2025 będzie stabilny na rynku mieszkań, dobry dla deweloperów

Na rynku mieszkaniowym w Polsce w bieżącym roku nastąpi stabilizacja i nie będzie on rokiem przecen, poinformował współautor raportu Otodom i Polityki Insight Mikołaj Lewicki. Dla deweloperów oznacza to, iż plany sprzedażowe zostaną raczej zrealizowane i obecny rok nie powinien być okresem zapaści.

„Będzie to rok względnego spokoju […]. Przechodzimy do fazy, w której ten rynek będzie się stabilizował” – powiedział Lewicki podczas webinaru poświęconego opracowaniu „Kwartalnik mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w IV kwartale 2024 roku”, przygotowanemu przez Otodom i Politykę Insight.

„Zgodnie z naszymi przewidywaniami, a wbrew krzykliwym nagłówkom artykułów prasowych i internetowych, ceny nie zaczęły spadać. Pojawiające się lokalnie promocje, przeceny i zabiegi marketingowe sprzedawców kuszących bonusami nie są początkiem trendu, ale decyzjami pojedynczych deweloperów, którzy chcą podnieść swoją sprzedaż w okresie dekoniunktury, lub indywidualnych właścicieli, którzy nie zamierzają czekać na znalezienie nabywcy przez kilka miesięcy. Prognozujemy, iż 2025 nie będzie rokiem przecen. To czas stabilizacji cen i szerokiej oferty dostępnych nieruchomości, który można wykorzystać na namysł, czy decydować się na zakup nieruchomości” – czytamy w opracowaniu.

Wśród głównych wniosków zapisano, iż deweloperzy będą realizować planowane inwestycje dzięki przez cały czas dobremu popytowi.

„Można zatem powiedzieć – optymistycznie dla inwestorów oraz sektora bankowego – popyt będzie trzymał się mocno, co z kolei będzie sprzyjać stabilnej (chociaż dużo niższej niż w latach boomu 2020-2021 czy 2023) sprzedaży nowo wybudowanych mieszkań oraz rozpoczynaniu nowych inwestycji przez deweloperów. Tym samym plany sprzedażowe zostaną raczej zrealizowane. Obecny rok nie powinien być okresem zapaści w branży ani bankructw deweloperów, tak jak miało to miejsce po globalnym kryzysie finansowym” – czytamy.

Z kolei banki będą „śmielej udzielać kredytów”.

„Przez ostatnie dwa lata dostęp do tego typu instrumentów został silnie ograniczony przez decyzje Rady Polityki Pieniężnej o silnych podwyżkach stóp procentowych w celu zwalczenia dwucyfrowej inflacji oraz Komisji Nadzoru Finansowego o zaostrzeniu warunków udzielania kredytów hipotecznych przez banki. Z pomocą młodym ludziom bez mieszkań własnościowych chciał przyjść rząd, który uruchomił program dopłat Bezpieczny Kredyt 2%. W jego ramach w 2023 i 2024 roku wypłacono ponad 90 tys. kredytów. Jednak pomoc w dużej części nie trafiła do najbardziej potrzebujących, a skala programu spowodowała duże zawirowania na rynku: silne ograniczenie oferty oraz wysokie podwyżki cen mieszkań, zwłaszcza tych mniejszych i na rynkach największych miast. […] To z kolei dodatkowo ograniczyło możliwość nabycia mieszkań przez osoby młode, które nie załapały się na program Bezpieczny Kredyt 2%. W tym roku sytuacja powinna się poprawić. Z jednej strony silne podwyżki cen się zakończyły, a płace nadganiają, co zwiększa dostępność kredytową mieszkań” – zapowiedziano.

Autorzy raportu uważają, iż młodzi przez cały czas będą chcieli mieszkań własnościowych.

„Usamodzielnienie to w Polsce długi i kosztowny proces – dlatego odsetek młodych żyjących z rodzicami jest niemal najwyższy w Europie. Z braku opcji młodzi muszą żyć przy rodzinie, mimo niewygody i różnic światopoglądowych. Nie należy więc spodziewać się po nich wywrotowości w kulturze czy stylach życia. Mimo coraz częściej i wyraźniej słyszalnych głosów nawołujących do budowy mieszkań społecznych, tj. komunalnych, spółdzielczych czy z zasobu Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) i Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS), zdecydowana większość młodych odruchowo preferuje i w 2025 r. preferować będzie własność” – wskazano.

Z kolei miejski rynek wtórny zyska na atrakcyjności.

„Reguła ostatnich lat: centra miast – dla bogatszych, peryferia – dla biedniejszych pewnie nieco się rozmyje. Spadek popytu i brak jasnych sygnałów, a przede wszystkim – strukturalnych przesłanek do tego, by liczyć na dynamiczny 'wyścig po własność’, szczególnie na rynku pierwotnym, prawdopodobnie zmieni strukturę sprzedaży. Jeszcze bardziej atrakcyjny stanie się rynek mieszkań wtórnych, a szansę będą mieli mniejsi deweloperzy oraz lokalni, którym uda się zdobyć grunt raczej w centrum, działkę odkupioną od spółdzielni mieszkaniowej czy po wyklarowaniu sytuacji prawnej. Na takich działkach będą miały szansę powstać mieszkania atrakcyjne cenowo, tj. dostępne dla tych, którzy nie należą do nabywców sektora premium, a jednocześnie zdeterminowanych, by mieszkać w centrum” – czytamy dalej.

