12 godzin temu
Analitycy JLL i Banku Pekao szacują możliwy poziom zaangażowania krajowych inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych w polskie REIT-y w długim terminie na około 20 mld zł. Zdaniem przedstawicieli rynku kapitałowego oraz rynku nieruchomości, popyt może okazać się znacząco wyższy w przypadku odpowiedniego ustrukturyzowania instrumentu
Rynek kapitałowy z entuzjazmem patrzy na REIT-y, które mogą mieć znaczący wpływ na rozwój oraz zwiększenie dojrzałości polskiego rynku kapitałowego, stanowiąc przy tym atrakcyjny produkt inwestycyjny, który będzie otwierał rynek nieruchomości komercyjnych przed prywatnymi inwestorami. Zdaniem uczestników rynku, to adekwatny moment, aby wprowadzić REIT-y w Polsce
Polskie REIT-y powinny opierać się na większościowym zaangażowaniu kapitałowym jednego, instytucjonalnego inwestora nieruchomościowego, aby zrównoważyć ryzyko po stronie inwestorów indywidualnych, przy stopniowym zwiększaniu ich ekspozycji na te instrumenty. Wprowadzenie preferencyjnego opodatkowania będzie krytyczne dla zapewnienia atrakcyjności REIT-ów dla inwestorów prywatnych
REIT-y jako potencjalnie atrakcyjny instrument
Bazując na przykładach innych europejskich gospodarek, w których funkcjonują REIT-y, autorzy raportu JLL i Pekao oceniają, iż polscy inwestorzy indywidualni mogliby zainwestować w krajowe REIT-y około 11,5 miliarda złotych.
Już teraz około jednej trzeciej tej kwoty, bo 4 miliardom złotych, odpowiada ich zaangażowanie kapitałowe tylko w nieruchomościowe obligacje korporacyjne oraz akcje spółek z sektora WIG-nieruchomości. Marcin Wlazło, Dyrektor Biura Maklerskiego Pekao uważa, iż REIT-y mogą być atrakcyjnym narzędziem dywersyfikacji prywatnych portfeli inwestycyjnych opartych na mieszkaniach na wynajem. – Inwestor prywatny zyska dzięki REIT-om ekspozycję na nieruchomości komercyjne, w które nie mógłby zainwestować prywatnie – mówi Marcin Wlazło.
Piotr Fijołek, Co-Managing Partner Griffin Capital Partners zauważa, iż zapewnienie popularności REIT-ów pośród inwestorów indywidualnych będzie wymagać odpowiednich działań marketingowych. – Myślę, iż szeroka akcja marketingowa byłaby czymś świetnym z punktu widzenia inwestora indywidualnego. Pamiętamy przykład Narodowych Funduszy Inwestycyjnych i tego, jak wyglądała związana z nimi akcja marketingowa. Liczba rachunków maklerskich dzisiejszych 50- czy 60-latków to pokłosie tamtych czasów, bo bardzo często były one zakładane na kanwie tego, co działo się wtedy z Narodowymi Funduszami Inwestycyjnymi – zaznacza Piotr Fijołek.
PPK z największym potencjałem inwestowania w REIT-y
Analitycy JLL i Pekao szacują możliwe zaangażowanie krajowych inwestorów instytucjonalnych w polskie REIT-y na około 8,5 miliarda złotych. To perspektywa długoterminowa, a taki kapitał będzie możliwy do zmobilizowania pod warunkiem edukowania klientów i zarządzających funduszami, dla których REIT-y będą nowym produktem dywersyfikującym ich portfele, uważa Marcin Wlazło.
Jego zdaniem od strony instytucjonalnej najbardziej predysponowane do inwestowania w REIT-y w przyszłości są fundusze PPK, których potencjał jest w tej chwili wykorzystywany w niewielkim stopniu. Będzie wymagać to jednak odejścia od dotychczasowej koncentracji inwestycji PPK w dobrze rozpoznanych klasach aktywów, w większości globalnych akcjach i obligacjach. Punkt odniesienia mogą stanowić zagraniczne fundusze emerytalne działające w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie czy na rynkach azjatyckich, w przypadku których
REIT-y uzupełniają pozostałe, wiodące klasy aktywów.
