2 tygodni temu
Jak wynika z unijnych wytycznych, do 2050 r. wszystkie nieruchomości w UE muszą stać się zeroemisyjne. W efekcie choćby 70 proc. budynków w Polsce powinno zostać objętych procesem dekarbonizacji i termomodernizacji.
Jednak, jak zauważają eksperci firmy doradczej Colliers, to nie wymogi prawne są dziś największym motywatorem dekarbonizacji, a korzyści, jakie ona niesie – realne oszczędności, większe szanse na uzyskanie finansowania lub refinansowania przez banki, wzrost atrakcyjności nieruchomości przy sprzedaży i wynajmie czy zwiększenie niezależności energetycznej w poprzez przejście na energię z odnawialnych źródeł.
Czym jest dekarbonizacja?
Dekarbonizacja nieruchomości to takie projektowanie, modernizowanie i zarządzanie budynkami tak, aby zużywały jak najmniej energii i emitowały jak najmniej CO₂. Obejmuje działania mające na celu ograniczenie zużycia energii pochodzącej z paliw kopalnych (poprzez wykorzystanie odnawialnych źródeł energii lub umów PPA) oraz zwiększenie efektywności energetycznej budynków (poprzez ograniczenie zużycia i marnotrawstwa energii).
– Dekarbonizacja to zestaw działań, które pozwalają skutecznie łączyć cele klimatyczne i energetyczne z celami biznesowymi właścicieli i użytkowników budynków. Redukując emisje CO₂ i optymalizując zużycie energii, można zredukować zapotrzebowanie na energię choćby o 70 proc., obniżyć koszty operacyjne nieruchomości choćby o 20–30 proc. i zwiększyć jej wartość rynkową, a także znacząco poprawić ocenę ryzyka w oczach instytucji finansowych – wyjaśnia Jakub Prokocki, dyrektor, Colliers.
Jak przeprowadzić dekarbonizację?
Podstawą działań dekarbonizacyjnych jest precyzyjne określenie celów: biznesowych – jak zwiększenie wartości aktywa lub obniżenie kosztów operacyjnych, prawnych – związanych z regulacjami takimi, jak Taksonomia UE, oraz rynkowych – czyli oczekiwań najemców i inwestorów. Dopiero wtedy można opracować plan, który przynosi realny zwrot.
– Pierwszym krokiem procesu dekarbonizacji jest audyt energetyczny, który pokazuje, gdzie budynek odnotowuje największe straty, co można poprawić i z jakim efektem biznesowym. Przykładowo, u jednego z naszych klientów zidentyfikowaliśmy źródła strat, które po modernizacji instalacji HVAC i wdrożeniu automatyki obniżyły koszty energii o ponad 25 proc.. Naszym celem nie jest zostawić klienta z raportem, ale przeprowadzić go przez cały proces – od strategii po realizację i optymalizację inwestycji – zaznacza Jakub Prokocki.
Ile można zaoszczędzić?
Z danych Colliers wynika, iż różnice w efektywności energetycznej mają realny wpływ na koszty utrzymania budynków. Przeciętne zużycie energii w nieruchomościach komercyjnych przekracza dziś 150 kWh/mkw. rocznie, a w tych najmniej efektywnych – często starszych lub niedoinwestowanych – choćby ponad 500 kWh/mkw. Przekłada się to na znacznie wyższe opłaty eksploatacyjne: mniej efektywne budynki mogą generować dodatkowe koszty rzędu 1,60 € za mkw. miesięcznie, a w skrajnych przypadkach – aż 6 €.