Wreszcie, rząd też wpłynie na politykę mieszkaniową.

„Zgodnie z naszymi ubiegłorocznymi oczekiwaniami, z rządowej chmury rozlicznych obietnic w zakresie polityki mieszkaniowej spadł bardzo mały deszcz ustaw. Można choćby powiedzieć, iż rok 2024 stał pod znakiem posuchy – nie było reform ani drobnych, a pilnych i niezbędnych zmian, jak likwidacja tzw. normatywu parkingowego, który blokuje szereg inwestycji w dużych miastach. Inwestorzy wciąż czekają na sygnały, które pozwoliłyby nie tyle planować, ile budować atmosferę na rynku – dawać asumpt do wiarygodnych obietnic. Wszystko wskazuje jednak na to, iż politycy zrezygnowali z szumnych haseł i programów i rozpoczęli prace organiczne – nad zmianami uelastyczniającymi podaż gruntów, zwiększającymi dostępność danych o cenach mieszkań czy poprawiających ład przestrzenny. Należy założyć, iż inwestorom i nabywcom odłączono kroplówkę dopłat. […] Niemniej jeżeli chodzi o pomysły rządu na politykę mieszkaniową, nigdy nic nie wiadomo na pewno. Jak pokazały doświadczenia ostatnich lat, nowe projekty ustaw pojawiają się bez zapowiedzi i są w stanie odwrócić sytuację na rynku o 180 stopni (a czasem choćby o 360, gdy najpierw zapowiedź wsparcia rozgrzewa kupujących, a potem wycofanie jej dotkliwie studzi rynek). Dlatego w tym roku warto być przygotowanym na niezapowiedziane zmiany, zwłaszcza iż jest to rok wyborczy, a kampania rządzi się swoimi prawami” – zakończono w części prognostycznej raportu.

W podsumowaniu ubiegłego roku zwrócono między innymi uwagę, iż ostatni rok, jak i całe minione 5 lat, upłynęło pod znakiem intensywnych zmian. A jednak ostatni kwartał 2024 roku to w końcu przykład stabilizacji. Dynamika wzrostu cen spadła do 8% kw/kw, popyt się unormował , a kupujący mogą korzystać z bogatej oferty, przypominającej tę sprzed dekady. Podobnie jak w III kwartale, w IV kwartale średnie ceny ofertowe wzrosły o 1,4% Widać więc, iż wzrosty cen mocno wyhamowują. bo wynik za IV kwartał to również znacząco mniej niż na początku 2024 r. i w 2023 r.

Podwyżki cen na rynku nieruchomości są równomiernie rozłożone. Zarówno małe mieszkania do 40 m2, jak i większe od 60 do 90 m2 notują podobny wzrost cen. Jedynie największe mieszkania, powyżej 90 m2, odnotowują nieco większe wzrosty, co może być wynikiem wprowadzenia na rynek pojedynczych luksusowych inwestycji, podano także.

Ponadto spadły ceny mieszkań wybudowanych przed 1990 rokiem. Lokale z okresu PRL potaniały o 0,3%, a przedwojenne choćby o 1,8%.

Oferta mieszkań przez cały czas rośnie. W IV kwartale wzrosła o 3% w porównaniu do III kwartału i aż o 29% w porównaniu do końca 2023 roku. w tej chwili wybór mieszkań jest równie szeroki jak dekadę temu. Szczególnie zauważalne jest zwiększenie ofert na rynku pierwotnym, gdzie mieszkania od deweloperów stanowią 57% wszystkich ofert.

Co do cen ziemi – wzrosły nieznacznie po wakacyjnej stabilizacji, osiągając 253 zł za m2, czyli o 4,1% więcej niż rok temu.

„Zmiany cen mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich 5 lat można porównać do dynamicznej jazdy kolejką górską, z okresami gwałtownego wzrostu przeplatającymi się z chwilami umiarkowanego tempa na poziomie 6%. Obecna dynamika, obserwowana w IV kwartale 2024 roku, przypomina tę z końca 2022 roku, czyli sprzed wprowadzenia rządowego programu wspierającego popyt. Na razie trudno przewidzieć, czy w pierwszym kwartale 2025 roku nastąpi dalsze spowolnienie wzrostu cen. Wiele wskazuje jednak na to, iż nadchodzący rok przyniesie długo oczekiwaną stabilizację na rynku mieszkaniowym” – podsumowała dyrektorka badań rynku Otodom Katarzyna Kuniewicz.

Źródło: ISBnews