– Pomocne w przypadku PPK mogą być pewne doprecyzowania, wprowadzenie REIT-ów do benchmarków – przekonuje Piotr Fijołek. – Zmiany pozwalające na to, aby podmioty instytucjonalne mogły, a choćby powinny, bardziej aktywnie inwestować, byłyby czymś, co bezsprzecznie zbudowałoby rynek REIT-ów. Gdyby to się wydarzyło, to jestem przekonany, iż skala zaangażowania kapitałowego inwestorów byłaby jeszcze większa niż szacowane 20 miliardów złotych – dodaje.
Także Tomasz Trzósło, Prezes Zarządu EPP, uważa iż łączny potencjał polskich REIT-ów po stronie popytowej mógłby przewyższyć 20 miliardów złotych szacowanych przez JLL oraz Bank Pekao łącznie dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. – Uważam, iż o ile te instrumenty odniosą sukces, to pojawi się stopniowo potencjalnie dużo więcej kapitału – mówi Tomasz Trzósło.
Odpowiedni moment na wprowadzenie polskich REIT-ów
Istotne będzie wykazanie relatywnie szybkiego sukcesu polskich REIT-ów – uważa Dieter Lobnig, Wiceprezes Zarządu Pekao Investment Banking. Obecny kontekst makroekonomiczny oraz oczekiwane obniżki stóp procentowych powinny temu sprzyjać, wpływając pozytywnie na koszty finansowania oraz wyceny aktywów REIT-ów. – Koniec 2025 roku może być czasem, w którym pierwszy polski REIT mógłby rozpocząć działalność. o ile będzie on odpowiednio ustrukturyzowany i inwestorzy przekonają się relatywnie wcześnie o jego sukcesie, w perspektywie kolejnych 6 do 12 miesięcy zainteresowanie inwestowaniem w REIT-y powinno znacząco wzrosnąć i utrzymywać się na wysokim poziomie – twierdzi Dieter Lobnig. – Obecny moment jest adekwatnym, aby wprowadzić polskie REIT-y – dodaje.
Wtóruje mu Tomasz Trzósło, zdaniem którego ważne jest, aby ten instrument w końcu się pojawił. – o ile obecne podejście z jakiegoś względu znowu zostałoby odłożone na półkę, to byłaby katastrofa zniechęcająca do wysiłku tworzenia tego rozwiązania, gdyby miało się pojawić znowu za dwa, trzy lata – mówi Tomasz Trzósło.
Sprzyjające wprowadzeniu polskich REIT-ów jest także nastawienie globalnych inwestorów do Polski. – Polska ma coraz lepszy PR pośród zachodnich inwestorów. Inwestorzy z Azji czy ze Stanów Zjednoczonych prezentują w naszym regionie Polskę jako potencjalnego konia pociągowego kolejnej dekady – uważa Marcin Wlazło.
Brak problemów związanych z zapewnieniem podaży jakościowych aktywów
Analitycy JLL i Banku Pekao oceniają wstępnie możliwą podaż nieruchomości komercyjnych w Polsce, które mogłyby zostać nabyte przez REIT-y, na kilkanaście miliardów euro. Mowa tutaj tylko o wybranych, najwyższej klasy biurowcach, obiektach handlowych czy magazynach.
– Sama podaż aktywów, zapewnienie produktu, który spotka się z zainteresowaniem inwestorów, według mnie z pewnością nie będzie problemem. Mamy wielokrotnie większy rynek niż zainteresowanie, jakie szacujemy – ocenia Tomasz Trzósło.
Mimo wysokiego potencjału po stronie podażowej, wprowadzenia polskich REIT-ów nie należy się obawiać z punktu widzenia strukturalnej stabilności rynku nieruchomości komercyjnych. – Potencjalna skala inwestycji w polskie REIT-y to będzie bardzo niewielki ułamek całkowitej wartości rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych na wynajem w Polsce. To zdecydowanie nie jest puszka Pandory. Mówimy o niedużym procencie rynku, który, wszyscy mamy nadzieję, budując stopniowo oraz dostarczając konsekwentnie zwroty, będzie z czasem rósł – dodaje Tomasz Trzósło.
Historyczne doświadczenia
Nieudane dotychczas rozwiązania związane z kolektywnym inwestowaniem w nieruchomości nie powinny być argumentem do tego, aby wstrzymać prace nad wprowadzeniem REIT-ów w Polsce.
