Polski rynek nieruchomości handlowych na drugim miejscu w Europie [RAPORT]

Polski rynek zajął w 2024 roku drugie miejsce w Europie pod względem wielkości oddanej do użytku powierzchni handlowej i ustąpił miejsca jedynie Francji. Według prognoz, w 2025 roku Polska utrzyma drugie miejsce na podium, a spowolnienie w zakresie liczby finalizowanych obiektów handlowych nastąpi dopiero w latach 2026-2027 – tak wynika z raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield „Trends Radar. Rynek nieruchomości od stabilizacji do optymizmu”.

Jednocześnie coraz wyższe nasycenie powierzchnią handlową i rosnąca dojrzałość polskiego sektora, będą przekładać się na coraz częstsze modernizacje istniejących obiektów i większe zainteresowanie alternatywnymi lokalizacjami, między innymi ulicami handlowymi.

Parki dominują na rynku, nasycenie powierzchnią handlową rośnie

2024 rok był kontynuacją trwającego od 2020 roku trendu, czyli dominacji parków handlowych, które stanowiły najczęściej budowany na rynku format.

– Okres od lipca do września tego roku był pierwszym kwartałem w historii polskiego rynku w 100 proc. zdominowanym przez parki handlowe. 2025 rok nie będzie różnił się pod tym względem, ponieważ 70 proc. obiektów będących w budowie to właśnie parki handlowe. Nasycenie centrami handlowymi w polskich miastach jest na tyle wysokie, iż kilka jest planowanych nowych galerii handlowych – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Jednocześnie, jak wynika z najnowszej wersji raportu „Trends Radar” Cushman & Wakefield, na rynku obserwowane jest spowolnienie w rozpoczęciach nowych budów. W tym roku sektor zanotował spadek o ok. 30 proc. r/r i ok. 7 proc. spadek względem średniej z trzech poprzednich lat. Rezultatem będzie niższa roczna podaż w latach 2026-2027.

– Mimo to Polska zajęła w 2024 roku drugie miejsce w Europie pod względem wielkości nowo oddanej powierzchni w centrach i parkach handlowych. Jak pokazują dane Cushman & Wakefield, co siódmy metr kwadratowy wybudowany w Europie znajdował się właśnie w Polsce. W 2025 roku udział polskiego rynku w całkowitej nowej podaży handlowej utrzyma się na podobnym, 15-procentowym poziomie. Liderem pozostanie natomiast Francja z 24-procentowym udziałem – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Dynamiczny przyrost powierzchni handlowej w Polsce przekłada się na wysokie, siódme miejsce wśród europejskich państw pod względem jej zasobów (biorąc pod uwagę centra i parki handlowe większe niż 5000 mkw.).

– Nasycenie powierzchnią handlową w Polsce wynosi 345 mkw./ 1000 mieszkańców i jest wyższe niż średnia zarówno dla Europy, która wynosi 325 mkw., jak i dla państw CEE – 251 mkw. Według naszych prognoz, wskaźnik nasycenia będzie systematycznie rósł, a do końca 2026 roku polski rynek powinien osiągnąć poziom ok. 420 mkw. powierzchni handlowej na 1000 mieszkańców. Co to oznacza w praktyce? W perspektywie długoterminowej najemcy powinni być bardziej zainteresowani lokalizacjami alternatywnymi, w tym przede wszystkim lokalami przy najbardziej atrakcyjnych ulicach handlowych. Najlepszym przykładem tego trendu są podpisane w Warszawie umowy takich marek, jak Empik, Bulgari, Luca, Carhartt czy Le Szapo – komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Poland, Cushman & Wakefield.

3x wzrost kosztów

Jak prognozuje Cushman & Wakefield, wzrost obciążeń czynszowych na początku 2025 roku będzie niższy niż w 2024 roku i może wynieść ok 2,5-3 proc. dla czynszów w EUR i 4-4,5 proc. dla czynszów w PLN.

– Dla najlepszych obiektów handlowych, zarówno centrów jak i parków, a także prestiżowych lokali przy ulicach handlowych, prognozowane są wyższe niż te wynikające tylko z indeksacji wzrosty czynszów dla nowych umów. Przyczyn należy upatrywać w ograniczonej ilości dostępnej powierzchni i stale rosnących obrotach sieci w topowych lokalizacjach – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz.

Ponadto Cushman & Wakefield spodziewa się w 2025 roku wzrostu opłat serwisowych, który będzie kształtował się w przedziale 3-6 proc.. W przypadku denominowania opłat serwisowych w PLN, a dotyczy to większości obiektów handlowych, waloryzacja będzie znajdować się bliżej górnej granicy prognozowanego wzrostu.

