Damian Kołata, 7R: czas na nowe lokalizacje [KOMENTARZ]

Polski rynek magazynowy po trzecim kwartale tego roku potwierdza ostrożny optymizm najemców w podejmowaniu decyzji biznesowych dotyczących magazynów i logistyki. W budowie mamy w tej chwili 1 500 000 mkw, a więc tak naprawdę jedynie 200 000 mkw więcej, niż w sąsiednich Czechach, gdzie stock magazynowy jest prawie trzykrotnie niższy i wynosi niecałe 13 milionów mkw. Świadczy to o bardzo ostrożnym podejściu do nowych projektów – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Damian Kołata, Head of Commercial, 7R.

Z drugiej strony gross take-up wyniósł 4 600 000 mkw, a więc 21 proc. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku, kiedy to zanotowano całościowy popyt na poziomie 3 800 000 mkw. i tylko 6 proc. mniej od analogicznego okresu w rekordowym 2021 roku.

Mniejsze zapotrzebowanie

Generalnie jednak nowe zapotrzebowanie, tzw. „net take-up” który w okresie trzech kwartałów br. osiągnął w Polsce 2,2 mln m kw., choć rósł kwartał do kwartału, nie przekroczył wyniku z analogicznego okresu 2024 r. (-12 proc.). Wskaźnik pustostanów pozostał jednak na niezmienionym poziomie, co w obliczu rosnącego popytu brutto potwierdza wskazane wyżej spore udziały renegocjacji.

Głównymi przyczynami ustabilizowania się rynku na takim poziomie są następujące czynniki:

• Koszt pieniądza i finansowania (wzrost stóp w latach 2022–2023 oraz ostrożność banków i inwestorów podniosły próg wejścia dla nowych projektów do 50 proc. pre-let, a profile najemców są dokładniej badane, również pod kątem branży, trendów i potencjału rozwoju lub uzasadnieniu egzystencji),
• Normalizacja popytu po pandemii (po covidowym boomie i ponadnormatywnym rozwoju handlu elektronicznego na poziomie kilkudziesięciu procent rocznie, popyt wrócił do poziomów bliższych trendowi długoterminowemu, ale wciąż jest silny, choć nie absorbuje każdej spekulacyjnej powierzchni),
• Polski rynek magazynowy jest na podium kontynentalnej Europy i obejmuje aktualnie 36,4 mln mkw. (podwoił się on w ciągu zaledwie sześciu lat, a więc każdy kolejny milion mkw to procentowo coraz mniejszy przyrost)
• Rozwój logistyki i łańcucha dostaw (wiele magazynów dedykowanych jest pod indywidualne zapotrzebowanie Klienta, które jest coraz bardziej finezyjne i nie może być zagospodarowane w budynkach spekulacyjnych)

Rozwojowe branże

Najszybciej rozwijają się w obecnych okolicznościach najemcy związani z szeroko pojętym sektorem konsumenckim, e-commerce oraz dystrybucją, a rozwój firm produkcyjnych jest selektywny i mocno zależy od branży, w których działają. warto też wziąć pod uwagę rosnącą siłę operatorów logistycznych z branży cold storage, która to korzysta z przyzwyczajeń konsumenckich do kupowania coraz większej liczby gotowej żywności.

Pomimo ostrożności i częstego stosowania strategii „wait and see” wśród najemców, nie można zapominać również o tym, iż biorąc pod uwagę cztery ostatnie kwartały, popyt całkowity w naszym kraju jest o kilkaset tysięcy metrów kwadratowych większy, niż u naszych zachodnich sąsiadów, a rynek niemiecki należy przecież do największych w Europie.

Nowe projekty

Aktualnie, około 80 proc. powierzchni w budowie koncentruje się w tzw. „Big Six”, a więc w obszarze Mazowsza, Górnego Śląska, Polski Centralnej oraz Dolnego Śląska, Wielkopolski i Trójmiasta, nie wolno nam jednak zapominać o tzw. emerging markets, a więc o Szczecinie i województwie kujawsko-pomorskim, a także o Małopolsce, która charakteryzuje się najniższym poziomem pustostanów.

Mając powyższe na względzie, traktujemy obecną sytuację jako dobry moment do przygotowania nowych projektów i lokalizacji, które już niedługo ujrzą światło dzienne i będą stanowiły dobre miejsce do rozwoju biznesu naszych Klientów, takich jak chociażby 7R Hub Nowa Huta, czy lokalizacje we Wrocławiu lub kilka projektów w obwarzanku warszawskim.

Autorem komentarza jest Damian Kołata, Head of Commercial, 7R.