– Historia nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych zamkniętych w Polsce jest bardzo jednoznaczna. Nie jest to jednak powód, aby odpuścić prace nad wdrożeniem REIT-ów. To jest instrument, który powinien być na naszym rynku stworzony, promowany i rozwijany, który spowoduje, iż rynek dojrzeje i będzie mógł się dalej rozwijać – dodaje Marcin Wlazło.
Jak wynika z raportu JLL i Pekao na brak powodzenia funduszy inwestycyjnych zamkniętych inwestujących w nieruchomości, wpłynęły czynniki takie jak zbyt wysoki poziom lewarowania, nieadekwatna struktura aktywów, wysokie koszty zarządzania, wysokie bariery wejścia czy utrudnione wyjście z inwestycji. – Rozwiązania wszystkich tych problemów zostały już uwzględnione przez stronę rządową w założeniach do ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości – zauważa Mateusz Bonca, Prezes Zarządu JLL. – Limit zobowiązań dłużnych polskich REIT-ów ustalony na poziomie 50 proc. ich wartości bilansowej, wymóg skoncentrowania 80 proc. aktywów w nieruchomościach lub udziałach w spółkach zależnych polskich REIT-ów, a także przyjęcie formy prawnej spółki akcyjnej notowanej na rynku publicznym, powinny zapewnić oczekiwaną przez inwestorów transparentność polskich
REIT-ów, bezpieczeństwo i rentowność inwestycji oraz płynność – dodaje Mateusz Bonca. To stanowisko podziela Dieter Lobnig, wskazując na to, iż błędy, które zostały popełnione historycznie, związane między innymi z lewarowaniem inwestycji czy jakością aktywów, są zarządzalne.
W opinii Tomasza Trzósło, wraz z wprowadzeniem REIT-ów w Polsce powinien rozpocząć się długotrwały proces budowania zaufania uczestników rynku. – Bardzo chciałbym, aby polskie REIT-y przechodziły przez żmudny, długotrwały proces budowania zainteresowania inwestorów prywatnych oraz instytucjonalnych, z czasem nabierając więcej wartości i przenosząc więcej aktywów. Podstawą powinny być tutaj zaufanie i komfort inwestorów – twierdzi Tomasz Trzósło.
Ograniczenia koncentracji
Transparentność, stabilność, płynność i zrównoważenie ryzyka będą zdaniem przedstawicieli rynku kapitałowego i rynku nieruchomości komercyjnych najważniejsze dla osiągnięcia przez REIT-y sukcesu rynkowego.
Jak twierdzi Dieter Lobnig, polskie REIT-y powinny łączyć rozproszenie i liczne zaangażowanie prywatnego kapitału z szerokim doświadczeniem inwestorów instytucjonalnych. Zdaniem Tomasza Trzósło, należałoby je rozpatrywać jako narzędzie otwierania możliwości inwestycji w nieruchomości komercyjne przed szerszym rynkiem kapitałowym. – Powinniśmy rozważać REIT-y nie w kontekście wyjścia funduszy z inwestycji, a udostępnienia części akcji polskiemu rynkowi kapitałowemu po to, żeby wspólnie rosnąć, wspólnie nabyć więcej aktywów i stworzyć jeszcze ciekawszy produkt – przekonuje Tomasz Trzósło.
Współuczestnictwo głównego inwestora emitującego akcje REIT-u będzie najważniejsze z punktu widzenia bezpieczeństwa inwestorów indywidualnych. – Wyższy poziom własności sponsora takiego projektu REIT-owego, da zdecydowanie większy komfort inwestorom, którzy zdecydują się w niego zainwestować, właśnie ze względu dużą skalę własnej inwestycji emitenta w takim projekcie – twierdzi Tomasz Trzósło. – Jestem przekonany, iż inwestor indywidualny nie zaufa projektowi, w którym główny akcjonariusz będzie mieć mniej niż 20 proc. udziałów – mówi Marcin Wlazło.