– Na wzrost pozycji kosztowych w budżecie opłat serwisowych oraz na ich stawki dla nowych umów będzie miał wpływ wzrost płacy minimalnej, lokalne zmiany stawek za zarządzanie odpadami oraz za wodę i ścieki, które mogą sięgnąć choćby 15-20 proc. w przypadku miast, w których nie były one w ostatnich latach zmieniane, a także podwyżki w zakresie podatków lokalnych od nieruchomości. Warto też podkreślić, iż w ostatnich miesiącach 2024 roku zaczęły rosnąć ceny materiałów budowlanych, a w 2025 rok będziemy niestety obserwować kontynuację tego trendu – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Czy rynek czeka fala modernizacji?

– Na rynku obserwujemy pierwsze delikatne sygnały odmrożenia pozycji CAPEXowych w budżetach centrów handlowych. Oznacza to, iż o ile rok 2025 może być jeszcze bardziej czasem planowania, aniżeli realizacji większych modernizacji, to na tym polu widać rosnącą potrzebę zwiększenia wydatków na poprawę jakości przestrzeni w centrach handlowych oraz odważniejsze planowanie remontów i przebudów – tłumaczy Ewelina Staruch, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Jak szacuje Cushman & Wakefield, centra i parki handlowe wybudowane przed 2010 rokiem odpowiadają za 58 proc. udział w całkowitej powierzchni handlowej.

– Wielu właścicieli stoi w tej chwili przed decyzją, jak powinni zmodernizować swoją nieruchomość, tak aby lepiej odpowiadała na potrzeby konsumentów. Pamiętajmy, iż jednym z głównych argumentów przemawiającym na korzyść tradycyjnych zakupów są szeroko pojęte doświadczenia, których poszukuje klient. Za tym powinny iść atrakcyjne udogodnienia, które oferuje nieruchomość: strefy relaksu, sale zabaw, różnorodna oferta gastronomiczna czy przestrzenie coworkingowe zachęcające gości do odwiedzenia obiektu w godzinach pracy. Ważnym elementem potencjalnej zmiany jest też dostosowanie Tenant Mixu obiektu do potencjału danej lokalizacji. Dlatego niektóre centra handlowe będą wymagały zmian układu funkcjonalnego, inne zaś odświeżenia i remontu przestrzeni wspólnych – dodaje Michał Masztakowski.

Branże z największym wpływem na popyt

Cushman & Wakefield prognozuje, iż długofalowo istotny wpływ na kształtowanie się popytu na powierzchnie handlowe będą mieć trzy sektory – medyczny, rozrywki i fitness.

– Zainteresowanie tych grup najemców jest o tyle istotne, iż branże te potrzebują zwykle dużych przestrzeni, liczących powyżej 500 mkw. Ponadto firmy z tego grona poszukują różnorodnych lokalizacji, zarówno w centrach handlowych, jak i w parterach biurowców lub budynków mieszkalnych. Popyt będzie napędzać też turystyka. Polska plasuje się na szóstym miejscu w Europie pod względem najchętniej odwiedzanych przez turystów zagranicznych krajów. Wzrost liczby międzynarodowych gości będzie z pewnością sprzyjał rozwojowi handlu detalicznego w naszym kraju – dodaje Ewelina Staruch.

Jednocześnie, coraz częściej duże sieci handlowe podejmują decyzje o optymalizacji swoich portfeli sklepów.

– Przedstawiciele np. z branży odzieżowej coraz częściej podkreślają, iż ich lokale są za małe i potrzebują nie tyle większej liczby sklepów, ale powiększenia w przyszłości tych istniejących. istotną informacją dla deweloperów i projektantów działających w sektorze handlowym jest z pewnością fakt, iż na rynku występuje przesyt małych lokali o powierzchni do 200 mkw. Jednocześnie wciąż istnieje luka, jeżeli chodzi o atrakcyjne lokale o większych powierzchniach. W związku z tym, uwaga części najemców coraz częściej będzie koncentrować się na atrakcyjnych lokalizacjach przy tzw. high streets (głównych ulicach handlowych) największych polskich miast. Aby jednak wzmocnić ten trend potrzebne są systemowe zmiany, które będą mieć na celu standaryzację i przyspieszenie najmu przy ulicach handlowych, tak aby cały proces lepiej odpowiadał realiom biznesowym i był zbliżony do praktyk stosowanych w centrach handlowych – podsumowuje Michał Masztakowski.

Po drugiej stronie trendu zwiększania powierzchni sklepu są te branże, które notują przyrost liczby klientów swoich platform online i w związku z tym mogą decydować się na pomniejszenie powierzchni tradycyjnych salonów sprzedaży.