Kiedy zbierałem materiały do majowego wpisu o kosztach mieszkań robotniczych przed II WŚ znalazłem i taką informację – koszt budowy m2 wynosił od 2800 zł do 7000 zł za dwuizbowy lokal ok. 40 m2. Skąd te różnice? Najdrożej wychodziło jednorodzinne „z wygodami”, najtaniej prymitywne z wychodkiem na podwórzu, bez bieżącej wody itp. – stan surowy zamknięty na dzisiejsze warunki. Tak się składa, iż jeden z moich przyjaciół buduje właśnie dom. Prosta konstrukcja (betonowe słupy, stropy i wieńce, uzupełnione ceramiką), ocieplenie styropianem. Nieskomplikowana bryła (prostokąt). Powierzchnia – 180 m2. Koszt – ok. 900 tys. zł, a część robił sam, resztę metodą gospodarczą. No bez faktur, rzecz jasna, bo za gotówkę. I teraz pojawiło się pytanie, czy taka budowa ma sens, zwłaszcza, iż następowała „na zarobek”. Postaram się odpowiedzieć. Do tego pokażę moje rozkminy, związane z ewentualną budową domku w górach. Do dzieła.
Dom 180 m2. Koszt 900 tys. zł. W tym przypadku struktura wygląda tak – sklep plus dwa mini-apartamenty. Zysk trochę stałego (czynsz sklepowy 5 tys. zł/m-c) , trochę niepewnego (apartamenty szacowane – drugie tyle). Razem 10 tys. zł/m-c, minus koszty i podatek – netto ok. 8 tys. zł/m-c. Przy całości trzeba się nachodzić. Sklep idzie samograjem, ale już apartamenty – nie. Lato oznacza ciągłe zmiany pościeli, pilnowanie grafiku, jakiś marketing, uspokajanie zbyt hałaśliwych osób. Ogólnie – w okresie pracy całkiem sporo. Średnio 4 h x 2 apartamenty x 4 wynajęcia miesięcznie = 32 h.. o ile zaczniemy ją wyceniać według stawek rynkowych (30 zł/h) – ok. 1000 zł/m-c. Odliczając koszt pracy własnej – 7 tys. zł/m-c, a więc 84 tys.zł/rok. Zysk 9%. Całkiem nieźle i opłacalnie, ale przy założeniu, dojścia do planowanego obłożenia. o ile rok okaże się gorszy, schodzimy do 7% . Fantastycznie? To teraz uświadomcie sobie jedno – dom nie stoi w powietrzu. Do 900 tys. zł trzeba dodać 0,5 mln na działkę (po tyle tam chodzi ziemia). I robi się 84 tys. zł/rok (lub 60 tys. zł/gorszy rok) z 1,4 mln zł. To już tylko niecałe 5-6 % netto. Mniej niż moje obligacje korporacyjne a na poziomie obligacji SP. Ma sens, gdy ceny nieruchomości idą w górę.
Mały domek, jak na zgłoszenie do 70m2. Na parterze ok. 35 m2, na piętrze podobnie. Trochę naciągając da się zrobić 2 apartamenty na wynajem, chociaż forma będzie przez cały czas „mieszkalna”. Koszt budowy, z dużym użyciem środków własnych ok. 300 tys. zł. Przychód z wynajmu całości wyniesie – 6 tys. zł brutto. jeżeli odliczymy koszty, podatek – zostanie nam 4 tys. zł. Płacąc za wynajem (lub wyceniając własną pracę) 1 tys. zł/m-c, finalnie tylko 3 tys. zł/m-c i 36 tys. zł/rok..12%, ale przecież jest działka. Ta kosztowała 400 tys. zł. I zysk spada do 5,1%. Dokładnie do takiego poziomu jak …. obligacje Skarbu Państwa.
Zatem – umiejmy ocenić ryzyko i wyceniajmy uczciwie. Budowa domku na wynajem ma sens tylko w jednym przypadku – gdy przewidujemy wzrost cen takich nieruchomości. A na to obecnie, nie widzę gigantycznych szans z powodów makroekonomicznych.