Wymogi związane z ograniczeniem koncentracji mogą być niekorzystne na płaszczyźnie percepcji inwestorów mniejszościowych, ale i technicznego wprowadzenia REIT-ów na rynek. – Przedmiotem naszych największych zastrzeżeń jest dzisiaj koncentracja. Konieczność zredukowania pozycji do 20 proc. w horyzoncie dwóch lat prawdopodobnie zderzy się z limitem popytu, co może mieć negatywny wpływ na wyceny tego instrumentu czy w ogóle techniczną możliwość dojścia do takiego progu – komentuje Tomasz Trzósło. – Absolutnie nie zgadzam się z tym, iż docelowo w polskich realiach powinniśmy jakkolwiek dyskutować o dojściu do rozdrobnienia kapitału, przy którym udział jednego większościowego inwestora będzie na poziomie 20-25 proc., bo wtedy wylejemy dziecko z kąpielą – dodaje Piotr Fijołek. – Wydaje mi się, iż do poziomu między 33 proc. a 66 proc. udziałów każdy rozsądnie myślący inwestor chętnie zejdzie, bo wciąż można w takich warunkach długoterminowo budować i zarządzać wartością spółki. Natomiast warunki rynkowe niekoniecznie na to pozwalają – mówi Piotr Fijołek.
Zachęty podatkowe konieczne
Preferencyjne opodatkowanie inwestycji w nieruchomości na wynajem poprzez REIT-y jest zdaniem uczestników rynku jednym z najważniejszych elementów, które będą warunkować ich atrakcyjność dla inwestorów. – Z występującymi w przypadku mieszkań na wynajem zachętami podatkowymi w postaci ryczałtu 8,5 proc. oraz zwolnieniami od podatku za sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat ciężko jest się mierzyć. Szczególnie w sytuacji, gdy nie mamy jeszcze struktur REIT-owskich, czyli mamy podwójne opodatkowanie zysków – zauważa Piotr Fijołek.
Preferencyjne opodatkowanie REIT-ów, jak wynika z analiz JLL i Pekao, występuje w przypadku zdecydowanej większości europejskich rynków, na których uregulowano funkcjonowanie REIT-ów. – Oczekiwaniem w kontekście REIT-ów nie jest stworzenie wybitnie uprzywilejowanego podatkowo instrumentu, a odzwierciedlenie rzeczywistej sytuacji na rynku nieruchomości, przy jednoczesnym umożliwieniu rozproszenia czy zmiany sposobu zarządzania ryzykiem oraz dostąpienia do tego rynku przez nowych uczestników – komentuje Mateusz Bonca. – Dopuszczenie dodatkowych inwestorów do otwartego i konkurencyjnego rynku oraz uwolnienie części kapitału do przenoszenia w ramach tego rynku nieodzownie oznacza poprawę jakości aktywów, które na tym rynku istnieją. To też oznacza, iż w większym stopniu zadowoleni z tych aktywów powinni być ich użytkownicy, najemcy, jak również pozostali interesariusze – dodaje Mateusz Bonca.
Przy proponowanej przez rynek jako optymalnej strukturze własnościowej REIT-u, która opierałaby się na większościowym zaangażowaniu jednego inwestora instytucjonalnego, wprowadzenie ulg podatkowych mogłoby wydawać się nieadekwatnym rozwiązaniem. Jak jednak wynika z raportu JLL i Pekao, poświęcenie krótkoterminowych wpływów fiskalnych poprzez wprowadzenie preferencyjnego opodatkowania REIT-ów może zdecydowanie opłacić się w długim terminie. Było tak chociażby w przypadku Bułgarii, w której objęcie
REIT-ów ulgami podatkowymi okazało się katalizatorem aktywności inwestycyjnej oraz czynnikiem napędzającym rozwój krajowego rynku kapitałowego i rynku nieruchomości komercyjnych.
– Patrzyłbym na REIT-y jak na instrument rozwoju rynku kapitałowego, który w dłuższej perspektywie powinien rozszerzyć paletę produktów czy obszarów, z których będą czerpane korzyści podatkowe i które będą wspierać rozwój gospodarki – mówi Marcin Wlazło.
– Z punktu widzenia ministra finansów, który dba o budżet, mamy analizy wykazujące, ile inwestycje nieruchomościowe tworzą etatów, jaki mają udział w tworzeniu produktu krajowego brutto, w jaki sposób przekładają się na zatrudnienie setek tysięcy ludzi. Widzimy też skokowe ruchy na rynku deweloperskim, a REIT-y jako kolejny instrument finansowania pozwoli wypłaszczać te skoki. To już ma znaczenie makroekonomiczne – podsumowuje Mateusz Bonca.
