz obniżanie kosztów inwestycji w wyniku przemyślanej strategii negocjacji umów i kompleksowej kontroli kosztów. Ponadto po raz pierwszy zaprezentowano wyniki badań wskazujące na faktyczne oczekiwania klientów centrów handlowych oraz omówiono nowe narzędzie ułatwiające ocenę customer experience na poziomie centrum handlowego i salonu.

Warto podkreślić, iż w polskiej legislacji nie istnieją odrębne przepisy regulujące umowy najmu dotyczące lokali w centrach handlowych. Specyfiką tych umów jest podpisywanie ich w celu prowadzenia działalności gospodarczej – a zatem generowania zysku, nie tylko dla właściciela centrum, ale także dla najemcy. To zasadnicza różnica w stosunku do umów najmu mających zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. W każdym jednak przypadku to na właścicielu nieruchomości, a nie jej użytkowniku, spoczywają obowiązki o charakterze inwestycyjnym, prawnym czy administracyjno-raportowym. Także system mierzenia zużycia energii elektrycznej pozostaje w gestii właściciela budynku. Podobnie ma się kwestia obowiązku modernizacji wszelkich instalacji i urządzeń, w jakie obiekt jest wyposażony. Przygotowując ofertę najmu wyjmujący powinien skalkulować i uwzględnić wszystkie koszty, które mogą go obciążyć w czasie trwania umowy i przyjąć ryzyko biznesowe związane z własnością.

Zofia Morbiato – dyrektor generalny w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza firmy, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie:

[1] Badanie Omnisense przeprowadzone metodą CAWI na próbie 1011 dorosłych Polaków (klientów galerii handlowych) w dniach 2-6 września 2024.