Można temu zapobiec. Przeprowadzone przez Colliers analizy wdrożonych rozwiązań w trzech typach przestrzeni: biurowej, handlowej i magazynowej udowodniły, iż modernizacje przynoszą wymierne korzyści. Przykładowo, zmiany w systemach HVAC (odpowiedzialnych za ogrzewanie, klimatyzowanie i wentylowanie) w biurowcu przełożyły się na 560 tys. zł rocznych oszczędności oraz redukcję emisji CO₂ o 17 proc. W przypadku dużego centrum handlowego wdrożenie rozwiązań zarządzania energią cieplną pozwoliło na 28 proc. redukcję zużycia energii końcowej i 15 proc. redukcję emisji CO₂, przy zwrocie inwestycji w ciągu zaledwie 7 miesięcy. Obiekt magazynowy, dzięki instalacji PV i pomp ciepła, zmniejszył zużycie gazu o 98 proc., a emisję CO₂ o 29 proc., co przełożyło się na duże oszczędności w ramach obowiązku opłat ETS2.
– Niekiedy wystarczy dokładna weryfikacja obecnego stanu. Przykładowo, precyzyjna analiza danych energetycznych pozwoliła jednemu z naszych klientów wygenerować oszczędności na poziomie 2,5 miliona złotych. To kolejny dowód na to, iż świadome zarządzanie zużyciem energii przekłada się na realne korzyści finansowe – dodaje Michał Myszka, ekspert z Działu Energy Advisory, Colliers.
Kiedy nastąpi zwrot z inwetycji?
– Na podstawie audytu i analizy proponujemy konkretne rozwiązania dopasowane do potrzeb budynku, z jasnym określeniem czasu zwrotu. Inwestycje z okresem zwrotu do 5 lat to m.in. wymiana opraw na LED czy uszczelnienie kanałów wentylacyjnych, w perspektywie 10 lat – fotowoltaika i odzysk ciepła, a w 15-letnim horyzoncie – kompleksowa modernizacja HVAC i termomodernizacja – mówi Monika Dmitruk, dyrektorka, Colliers i dodaje: – Co ważne, właściciel nieruchomości nie musi od razu przeprowadzać kompleksowej dekarbonizacji. Wielu z nich obawia się takiej skali prac ze względu na koszty, jednak, biorąc pod uwagę możliwość uzyskania dofinansowania na tego typu przedsięwzięcie, kompleksowe działanie może okazać się to najlepszą decyzją.
Skąd wziąć fundusze na dekarbonizację?
Dobrze zaplanowany proces dekarbonizacji (obejmujący inwestycje wspierające efektywność energetyczną w budynkach, jak i inwestycje w propagowanie energii ze źródeł odnawialnych) może liczyć na znaczące wsparcie z funduszy publicznych – sięgające choćby do 75 proc. kosztów kwalifikowanych.
– Dostępne dofinansowania – dotacje, jak i pożyczki preferencyjne – sprawiają, iż dekarbonizacja nie musi być postrzegana wyłącznie jako koszt, ale jako szansa na długofalowe oszczędności oraz przewagę konkurencyjną dzięki podniesieniu wartości i atrakcyjności rynkowej nieruchomości. Niestety, wiele firm traci miliony, popełniając błędy w procesie aplikowania o środki lub w ogóle rezygnując ze wsparcia, choćby nie weryfikując dostępnych źródeł finansowania. Rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy ekspertów, którzy posiadają wieloletnie doświadczenie w tym obszarze. W Colliers doradzamy, które źródła finansowania najlepiej odpowiadają założeniom inwestycyji i potrzebom inwestora oraz przeprowadzamy klienta przez wszystkie etapy – od procesu aplikacyjnego po rozliczenie pozyskanych środków – mówi Agata Kurcewicz, dyrektorka w dziale Incentives Advisory w Colliers.
Nie ma odwrotu
Dekarbonizacja nieruchomości to nie trend, ale nieodwracalny kierunek rozwoju rynku.
– W obliczu rosnących wymagań regulacyjnych, oczekiwań najemców oraz presji inwestorów, budynki niskoemisyjne stają się nowym standardem. Świadomi właściciele, którzy już dziś inwestują w efektywność energetyczną i redukcję emisji, nie tylko budują trwałą przewagę konkurencyjną, ale także generują realne oszczędności operacyjne. Każdy rok zwłoki to ryzyko utraty wartości aktywów i rosnących kosztów dostosowania się do zmieniających się realiów – podsumowuje Jakub Prokocki.
